辩证看待“租购同权”

林上军

“租购同权”一词高频率出现在各种媒体上，各种解读不一而足，诸如“租房就可读名校，学区房成历史”、“房价即将暴跌，炒房时代一去不复返”等标题的文章博人眼球。

“租购同权”真的是灵丹妙药，既能缓解租房居民子女上学难，还能平抑房价？中医讲究辨证论治，这剂“良药”又是否对症，何时方能见效？

“租购”能不能“同权”？

7月，广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，“租购同权”四字赫然在目，引来一片欢呼。这些年来，被“天价学区房”一次又一次刺痛神经的人们，仿佛看到了一缕曙光——租房，也能讓孩子就近入学了！如此一来，众多家庭的购房需求可以延缓，是不是还可憧憬一下，房价也会下降？

先来弄清楚一个概念，“租购同权”，是同什么权？购房者拥有住房所有权，承租人取得住房租赁权，在法律上这是两种不同性质的权利，一个是物权，一个是债权，不可能完全同权。

而广州这份文件所表达的“租购同权”，是指同等享受公共服务的权益。深入辩读该文件，发现有这么两层意思：一是并非全部“同权”，“同权”的是某一部分或者说某个方面；二是并非都能“同权”，“同权”同样也是有前提的，有条件的。

比如，该方案重点提到“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，这也就是说，是符合条件的承租人而不是所有承租人的子女，都能享受就近入学。能够享受这项政策红利的，仍只是少数租房居民。其实这可以理解，毕竟优质教育资源稀缺，有房有户的要优先解决。

由此来看，现阶段赋予的所谓“同权”，并不具有全面性，想要实现也尚需时日，尤其是那些一二线热点城市。

以为在广州、杭州租个房就能让孩子就近入学？以为在北京、上海“租房就可落户上学”？从目前各个城市发布的住房租赁新政来看，恐怕一时还难以如愿。

“租购”要不要“同权”？

这似乎是个伪命题。“租购”当然应该“同权”，因为义务教育、医疗等基本公共服务是每一个纳税人平等享受的权利，为什么要跟有没有房子、是城里人还是农村人挂钩？

但是，由于众所周知的原因，过去很长一段时间我国的资源分配是通过行政手段，并非“市场在资源配置中起决定性作用”，这就导致教育、社保、医疗等资源配置严重失衡。正因为公共资源不均衡，使得在享受公共服务上有了户籍和房产的门槛。于是，所谓的学区房就出现了，且成了稀缺资源，房价也一涨再涨。这也在很大程度上直接造成了数额庞大的留守儿童群体。

有媒体披露：几年前，深圳出台相关政策，要求开发商建设商品房必须配置一定比例的公租房或安居房。如今多个小区发生业主与公租户的冲突，冲突的焦点就在公共资源的分配上。业主认为，自己买房时为公共设施花费不菲，为什么每个月只支付几百元租金的公租房住户也能享受？

出现这样的冲突其实并不意外。打个比方，很多开发商花大价钱配建学校，这钱当然是“羊毛出在羊身上”，摊到了房价里，落到了购房者头上。试想一下，假如自己出100万元买了房子，每个月省衣缩食还着3800的按揭，但所享受的公共服务权益比如子女就近入学等等，却与每月付出2000元租金的租客一样，心里是否会平衡？

公共资源普惠均衡式的“租购同权”，让租房和买房享有相同的权利，以消解附着在住房或户籍上的社会利益。可是，这是不是意味着，更多的人可以去争取这种社会利益，从而造成公共资源供需的更大压力？又会不会带来另一种价值导向，让部分人失去一种奋斗拼搏、创造财富的强劲动力？

当然，这也许是稻草人谬误。但实事求是的说，以我国现阶段的实际情况，不分区域，有产权者和无产权者都平等享有所有公共服务资源，条件显然还不完全成熟。

归根结底，要做到真正“同权”，就是增加公共服务供给，合理配置资源，从而促进社会公平正义、增进人民福祉。比如一些二三线城市，基本社会公共服务供应较足，在城里买了房的农民都不愿再迁户口。但在北上广深这些城市，有庞大的人口基数，且人口流动大、业态更新快，教育、医疗等公共资源在满足本地户籍人口需求上都有压力。

促进购租并举，实现住有所居

“租购同权”并非大家所想像，更非一些自媒体所宣传的那样具有颠覆性。不过它确实释放出了这样的信号：政府正在逐步扩大承租者的权利。

这种权利，包括两方面：一是作为租赁当事人的合法权益。这有利于租房成为实现“住有所居”的途径。我国住房租赁市场一直不规范，随意涨价、房租欺诈、不退押金、“霸王条款”及“黑中介”、二房东等现象层出不穷。二是租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

7月中旬以来，广州、无锡、武汉、上海、北京等城市密集推出住房租赁政策，为租房者扩权。从“租购同权”、“商住同权”、“租房落户”、“租金减税”到“共有产权房”、“集体建设用地建设租赁房”等等举措，都让外界意识到，购租并举已经开始落地生根了。

建立购租并举的住房制度，多角度保障不同群体的住房需求，对于实现“住有所居”的目标意义重大。

据统计测算，目前我国流动人口将近2.5亿，每年高校毕业生都在700万左右。如果基本公共服务不与房产挂钩，更多家庭以及年轻人就有了选择空间，不必急于购房，不必当“房奴”，也许会对房价上涨起到平抑作用。

不过，中国人对持有房产有心理情结，在条件成熟时购房仍会是首选。因此笔者认为，房地产调控重点还是在于市场销售这一块，因时因地，一城一策，精准施策。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，培育和发展住房租赁市场，无疑是房地产发展长效机制之一。

要发展和规范住房租赁市场，就必须解决两个问题：租屋供给不足、租房赋权不足。“租购同权”赋予了部分承租人在基本公共服务方面与买房居民享受同样的权益。大门虽然没有敞开，但确实打开了一扇窗，这无疑是一大进步，也是朝构建购租并举体系迈出了一大步。而对于一个长期以来“重售轻租”的国家而言，购租并举要调整的，不仅仅是住房制度、居住权利，更有全社会的理念。endprint