“营改增”后房地产业税务筹划研究

伍辉念

摘要：截至2017年 5月1日，房地产业、建筑业、金融业、现代生活服务业等四大行业迎来全面“营改增”1周年，在过去的1年里，上至国家税务总局，下至各省市地方税务局，均先后出台一系列全面应对“营改增”政策及相关规定。1年来，这四大行业财会人员无疑面临了最严峻的挑战，协助企业度过了“营改增”过渡时期。作为房地产业财务人员，尤其是税务会计人员，无不深有体会，现结合自身工作实际，浅谈关于房地产业税务筹划的几点思考，谨供参考。

关键词：“营改增”；房地产业；税务筹划

一、宏观基调

“营改增”后房地產业精益化管理势在必行，而税务筹划乃精益化管理之核心环节，房地产业不能再局限于单一税种或者单一环节开展税务筹划，而应加强对房地产项目全生命周期涉及主要税种统筹谋划，算好税会一本账；从项目拿地、前期设计、开发建设、开盘销售、尾盘清算、项目注销等各个环节，通盘考虑。

同时，房地产业应该针对房地产老项目做一个全面盘点，通过切实可行的税负测算，在整体税负最低的情况下，择优选择简易计税或者一般计税，一经选择36个月内不允许变更，所以选择计税方法要谨慎。

全面“营改增”后，房地产业税务筹划弹性更大，难度也随之增加，具体体现为：增值税、土地增值税、企业所得税三大税种环环相扣。简而言之，在房地产项目销售收入总额既定的前提下，增值税税负增加，相应收入减少，势必城建税及附加税增加，土地增值税扣除总额增加，从而土地增值税税负会相应降低；而企业所得税增减预期需视情况而定，也就是说，房地产业在做具体税务筹划的时候，需要考虑这三大主要税种之间的联动关系，在合法合理的前提下，尽可能满足三大税种整体税负最低，从而增加企业自身盈利。

二、细节思考（以一般计税为例，简易计税相对简单）

（一）拿地阶段税务筹划

1. 构建土地利润模型：

某业态单方土地利润（Ti）=（业态售价Pi-单位面积开发成本Ci）*参考容积率-单方土地成本Co

业态售价Pi：对应普通住宅、非普通住宅、商业、车位、别墅等拟销售价格。

单位面积开发成本Ci：包括前期工程、基础设施建设工程、建安成本、公共配套设施建设工程、借款费用、开发间接费、销售费用、管理费用、财务费用、增值税、税金及附加等，分摊到每平米土地的成本。

地块规划容积率：为拟获取地块核心经济技术指标之一，一般都有严格规定。

单方土地成本Co：分摊到每平米土地的土地成本（主要指土地出让金及相关税费等）。

2. 构建业态组合收益模型：

假定拟获取地块拟开发业态为YT1、YT2、YT3、……、YTi（i=1，2，3，……，n）

Ti：某业态单方土地利润；

Xi：各业态类型土地面积占比；

D：拟获取宗地总占地面积。

在宗地相关经济指标（规划容积率、建筑密度、土地成本等）都确定的情况下，决定宗地取得最大的利润的关键点在于各物业形态土地利润的大小，土地利润最大的物业即为该地块的最佳物业形态。

在土地成本一定的情况下，从土地利润的计算公式可以看出，各物业形态下土地利润的大小主要取决于该物业的售价、参考容积率、单位面积开发成本等。而单位面积开发成本，应考虑增值税、税金及附加等，这就回归到主税种一体化思考阶段，在此不再赘述。

（二）开发销售阶段税务筹划

1. 增值税税务筹划

根据增值税计税原理：增值税=销项税额-进项税额，易得知，增值税纳税筹划可以从销项税额和进项税额两方面着手，如果企业能尽可能降低销项税额、并且尽可能最大化进项税额，增值税税负无疑是最低的。

（1）销项税额

销项税额通常跟收入水平成正比例关系，但房地产业在一般计税（简易计税房地产老项目增值税计算较为简单，本文不作相关考虑）前提下，涉及土地款销售额税前扣除问题，具体公式如下：

房地产销售收入增值税销项税额=（当期销售收入-当期允许扣除的土地款）/1.11*11%，容易看出：一般计税前提下，增值税销项税额取决于两个因素：当期的销售收入以及允许当期扣除的土地款。

在市场销售水平以及开发总成本既定的情况下，土地款所占总成本比重越高的企业，其增值税销项税额相对越低。

（2）进项税额

房地产业因其自身业务的特点，其所涉及的增值税进项税额可谓，行业门类齐全，进项税税率结构繁琐，为确保房地产业进项税额最大化，建议企业应该制定专门的房地产业进项税管理办法，将增值税发票视同现金支票一样，从严从规管理。

房地产业进项税税率结构简单总结为，17%的办公用品、电梯采购等；13%的绿植农产品采购、职工教育经费支出等；11%的建安企业或者农产品发票（自2017年7月1日起取消13%的税率）等；6%的现代生活服务业（比如因公出差住宿费）；5%的房地产老项目出租发票等；3%的小规模纳税人提供的发票。

从以上得知，为确保房地产业进项税尽可能最大化，需要企业始终贯彻全员全程参与原则，从制度（除税法明确规定不可以开具增值税专用发票情形外，其余均要求取得相应专用发票，才允许列支相关成本费用，否则不允许列支）以及发票源头管好进项税，在同等前提下，尽可能选择进项税最大的方式采购相应的服务。

2. 土地增值税税务筹划

根据土地增值税（执行四级超率累进税率）计税原理：土地增值税=增值额*相应税率-扣除额*相应扣除率，易得知，土地增值税税负主要取决于增值额与扣除额，在收入既定的情况下，扣除额占收入总额比重越高，土地增值税税负越低。

另外，根据现行土地增值税政策，普通住宅（单套建筑面积一般小于144平米）增值率不超过20%的，免征土地增值税；一定配比的精装房（甚至可以打造拎包入住温馨家园，体现集中采购家具家电优势），不但可以增加土地增值税税前扣除金额，而且还能增加相应的增值税进项税额，筹划得好，可以取到双重降税的效果，实现业主与开发商互利共赢。endprint

这就提醒广大房地产业决策人员：在做整体规划设计的时候，可以结合当地市场需求，准确定位，并尽可能地考虑普通住宅、精装房等户型结构最优配比。

3. 企业所得税税务筹划

房地产业企业所得税涉及预缴和年度汇算清缴两个方面，且企业所得税系年度概念，一般退库很难。这就要求房地产业在具体项目税务筹划的时候，需要重点考虑和安排好开盘、交房、结利等重要时间节点，统筹谋划好企业所得税一盘账，防止因前期预缴过多，而造成不必要的所得税损失。

三、总结

为全面适应“营改增”，合理筹划好公司税收一本账，规避公司税收风险，尽可能降低公司整体税负，确保公司整体盈利水平上升一个新台阶，现将房地产业税务筹划的几点思考总结如下。

1. “营改增”后房地产业精益化管理势在必行，而税务筹划乃精益化管理之核心环节，房地产业不能再局限于单一税种或者单一环节开展税务筹划，而应加强对房地产项目全生命周期涉及主要税种统筹谋划，算好税会一本账；从项目拿地、前期设计、开发建设、开盘销售、尾盘清算、项目注销等各个环节，通盘考虑。

2. 谨慎选择简易计税与一般计税方式，一经选择36个月内不允许变更。

3. 不再局限于单一税种的筹划，统筹谋划好增值税、土地增值税、企业所得税等主要税种一盘账，确保整体税负最低。

4. 合理定价、定位，提高市场预判能力，防止因定价过高、非普通住宅占比过大，而导致土增税税负整体偏高，削弱公司的盈利水平。

5. 在符合市场需求的前提下，适当增加精装房的比重，不但可以增加土地增值税税前扣除金额，而且还能增加相应的增值税进项税额，筹划得好，可以取到雙重降税的效果，实现业主与开发商互利共赢。

6. 随着增值税的全面推行，房地产业精益化管理呼之欲出，为确保公司增值税整体税负最低，需要从制度和源头加强对增值税进项税额的管理，重要性堪比现金管理制度。

7. 谨慎选择供应商，确保公司进项税规范合理最大化。

8. 结合公司实际，以公司总部的名义，出台相应的增值税发票（含专票和普票）通用管理办法（包括从外部取得的增值税发票以及自身开具的增值税发票），针对从外部取得的增值税发票，除税法明确规定不可以开具增值税专用发票情形外，其余均要求取得相应专用发票，才允许列支相关成本费用，否则不允许列支。

9. 统筹做好项目各个关键节点安排，尤其是开盘、交房、结利时点，合理安排销售进度，尽可能地实现增值税进项税额抵扣最大化，减少进项税损失。

10. 条件允许的情况下，建议房地产公司实行一个公司对应多项目管理模式，改变传统的单一项目管理模式，这样有利于合理安排增值税进项税额抵扣以及企业所得税汇算清缴（平衡企业所得税整体税负），因为增值税、企业所得税均属于公司层面税种，不像土地增值税那样项目专属性强。

11. 针对武汉、长沙等地“限购、限贷、限价”政策，各个子公司应该因地制宜。比如武汉的限购政策，在其限购区域内，限的是普通住宅，公司可以考虑加大商业体量，避开限购政策；另外，非限购区域内，在满足公司预期利润指标的前提下，还是可以继续拿地开发普通住宅项目的。

12. 随时关注国家和各级地方政府税收政策动态，税务筹划因城施策，既要符合国家层面税收政策，又要符合当地税收征管政策实际，方能确保筹划方案合理合法并切实可行，规避不必要的税收风险。

参考文献：

杨阳.全面推行“营改增”对企业的影响及应对措施[J].中国集体经济，2017（13）.

【作者单位：中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司】endprint