旅游房地产业态配置模式与效率评价研究——基于上市公司数据

王 桀,田 里,张鹏杨(云南大学 工商管理与旅游管理学院,云南 昆明 650091)

旅游房地产业态配置模式与效率评价研究
——基于上市公司数据

王 桀,田 里,张鹏杨
(云南大学 工商管理与旅游管理学院,云南 昆明 650091)

旅游房地产成为投资热点,“旅游”与“地产”业务的资源配置模式对企业经营效率影响深远。在对旅游业态与房地产业态进行界定的基础上,通过构建旅游与房地产业态配置模型,界定“大旅游小地产”(3T)、“中旅游中地产”(2TR)和“大地产小旅游”(3R)三种资源配置模式,并应用数据包络分析法对我国20家涉及旅游和房地产业务上市公司数据进行研究。结果表明:“中旅游中地产”业态配置模式的效率最高,解释了以旅游和房地产业务均衡发展的大型企业迅速成长的原因;“大地产小旅游”和“大旅游小地产”业态配置模式的效率偏低。研究结论为企业战略投资决策提供了依据和借鉴。

业态配置;旅游房地产;数据包络分析;上市公司

在中国,随着房地产市场遇冷与旅游业兴起,许多以房地产为主营业务的企业开始转型,旅游房地产项目成为投资热点。旅游原本是以居住地为原点而移动所圈定的范畴,是一种空间上的概念,一旦加入“产权、居住”等不动产属性后,如何界定其资源属性与评价其配置效率成为研究关注的主要问题。从经济学的角度看,要达到土地资源在两部门的最优配置,关键是要使土地资源在旅游部门和房地产部门的边际收益相等。然而在实际开发中,开发商往往通过旅游开发名义获得大量的土地,由于房地产部门的收益大于旅游部门,开发商转而进行大体量的房地产开发,对旅游的投入较少。当房地产部门的边际收益最大化而旅游部门的边际收益最小化时,项目的开发性质就变为纯粹的房地产项目。因此,对旅游房地产的研究需要从旅游与房地产两种业态的界定开始。

资源稀缺引发的资源配置问题,是经济学研究的核心问题。资源配置理论研究的是如何把有限的生产要素配置到社会迫切需要的产品和劳务生产上去,以实现最佳的资源使用效率。经济学家曼昆指出,效率是资源配置使社会所有成员得到总剩余最大化的性质。配置效率的提高可通过资源优化组合来实现。萨缪尔森指出,“效率意味着不存在浪费,即当经济在不减少一种物品生产的情况下不增加另一种物品的生产,其运行便是有效率的”。因此,“旅游+房地产”投资项目追求的目标应是投入—产出效率最优,开发目标应基于对旅游资源、配套设施和服务、地产资源进行投入并获得产出,效率最优意味着浪费最低、配置合理。“旅游+地产”类开发企业对核心资源的配置方式构成了其资源配置模式,不同资源配置模式产生的配置效率存在差异。旅游能聚集人气、扩大影响,但创造的利润薄弱；房地产投资回报相对较高,但运营风险相对较大。实际上，旅游与房地产的本质区别是土地资源在旅游产品和房地产产品开发量的配置问题，对旅游产品与房地产产品开发量“度”的把握,成为旅游与房地产资源配置效率的核心。通过对资源配置效率实现程度的研究,将有助于对其资源配置模式进行评价。

1 文献回顾与研究模型

1.1 配置效率

通过国外其他相关研究,发现城市林地、公园绿地、景观视线等因素都会对城市住宅价格产生影响,购房者一般都愿意支付额外费用[1]。萨拉·诺丁对瑞典旅游业与房地产业开发出现的集群现象研究发现,具备垄断性质的企业依靠资本和创新具有较大的竞争优势[2]。穆勒、莫里森认为,旅游系统是由多层次的功能关系和空间关系共同编织成的一个区域复杂系统[3]。国内研究中,钟京涛指出了我国风景名胜区房地产开发过度等问题,并提出了自己的政策建议[4]；李正欢认为,中国新时期旅游经济增长方式应通过资本和技术进步的作用实现内生型增长[5]；黄泰、张捷等研究表明,旅游地区与城市之间存在着多层的耦合关系[6]；石静认为房地产与旅游业相结合开发是一种新兴的产业模式,具有很好的开发基础和市场前景[7]；徐红罡认为,旅游发展与城市发展密不可分,既相互促进又相互制约[8]；戴斌论证并提出了今后政策发展将更重视旅游业综合功能为重点的管理导向[9]；程琳指出产业耦合是旅游产业转型发展的根本动因,休假制度是触发其转型发展的外在条件[10]；高楠等认为旅游资源开发与城市化发展之间存在耦合关系,并以西安市为例对两者之间的耦合协调发展关系进行了实证分析[11]。

多数学者对构成旅游综合体的资源要素与配置关系分析不足,虽然他们提出了旅游资源、基础设施、管理模式等是旅游综合体发展的关键因素,但从揭示旅游综合体资源要素、业态关系等核心问题方面缺乏深入研究。对旅游综合体资源配置效率的测度需要对“旅游开发”和“地产开发”两大核心资源要素的投入和产出进行分析,将研究视角聚焦于“旅游开发企业、地产开发企业、旅游与地产开发企业”,对三类企业在要素投入和实际产出进行指标量化核算,从而实现对资源配置主体单位在资源利用效率的测度。本文的研究视角是以“旅游+地产”三种资源配置模式的企业作为效率比较样本,通过三种模式企业的效率测度结果进行比较研究。

1.2 业态模式

旅游业态是指旅游企业为满足不同的消费需求而进行相应的要素组合所形成的不同产品、经营方式和组织形所呈现的形态,是一个包含了“产品+经营方式+组织形式”的综合性概念[12]。目前中国房地产业态多元化趋势日益显现,城市综合体、商业地产、物流地产和养老地产等多种业态呈现快速发展态势,“旅游+地产”多元业态集合开发模式和产业聚集发展模式是推动旅游产业、旅游消费、地产业转型升级的核心。

在旅游吸引物大环境的基础上进行房地产、酒店、商业、娱乐等跨产业开发,可使各产业优势资源彼此结合,互相放大资源投入的边际效用,实现区域资源的优化配置,使“旅游+地产”项目产生出最大的经济效益和社会效益。但过大的地产业态产品开发量将弱化旅游的吸引力,甚至偏离旅游项目本质,沦为纯粹的房地产项目;而过大的旅游业态产品开发量也将弱化地产对项目的贡献,成为纯粹的旅游景区。因此,对旅游业态产品开发量或地产产品开发量“度”的把握,成为了“旅游+地产”资源配置的核心。

基于此,本文按照“旅游”和“地产”两个维度构建了旅游资源与地产资源配置分析模型,用于描述不同的“度”所对应的资源配置模式。本文用横坐标表示地产开发量,从低、中、高分别代表地产开发量的程度;纵坐标表示旅游开发量,从低、中、高分别代表旅游开发量的程度,建立“旅游+地产”资源配置分析模型。在“旅游+地产”资源配置分析模型中,界定了“大旅游小地产”(3T)、“中旅游中地产”(2TR)和“大地产小旅游”(3R)三种配置模式(图1):①“大地产小旅游”模式(3T)。“大地产小旅游”模式在资源配置上表现为地产业态产品开发的数量和程度远超过旅游业态产品开发的数量和程度,甚至旅游业态产品配置为零的配置模式。“大地产小旅游”模式以地产业态产品为主要开发方向,旅游业态产品开发程度相对较低,开发项目不以旅游业作为核心,旅游业态体现不充分。②“中旅游中地产”模式(2TR)。“中旅游中地产”模式是典型的“旅游综合体模式”,表现为旅游业态产品开发的数量和程度与地产业态产品开发的数量和程度相当,旅游业态配置比例与房地产业态配置比例适中的开发模式。③“大旅游小地产”模式(3R)。“大旅游小地产”模式是典型的“旅游景区模式”,表现为旅游业态产品开发的数量和程度远超过地产业态产品开发的数量和程度,甚至地产业态产品配置为零的配置模式。“大旅游小地产”模式以旅游景区为主要开发方向,地产业态产品开发程度相对较低,地产业态产品在业务占比中处于次要地位,房地产业态体系不充分。在现实中,由于资源保护土地开发受限,许多传统的旅游企业经营的风景名胜区或著名景点景区长期发展缓慢,业务类型相对单一,是典型的“旅游景区。

图1 “旅游+地产”资源配置分析模型

1.3 数据与样本

为了便于对三种模式进行比较和分析,本文分别对中国A股沪深股市“旅游板块”和“房地产板块”上市企业进行了分析,根据个股资料“公司概况”和“经营分析”信息,将旅游业务占比和房地产业务占比进行分类。截止2015年12月31日,在沪深交易所上市房地产板块公司有131家,个股资料和年报中涉及经营旅游业务的房地产上市企业共有11家,其中房地产主营业务占比最少的是ST珠江(仅占12.87%)和京投银泰(占13.51%),旅游业务占比较多的是中航地产(占25.04%)和ST珠江(占28.28%)。目前房地产上市公司总资产超过500亿元的公司达到27家,深圳万科占据首位,恒大、中国海外发展分别位列第二位和第三位。由于我国房地产市场进入深度调整期,越来越多的上市房地产企业在多元业务拓展、多元化创新等多方面进行了积极尝试,许多企业将经营业务向旅游业进行了拓展。

自1996年张家界旅游开发股份公司在深圳证券交易所挂牌上市成为我国第一家旅游类上市公司后,随后5年内我国先后有8家旅游类上市公司在沪深交易所上市。截止2015年12月31日,在沪深交易所上市旅游板块公司有26家,其中景区类上市公司11家,主题公园类2家(华侨城A、大连圣亚),涉及房地产开发业务有8家,分别是华侨城A(占50.51%)、九龙山(占89.1%)、云南旅游(占38.9%)、黄山旅游(占11.4%)、西安旅游(占16.97%)、大连圣亚(占5.10%)、中青旅(占17.91%)、三特索道(占1.55%)。旅游板块上市公司的主营业务虽然各有侧重,但都以景区、旅游商品、旅游交通等为主。从旅游上市公司的规模来看,华侨城A以729亿元庞大资产成为我国旅游类上市公司的龙头老大,黄山旅游、桂林旅游、峨眉山A、云南旅游、丽江旅游5家公司总资产均在10亿元以上,这些公司构成了我国旅游板块上市公司的主体。

按照前文构建的三种资源配置模式，本文对上市公司经营旅游和房地产业务的企业进行了划分,可以大致筛选出约20家相关上市公司,其中包括“大旅游小地产”模式代表企业6家、“中旅游中地产”模式代表企业2家、“大地产小旅游”模式代表企业11家。

表1 “旅游+地产”上市企业决策单元

注:根据红塔证券通达信交易系统V6.06上市公司个股资料汇总。

本文提出“旅游+地产”三种资源配置模式企业进行效率研究的设想是:①目前的DEA效率评价大多居于同种类型企业,如酒店、旅行社、景区等,对企业经营具有一定的评价意义,但没能很好地体现DEA生产前沿效率思想;②国内较多关于旅游企业效率的研究均基于上市公司面板数据或截面数据,研究方法和指标选取方式都较成熟,但缺少不同经营性质企业间的效率比较分析;③以旅游上市企业、部分经营旅游业务的房地产上市企业作为决策单元进行效率研究具有两个优势:一是数据均为企业公开发布的财务信息,指标尺度为同一尺度;二是根据“旅游”和“地产”经营业务比例将决策单元进行三种模式划分而测度出的效率指标,具有较好的分析意义。

1.4 变量设置与研究假设

DEA是以相对有效为概念基础,以凸锥分析和线性规划为工具的一种评价方法。本文选用合适的旅游企业加总数据,采用DEA的SBM模型来考察研究对象的技术效率,并考察效率的不同来源(规模效率和配置效率)以及它们所处的规模报酬阶段。它能充分考虑对决策单元本身最优的投入—产出方案,因此能更理想地反映评价对象自身的信息和特点。

假设有n个决策单元DMUs,每个决策单元对应m个投入变量和s个产出变量,用(Xj,Yj),j=1,…,n表示。假设Xj=(x1j,…,xmj)≥0,Xj≠0,j=1,…,n,Yj=(y1j,…,ymj)≥0；Yj≠0,j=1,…,n。样本中每个DMUo的相对效率评估参照生产可能性集T={(X,Y)/X,X可产出Y},并经由观测的几个假设验证,因此规模收益报酬不变下的生产可能性集T定义为:

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

dj≤Mbj(j∈Ej∈E)

(7)

λj≤M(1-bj) (M≥0,j∈E)

(8)

式(2)—(5)表明生产可能性集中的所有点(X,Y)是极点有效单元的线性组合,能决定被评价单元DMUo的目标或投影值;式(6)的点可能位于或低于这些超平面;式(7)和式(8)的约束条件表明,如果λj≥0,则bj=0,dj=0,意味着如果DMUj作为一个被参照单元,则它必定归属于超平面:

(9)

最大化下列目标函数:

(10)

加上上述约束条件,即为完整的最靠近帕累托有效前沿的最小距离的效率测度的SBM模型。SBM模型与传统的CCR和BCC模型的不同之处在于:SBM模型把松驰变量直接放进了目标函数中,这样做一方面解决了投入—产出的松驰性问题,另一方面也解决了非期望产出存在下的效率评价问题。此外,SBM模型属于DEA模型中的非径向和非角度的度量方法,它能避免径向和角度的选择差异带来的偏差和影响,比其他模型更能体现效率评价的本质。因此,本文通过SBM模型来研究企业投入—产出的效率情况。按照投入—产出指标选取原则,本文确定投入指标为资产总额、营业成本、固定资产,产出指标为营业收入、股东权益、净利润。将指标输入程序,获得的计算结果见表2。将表2中的决策单元按2TR、3T、3R三种模式分类,可计算出每种类型决策单元的效率平均值,代表三种配置模式决策单元的综合效率,结果见表3。

表2 三种模式上市企业决策单元(DMU)效率值输出结果

表3 三种模式上市企业决策单元(DMU)效率平均值

2 结果分析

2.1 “中旅游中地产”效率评价

“中旅游中地产”的2TR模式在资源配置上比“大旅游小地产”的3T和“大地产小旅游”的3R模式在技术效率、规模效率和混合效率上均更有效。“中旅游中地产”的2TR模式在资源配置效率测度中要优于其他旅游企业以及房地产开发企业。华侨城是“中旅游中地产”2TR模式中以旅游综合体开发建设为主的企业,宋城股份房地产业务占营业收入的1/3,开发的五大“宋城旅游区”是典型的“古城度假式旅游综合体”。根据华侨城A发布的年报,2015年华侨城实现营业收入322.4亿元,同比增长4.94%,旅游综合业务收入为123.2亿元,房地产业务收入为192.0亿元。华侨城旗下全国连锁主题公园欢乐谷已在北京、上海、深圳、武汉、天津等地营业,“旅游+地产”已成为当前华侨城的主要经营模式。杭州宋城集团是国内最大的民营旅游开发投资集团,其产业结构是打造大型文化旅游综合体,涵盖文化演艺、主题公园、文化产业投资、旅游电子商务、景观房产、主题酒店、娱乐商业、文化旅游衍生产品等领域。1996年宋城在杭州郊区333.34hm2荒地上投入4亿元打造了“杭州乐园”,使杭州旅游房地产的基准价比周边房地产高出近1倍。随后,该集团投资30亿元开发南京旅游新城“明城”占地10km2,投资60亿元开发武汉“水乡旅游城”占地600hm2等,目前已在国内各地以旅游开发名义购买了数万公顷土地。

2.2 “大旅游小地产”效率评价

“大旅游小地产”的3T模式技术效率最低,表明在目前的技术水平上对资源开发的投入未能达到综合有效,如果加大投入,可获得更大的产出。“大旅游小地产”的3T模式混合效率最低,表明该模式的整体效率情况低于“大地产小旅游”的3R模式。大连圣亚是“大旅游小地产”3T模式中唯一有效的决策单元,其旅游主营业务占93.86%,房地产业务占5.1%。大连圣亚是我国第三代水族馆的开创者,海洋极地主题乐园的领跑者,东北旅游业唯一的一家上市公司,现有7家控股子公司,4家参股公司,员工400余人,资产总值7亿元,年营业收入超过2亿元。大连圣亚控股房地产子公司大连昊丰房地产开发公司在2012年开发的房地产实现销售收入占大连圣亚业务收入的5.1%。大连圣亚的发展战略是以海洋文化旅游为主导,开发一系列具有自主知识产权的原创角色衍生品,包括图书、动漫、游戏、玩具等,并进军影视业,形成集出版物和音像制品市场、以动漫作品为主的影视播出市场、主题公园和动漫形象衍生品三大市场为一体的完整产业链。

2.3 “小旅游大地产”效率评价

“小旅游大地产”的3R模式在技术效率方面要优于“大旅游小地产”的3T模式。“小旅游大地产”的3R模式规模效率最低,表明该模式在资源方面投入不足。深长城是“小旅游大地产”3R模式中唯一有效的决策单元,其地产主营业务占88.2%,旅游业务占7.44%。深长城拥有近30年的房地产开发经验,同时具备10多年的五星级酒店管理经验,业务范围涉及酒店经营、物业经营、物业管理、商业管理、建筑施工等多个领域。2012年深长城实现营业收入26.98亿元,同比增长40.77%;实现归属于上市公司股东的净利润41188.03万元,同比增长29.08%。2012年国家对房地产市场依旧保持了调控的主要基调,2012年报告期内深长城物业经营收益稳定,酒店、长城物流、长城置业等非房地产企业取得了良好的经营业绩。

3 结论与对策建议

3.1 结论

从业态配置和效率评价的角度分析,当前我国旅游房地产开发存在以下问题:一是业态耦合严重失调。国内普遍存在的“空城、鬼城、睡成”等现象出现的原因是旅游业态配置不合理、对旅游业态投入不足,造成人气不足。“大地产小旅游”3R模式泛滥,“旅游与地产”失调耦合。二是配置模式小散乱。“旅游+地产”开发需要长期的资金、人力和管理投入，因此往往需要有实力的大企业为项目开发主体。由于发展旅游的门槛很高,企业盲目投入,就形成了“小、散、乱”的开发格局。三是配置效率普遍不高。由于旅游与地产的结合开发是全产业链开发模式,与商业地产相比,旅游业跨行业门类多、复合程度高,这就意味着,项目的开发不仅要在选址上做功课,更要注重后期运营的策略,这样才能提高资源利用效率。

3.2 对策建议

旅游房地产开发的过程需要每个理性的个体与集体利益选择一致的目标,只有社会目标的集体实现才是每个个体利益最大化的保障，因此旅游房地产的发展需要建立一种合理有效的治理目标。该目标包含三个层次的内容:①资源配置效率目标是通过改进资源配置模式,提高投入产出效率,通过对旅游资源和土地资源的投入—产出来实现利用和社会分配;②通过旅游开发促进生态环境保护,防止生态环境破坏,科学合理地利用自然资源,建立自然生态系统良性循环,确保国民经济和社会的可持续发展;③不同层次的经济主体在实现旅游综合体资源有效配置过程中“激励相容”，没有规定产权的公共旅游资源或任何没有制度约束的发展模式都会出现对资源的过度使用,并最终损害集体和企业自身的利益。

“中旅游中地产”3TR模式已成为“旅游与地产”业态耦合和资源配置的最优模式,为旅游房地产的发展指引了方向。即资本与土地是技术效率有效的前提,打造旅游吸引物使地产增值是配置效率有效前提和基础,地产业务的高额利润是规模效率有效的保障。其中,对“大旅游小地产”3T模式的治理措施主要包括:增加土地资源开发投入,建立“地产反哺旅游”的发展机制;提高技术效率,强化旅游资源的吸引力,以获得更高的产出效益;优化盈利模式,提高规模效率。对“大地产小旅游”3R模式的治理措施主要包括:强化旅游核心吸引物,增加对旅游业态的投入;提高技术效率,改变过度依赖地产资源的配置模式,建立“旅游促进地产”的增长机制。

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ResearchonModelofConfigurationandEfficiencyEvaluationaboutTourismRealEstate——BasedonDataofListedCompanies

WANG Jie,TIAN Li,ZHANG Peng-yang
(Department of Business and Tourism Management,Yunnan University,Kunming 650091,China)

Tourism real estate was creating an investment boom,the resource allocation mode of “tourism” and “real estate” business had a far-reaching impact on the efficiency.This paper defined the conception of tourism formats and real estate formats,and built the configuration model of “3T,2TR,3R”,by studying the data of 20 tourism and real estate listed company with the method of DEA.The results showed that the efficiency of “2TR” configuration mode was the highest,that explained the reason why those large enterprises grew rapidly with the mode balanced in tourism and real estate business.The efficiency of “3R” and “3T” configuration mode was low.The conclusions also provided some basis and reference for enterprise strategic investment decision.

configuration; tourism real estate;DEA;listed company

10.3969/j.issn.1005-8141.2017.10.022

F590-05

A

1005-8141(2017)10-1271-05

2017-08-13；

2017-09-24

国家社会科学基金项目“旅游地‘荷兰病’效应的发生机制与调控对策研究”(编号：14CJY084);国家社会科学基金项目“旅游孤岛效应测度与调控机制研究”(编号：16GL121)。

及通讯作者简介：王桀(1970-),男(白族),云南省大理人,博士,讲师,硕士生导师,研究方向为旅游经济、旅游影响。