我国土地财政的原因及转型路径分析

经庭如，姚 悦

(安徽财经大学 财政与公共管理学院，安徽 蚌埠 233000)

我国土地财政的原因及转型路径分析

经庭如，姚 悦

(安徽财经大学 财政与公共管理学院，安徽 蚌埠 233000)

由于土地征地制度形成的政府土地管制与垄断，土地财政占地方财政收入的比重逐渐上升。虽然土地财政为地方政府招商引资、建设城市基础公共设施、弥补财政缺口发挥了无可替代的杠杆作用，中国住房化、城镇化的快速发展也离不开土地财政，但是随着土地财政带来土地性质的改变、政府金融风险的加剧、GPD考核机制的扭曲等等问题以及随着土地成本日渐上升和征收制度的日渐规范，土地财政逐渐走向了“后土地财政时代”。以此提出相应的转型路径：首先应改进农地征用机制，完善行政考核体系；其次分地区差异化进行土地年租制；最后稳步推进房地产税。

土地财政；分税制改革；土地年租制；房地产税

一、引言

2017年2月28日中央财经领导小组第十五次会议上正式强调“房子是用来住得，不是用来炒的”，于是一场针对土地、房地产的改革被赋予了新的意义。4月1日，承担着疏解北京非首都功能、探索人口经济密集地区、优化开发新模式、调整优化京津冀城市布局和空间结构的河北雄安新区正式设立。5月9日，河北省国土资源厅强调雄安新区要一改往日传统的土地财政路线，严格控制房地产市场，积极开创新的土地开发模式。6月1日，财政部、国土资源部联合发布《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》的通知。《办法》中指出土地专项债券要从土地储备和当地政府资金周转实际使用情况出发，依据当地政府项目的土地融资需求，土地收入对应纳入政府性基金预算管理中。《办法》强调此项专项债券必须严格保证当地政府有稳定且充足的预期偿债资金来源以及能够平衡收益和融资的政府性基金收入。对于《办法》的实施，国内不少学者都认为发行土地储备专项债券有利于规范地方债务同时可以打破土地财政的局限，为其转型带来新的途径。新的改革必然带来新的面貌，但值得深思的是，为什么曾被赋予我国经济发展“发动机”和“加速器”的土地财政，近几年会饱受争议？

二、“土地财政”的内涵

首先，“土地财政”并不是一个正式的学术概念，而是在我国土地出让带来大量政府利润的基础上，对土地带来的经济收入总结出的一种经济现象[1]。其次，“土地财政”的内涵一般包括三个方面：一是政府通过出让当地土地使用权获取的土地出让金；二是政府对土地和房屋征收的土地增值税、土地使用税、房产税、契税等直接税收收入以及建筑业和房地产业相关的间接税如营业税；三是政府依靠土地为信用凭证的融资性收入。近十多年来，土地与政府的利益链成为众多学者研究的热点，甚至一度被认为是地方政府的“第二财政”。从税收的角度来说，“土地财政”就是地方政府利用税收的无偿性、强制性来满足政府财政需要的一种法律手段；从土地出让金角度来说，“土地财政”就是地方政府以土地使用权作为租赁品租给土地使用者，一次性收取租赁费用作为扩充自身财政空间的一种商品行为；以土地融资的角度来说，“土地财政”是地方政府以土地资源作为信用工具将政府资金进行资本运转并获得预算外收入，增加可支配财政资源，增强土地支配能力的一种融资行为。最后，究其本质，“土地财政”本身就是在中国经济转型时期，以政府为主体围绕土地所进行的一种财政收支活动和利益分配关系[2]。

三、“土地财政”的成因

关于“土地财政”的成因，国内学者大多有以下三种共识：

一是“财政压力说”，即1994年分税制改革后造成的地方财权与事权不匹配，地方政府收入小于支出的现象日渐严重，加重了地方财政压力，迫使地方政府“以地生财”。卢洪友(2011)[3]通过分析2005-2007年中国地市一级数据，以土地出让金收入作为衡量土地财政行为的指标，以城市人均道路面积和城市拥有的公共汽车数来衡量基础设施建设，以城市教师数和在校学生数作为衡量教育的指标，以拥有的床位数和医生数作为衡量医疗水平指标，用人均拥有绿地面积和绿地覆盖率来衡量城市环境。通过实证发现中国地市财政分权与政府出让土地模式呈现正向关系，且结果通过显著性和稳健性。另外，卢洪友认为政府采取出让土地获取收入的方式实则是一种无奈之举。王克强(2012)[4]运用动态效应和阈值分析认为事权与财权的不平衡会导致地方土地财政的增长，且当财权事权不平衡的程度越高，地方财政压力越大，土地收入规模也越大，但是实证中并未解释为什么对发达地区增加补助也并不能减少土地财政规模的原因。雷潇雨(2014)[5]认为分税制改革极大地改变了地方政府的财政行为，随着财权上移，各种预算外收入成为解决地方财政的主要来源，由于土地带来的利润直接且迅速，当地政府又掌握着所有土地出让金，除此之外,土地带来的附加利益使得地方政府越来越依赖土地财政，因此认为分税制改革带来的收支紧缺才是一切的开始。钱忠好、牟燕(2017)[6]认为现行土地财政来源于财政分权，导致各级地方政府纷纷采用“低价征地，高价卖地”来快速获取相应的收入和税费，从而也造成了政府对土地财政的依赖。

二是由于地方政府官员的绩效考核制度，官员的晋升制度诱使地方政府官员“以地升官”。李勇刚(2013)[7]以1999-2010年31个省市数据构建面板联立模型，实证分析认为政府的激励机制对土地财政具有双向推动作用，激励机制造成政府需要更多的财政资金发展公共建设，而出让土地有利于政府吸引更多的投资者进行土地投资。另外，晋升激励具有明显的地方性差异，其中中西部明显大于东部地区。范子英(2015)[8]以财政压力的变化新角度来实证分析财政压力的变化与政府土地出让行为的变化，通过实证分析认为分税制改革事实上并没有增加地方财政压力，地方通过出让土地所获取的财政收入也没有直接用于弥补财政收支缺口，因此，认为土地财政其实是一种地方政府的“投资冲动”。杨其静(2016)[9]通过整理2007-2011年中国土地市场上每宗工业用地出让结果信息分析得出地方晋升竞争是导致土地财政的主要原因，城市土地投资的规模与市委任职期限呈倒U型，且经济实力相近的城市之间会出现土地竞争的模仿。王梅婷(2017)[10]通过分析2008-2013年262个地级市的土地出让行为和官员晋升数据发现虽然财政分权和晋升机制都会影响土地出让行为，但是晋升机制的显著程度远远大于财政分权，另外发现当地政府“土地税收激励”行为远远大于“土地财政激励”行为。

三是我国自身的土地制度，即现有土地的征收制度和垄断，从而刺激地方政府“以地控权”。陶然(2010)[11]通过调研发现实际中政府常常拥有“公共利益”之外的用地权，在批准工业用地和商业开发的部分项目上政府拥有绝对的控制权，垄断着土地一级市场才是土地财政迅速暴涨的原因。另外政府对土地的收益并不是依赖采用低价出让土地的方式而是招商引资后的相关税费。钱忠好(2015)[12]分析将中国农村土地非农化的唯一途径就是政府征收或征用，变为国有土地后才能在土地市场发挥土地价值。计算结果发现在中国不断加大征地制度改革力度的同时农地非农化却下降了10个百分点。另外，他认为政府采取土地财政是财政体制和政绩考核下的理性选择，因为征收制度为其创造了所有可能。邓蓉(2017)[13]通过对西部某试点县近三年的财政收支、土地要素和征地制度的讨论，认为现行的征地制度对县域等不发达地区的土地财政影响更为明显，征地制度与县域地方财政的矛盾突出使得土地出让金等快捷直接的收入成为县域政府的财政收入来源，而县域政府手中对土地的绝对权也成为最优先的方式。王庆鹏(2017)[14]认为我国土地征收制度的监管和查处力度不够，根据国办发50号文件，对于地方政府土地违法行为仅仅是采用提出纠正整改意见，而不是直接查处，无形中助长了地方政府权力的滥用，为了获得更多的财政收益，依赖土地融资的动机就越强烈。

综上所述，土地财政的成因主要有分税制、晋升激励制度和土地征收制度等，但经济发展问题的复杂性不仅来自于多元化的影响因素和其中紧密的关联性，更是来自于真实经济情况的差异性和现实性，笔者并不认为上述三个原因是独立分开的。

四、“土地财政”的现状

(一)土地出让金收入高速增长

根据前人学者的经验，我国常常以预算内财政缺口指标衡量土地财政，即(预算内支出-预算内收入)/预算内收入，预算缺口指标为负，即预算内收入大于预算内支出，反之为正即预算内支出大于预算内收入。我国分税制改革开始于1994年，因此选取数据从分税制改革后，如图1所示：1993年我国地方财政缺口为-0.02，即此时预算内收入大于预算内支出，此时的土地财政收入为557.8亿元。1994年分税制改革后，地方财政缺口迅速上升到0.75，即预算内支出大于预算内收入，短短一年，地方财政压力上升38.5%，土地出让收入639亿元，占同年地方收入28%，同比去年上升12%。对比图1图2可知，虽然地方财政压力在1994年到1997年持续下降，但此时土地出让金收入呈现逐年递减的形式，也就是说至少在1994-1997年之间地方财政压力并没有产生明显的土地财政行为。直到1998年我国开始实施住房制改革，地方财政压力基本呈现一个上升趋势，并在2002年达到第一个峰值，之后的四年，地方财政压力逐渐放缓，直至受到2008年金融危机的影响，地方财政压力逐渐上升在2009年达到第二个峰值，随之持续下降，直到2014年以后，中国进入新常态发展阶段，新的财政压力再次出现。土地出让金从1998年后开始有明显的上升趋势，此后土地出让金收入占地方财政收入比重即土地财政依赖值也在逐年递增，最高曾超过地方预算收入的50%，达到68%，成为名副其实的地方“第二财政”。期间国家曾于2005年调控房地产市场，因此土地出让金有明显下降趋势，但2006年后迅速反弹达到第一个峰值，2010年达到第二个峰值，随之2013年达到近二十年最大峰值。虽然土地财政行为和地方财政压力在时间上大部分相符合，但从图1可知，排除国家调控房地产热和金融危机两个特殊时点，2003-2007年、2010-2014年地方财政缺口明显下降的同时，土地出让金收入并没有因此下降，因此1994年分税制改革所造成的地方财政压力可以解释部分土地财政的原因，但不能完全解释土地财政的原因。

图1 1993-2016年地方土地出让金与财政缺口趋势图数据来源：中国国土资源部、中国统计年鉴.

图2 1993-2016年地方土地出让金收入与土地财政依赖趋势图数据来源：中国国土资源部、中国统计年鉴.

(二)土地相关税收明显增加

构成土地财政收入的直接税种有土地增值税、耕地占用税、房产税、契税、城镇土地使用税五种直接税和房地产业与建筑业的间接税如营业税。关于五种直接税，由图3可知，土地相关的五种直接税收收入逐年上升，占地方财政比重也呈现统一的上升趋势。近年来，契税和土地增值税占土地税收收入的比重越来越大，从1999-2016年分别增长3.23%和4.82%，而房产税则从1999年的3.3%下降到2016年的2.55%。十七年里，五种与土地相关的税收总和从1999年只占地方财政收入的6.8%上升至2016年占地方预算内收入的17.23%，税收总和在十七年里增长了39倍。究其原因，可以理解为政府通过低价出让土地所带来的招商引资，以另外一种滞后的土地利润形式反映出来。另外，图3中2007年有明显特殊性，查阅相关资料后得知，2007年我国曾发布国税函(2007)544号文件，文件中强调将土地增值税作为重点税源户进行监控调查以此规范房地产市场。关于间接与土地有关的税费，截至2016年，有关房地产业和建筑业税收收入约占地方预算收入的40%[15]。随着营改增的完善，有关这两部分的税收必然会有新的调整。

(三)土地出让行为日渐规范

1994年我国颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，正式明确可以采取拍卖、招标和双方协议的形式来出让土地使用权，法律为土地使用权的合法性提供了保障。由图4可知，我国从2000-2016年，以招挂拍的形式出让土地基本上呈现一种高速增长的态势，尤其在2008年之后，土地出让面积急速上升，政府依靠招拍挂行使土地使用权的比重也逐年上升，从而获取大量的土地出让金收入来扩充财政收入。一方面法律赋予了政府行使的权力但另一方面也助长了政府滥用土地的可能性。按照协议出让土地的行为滋生了大量“寻租”、“暗箱操作”等各种非法占用、转让、出租、抵押和准变土地用途的行为。由图5可知，2000年政府违法用地行为达到18.5万件，取得罚没收入8.6亿元。之后的两年虽然明显下降，但2003年再度急速上升17.8万件，取得罚没收入12.2亿元。2008年金融危机之后，政府违法建设用地的行为呈明显上升趋势，截至2016年，共取得罚没收入325.13亿元。值得欣慰的是，国家对于土地的重视程度越来越明显，查处力度越来越大。近几年先后颁布《国土资源行政处罚办法》、《节约集约利用土地规定》、《土地利用计划管理办法》等多部切实有效的法律法规来规范地方政府对土地的使用权利。2016年，查处违法案件7.4万件，同比下降16.85%，其中关于行政征收违法行为只有9.9%。

图4 2000-2016年土地出让面积、招拍挂面积、招拍挂/出让面积趋势图数据来源：中国国土资源部.

图5 2000-2016年土地罚没收入与违法案件趋势图数据来源：中国国土资源部.

五、“土地财政”带来的影响

任何经济问题的存在都有其历史价值，“土地财政”在中国经济发展的过程中存在了相当长的时间必然有其历史贡献，同样，也必然有其历史阶段性。因此本文从正反两个方面客观讨论“土地财政”带来的影响。

(一)土地财政带来的积极影响

1.土地财政带来了巨大的融资力

土地财政中地方政府采取高地价出售经营性用地，低地价出售工业用地，通过招拍挂甚至低价寻租的方式来吸引外商，渐渐形成了“经营城市+招商引资”的城市发展模式。必须承认，土地财政曾经的融资能力为地方政府切实地弥补了大部分财政缺口。虽然土地财政被诟病已久，但是依赖土地财政获得的融资性收入切切实实地以城市基础公共建设、医疗卫生等存量资产存在并继续为现今政府使用着。更为重要的是，地方政府对于地方产业建设的扶持从最初的免税、减税到现今直接融资和优惠，所依赖的大部分建设资金都是来源于土地的融资收益和税收收入，其中有一部分税收收入也是建立在当地有足够多的企业和保证企业有充足利润的基础上，而吸引这些企业来地方发展的原因，土地的经济性起了决定性作用。回顾地方发展，土地所带来的融资性比所有廉价的劳动力都来得直接而长远，根据杜雪君[15]的实证分析，土地财政的收益提升了地方政府的积极性，对固定资产投资和经济建设起到了不可否认的正向作用。而辛波[16]也证明了虽然GDP不是土地财政收入的格兰杰成因，但土地财政收入却是GDP的格兰杰结果。

2.税收的高速增长

正如十八届三中全会上强调财政是国家治理的基础和重要支柱，而税收是国家财政收入的主要来源。对比其他税收的征收形式，出售土地所带来的外溢损失小、交易成本低且边际效益高，最重要的是利益程度远远高于其他税收收入。根据图5可知，近十几年来，依靠土地财政所带来的土地相关税收都在逐年增加，土地直接的相关税收尤其是土地增值税，受房地产市场的影响，年均增长率超过50%。不仅如此，我国其他主体税种也大幅度增加。根据2016年中国统计年鉴的数据显示，2016年各项税收总和比1999年增加了119671.42亿元。其中以增值税、企业所得税、消费税和营业税为例，2016年的税收分别比1999年增长了10.5%、12.45%、6.89%和35.56%。2016年固定资产投资596501亿元，而来自地方项目有571337亿元，占总投资的95.78%。通过土地所带来的利润不仅融资基础设施更是使资本重新回流到公共基础建设中，促进了产业快速成长，相应的其他税收也随之上涨，因此政府依赖土地财政所带来的后续财政收入远远高于了期初出售土地的价格。

(二)土地财政带来的消极影响

1.土地变为投资品

由上述分析可知，地方政府近几年来对土地财政的依赖程度越来越明显，土地出让金占地方财政收入的比重也越来越大。政府对待土地的手段带有明显计划经济的色彩，手中的权力使得房地产市场渐渐走向一种病态的发展。1998年开始停止住房实物分配，房价单价上涨至2000元，2004后全国平均房价开始从3000元迅速上涨，同比暴涨18.7%，2007年同比上涨16.9%，2008年同比下降1.9%，2009年同比上涨22.4%，直至2016年涨至11816元。根据数据显示，截至2017年4月，北京、上海、天津、广州的房价也都在50000元以上，对比1998年房价增长了接近600%，土地成了名副其实的投资品。大量文献证明地方政府往往可以成为推动房价上升的内在激励。当土地变为投资品，必然会出现明显的贫富差距，经济条件好的投资房地产催升价格上涨获得盈利继续循环投资，没有条件的在负担巨额房债之后严重加剧经济负担，贫富差距就在房价中越来越明显。同时，由于土地的稀缺性和有限性，理应最大效率的使用，但是由于目前土地批租监管制度仍不完善，地方追求短期经济利益的最大化，缺乏对土地合理科学的规划，造成土地粗放利用和闲置。

2.加剧了金融风险的可能性

首先我们应明确债务并不是不好的，适当合理的政府债务有利于吸引外来投资者，带动当地经济发展，因此不能一味地强调避免地方债务，但是要控制在一个合理科学的范围内。截至2016年末，我国地方债务为17.18万亿元，同比增长1.8万亿。地方政府债务率为89.2%，占全国债务60%，占GDP的比重为24%，东部地区债务规模为84954.07亿元，占全国债务的47.5%，中部地区债务规模为42204.8亿元，占全国债务的23.6%，西部地区债务规模为28.7%。根据第32号公告可知，地方政府债务主要集中在市级层面，国内负有偿还债务责任的地方层级差别大。经济不发达的省份多为省级负债比，而经济发达地区多以区县负债比为主。2016年11月，国务院发布《关于印发〈地方政府性债务风险应急处置预案〉》，预案中强调“地方政府对其举债的债务负有偿还责任，中央实行不救助原则”。在中国城市化的高速发展中，地方政府依赖土地成为融资手段已经成为一种常态，而政府依赖土地还款很大程度上决定于地方政府对经营性用地的财政收入情况，对土地财政的依赖极大加剧了地方政府的金融风险最终也将上升至整个国家的金融风险。

3.破坏了GDP考核体系

官员的考核机制往往是在任职期间通过政绩来进行选拔筛选，传统文献中认为地方政府官员想要在有限的收入里进行最大化的经济建设，常常会更加依赖土地财政，通过土地获得短期任职的效益，以此来进行公共基础建设。但思考土地的经济性，能够成为投资开发招商引资的土地必然有其优良的自然资源和地理因素，而某些偏远地区因为地势崎岖不平的天然劣势，使得土地的开发利用程度低，地方政府的升迁率也相对较低。相关文献实证显示，城市建设和土地发展的支出往往与官员任期的前一年呈显著正向关系，同时，土地出让金的增加在官员任期的第一年也呈明显同步关系。某种程度上可以理解为官员的晋升机制很大程度上在于其能否在任职期间产生足够的土地收入，扭曲的考核体制无形中增加了地方政府“面子工程”和腐败问题。另外，地方政府往往更愿意选择见效快的城市公共基础建设而放弃公共教育文化和医疗的长远建设，很大程度上加剧了地区发展不平衡和人文建设的缺失。

六、“土地财政”的转型分析

随着中国进入新常态发展阶段，“改革”成了未来几年内的关键词。尽管土地财政对我国住房化、城镇化、住房商品化发挥了无可替代的杠杆作用，为地方政府招商引资建设城市基础公共设施，弥补财政缺口同样发挥了不可否定的作用，但是随着土地成本日渐上升和征收制度的日渐规范以及可出售的土地越来越少，土地财政逐渐走向了“后土地财政时代”[17]，正如赵燕青(2014)[18]所说“融资性土地财政已经完成了其历史使命，土地财政的转型已是改革发展的必经之路”。

1.改进农地征用机制，完善行政考核体系

土地财政本身就是围绕着土地展开，而土地本身具有公共性。我国的基本国情就是土地实行国家所有与集体所有，农业用地、工业用地和商业用地之间不可随意转换。同时我国《土地管理法》等法律法规明确规定我国国有土地有地方政府具体管理，而集体土地要想进入土地市场必须由当地政府先征收为国有土地，也就是说集体土地的产权如使用权、经营权、租赁权、转让权等多种产权的形式是直接掌握在当地政府的手中，加上地方扭曲的考核机制，这才是我国土地财政形成的真正原因。根据巴泽尔的产权公共理论分析，任何没有被界定清楚的产权本质就是公共产权，而公共产权的直接归属者很大程度受益于政府。在我国，农村土地的所有权归农村集体所有，从农业用地到非农业用地征的地权归政府所有，即地方政府垄断着城市土地供应，因此，应明确农地征用机制。首先应以法律的形式正式保证农村集体土地与国有土地享有同样的财产权利，其次公开征地程序便于民众监督，科学制定征地补偿标准，改进一次性补贴的征收方式，最后完善行政考核机制，真正落实《决定》精神，建设城乡统一的建设用地市场，使农村集体土地平等入市。

2.分地区差异化进行土地年租制

由于官员考核机制的扭曲，前任政府以廉价土地出让金一次性出售土地提前透支后任政府的土地的行为已屡见不鲜。因此，可以将一次性收取的费用改成“年租制”，即每年收取一次。由于土地的稀缺性和保值性，土地在未来的经济价值一定远远大于现在。将一次性的收入分摊到未来的几十年，不仅可以遏制地方政府扭曲的卖地行为，从根本上改变地方政府依赖土地“寅吃卯粮”的行为，科学地约束每一届政府的土地权利和短期化发展，更可以将土地更高效，更具有经济效应的使用起来。另外，由于土地的年租制，要求地方政府更合理的使用土地，降低了未来的购房门槛，一定程度上缓解了房地产市场的投机热，使得房屋可以逐步回到原有的价值和作用上。但值得注意的是，国内众多文献已经证明在我国经济发达地区，由于土地具有较高的商业和经济价值，往往更具有商业融资力，也更容易获得房地产相关税费，地方政府对土地财政的依赖程度远远高于经济不发达地区。因此，在实行土地年租制时，应区别不同经济水平的城市来差异化实施，相对发达的地区严格控制土地出让制度，而相对落后的地区，由于地方经济受限，采取相对宽松且合理的年租制。

3.稳步推进房地产税

首先应明确，十三届三中全会中已经将“房产税”改为“房地产税”，并提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。其次房地产税是包含房产税、土地增值税、耕地占用税、契税等与土地息息相关的综合税种，房地产税的改革将是一场有关于土地的系统性改革。最后参照发达国家税制经验，发达国家的房产税归属于地方政府，是地方政府主体税种，往往占地方财政收入50%-80%。国内众多学者关于房地产税可以成为地方主体税种的讨论已有很多。从特征来说，房地产税具有稳定、征收成本低、不易转嫁等特性，可以稳定地扩充地方财政收入的同时还可以完善中国税制体系；从产业效应来说，政府在获得房地产税税收收入后可以更集中财力发展当地经济建设，完善当地公共服务，将财政重心转移到产业扶持和优化投资机制；从经济效应来说，房地产税可以更好地引导房地产市场，改善房地产的投机热，逐步实现“房子是用来住的不是用来炒的”。虽然房地产税可以成为地方政府长期且稳定的税源，但是在中国土地并非私有制的国情下，开征房地产税的难度重重，切不可操之过急。首先明确房地产税开征的主要目的，其次合理确定房地产税的征收对象并适时推出科学的法律法规，最后应及时完善房地产市场监管信息。

[1] 刘尚希.正确认识“土地财政”[EB/OL].http://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/diaochayanjiu/201505/t20150501_1226052.html,2015-5-1.

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[责任编辑：张晓娟]

AnalysisoftheCausesandTransformationofLandFinance

JING Ting-ru,YAO Yue

(Institute of Finance and Public Management,Anhui University of Finance and Economics,Bengbu 233000,China)

Due to the formation of the land expropriation system, government could control and monopoly land, land finance accounting for the local fiscal revenue increased gradually. The land finance had played an irreplaceable role in the construction of city public infrastructure, making up the financial gap for local government investment, the rapid development of urbanization and China housing also cannot do without the land finance, but with the land finance changed the nature of the land, the government increased financial risk, GPD assessment mechanism and so on and the distorted cost of land expropriation system is increasing and regulate land finance gradually "the end of land finance" era. In order to put forward the corresponding transformation path: first of all, should improve the land expropriation system, perfect the administrative evaluation system; secondly regional difference of land rent system; finally, steadily promote the real estate tax.

land finance;the tax sharing system reform;land rent system;real estate tax

2017-07-04

安徽财经大学研究生科研创新基金项目(ACYC2016002)

经庭如(1965-)，男，安徽金寨人，安徽财经大学财政与公共管理学院教授,博士，从事中国税制改革研究.

F812.2

A

2095-5863(2017)06-0055-09