APP下载

“共有产权房”与“集体土地租赁房”哪个更好?

2017-11-28易秋霖

金融经济 2017年11期
关键词:廉租房租户集体土地

易秋霖

“共有产权房”与“集体土地租赁房”是最新的重大房地产政策,此前与之可比的是城市的“经济适用房”与“廉租房”,但是从实际效果看,经济适用房与廉租房对于调控房价、解決低收入居民住房问题效果不明显。当“共有产权房”与“集体土地租赁房”的消息一出来,无房户尤其是低收入无房户便给予热切关注,对之寄予厚望。

那么,就有效降低目前高企的房价、解决无房户的住房困难这两个目的来说,“共有产权房”与“集体土地租赁房”哪一种会产生更大的效果?无房户更应该选择哪一种房?

从“共有产权房”的含义来看,其产权由地方政府和购房者个人共同所有,建房资金也由地方政府与个人共同承担,估计政府占有的产权份额大于个人,所以个人出售自己的产权时会受到一些条件限制,比如只能出售给政府,售价由政府决定等等。同时,个人必须一次性出资购买部分产权。

由于地方政府是土地出让者,所以建设“共有产权房”的土地不需要经过“招标、拍卖、挂牌”,建房成本中的土地使用成本一定会比商品房低很多,其房价也会比商品房低很多。但是,因为由政府部分出资,所以,只要政府不出售自己的部分产权,则政府无法弥补自己承担的建房成本,对政府来说建“共有产权房”是光有投入没有收益,这就决定了政府无法大规模建设“共有产权房”,因为政府财力不允许。所以,“共有产权房”因规模有限而无法起到明显降低房价、解决低收入者住房困难的效果。与商品房相比,“共有产权房”其优点是个人购房者无法作为投资者进行“炒房”,因为其个人的部分产权只能出让给政府,而出让价格并非市场上的商品房价。

对于“集体土地租赁房”,目前多数人只看到了其因为没有土地征收(由集体土地变为国有土地)环节导致的成本低、租金低,其实“集体土地租赁房”的相对优势还有更重要的一点:潜在规模大。目前,农村集体建设土地规模远大于(国有)城市住宅土地规模。城市住宅土地稀缺是导致近十几年来大城市房价高涨的主要原因,而在小城市,由于人口少,相对来说土地供应充足,房价上涨幅度远低于大城市。如果农村集体土地大规模用于建设租赁房,其规模将远大于城市的廉租房,甚至大于城市的商品房规模。由于规模大,建设成本低,因而租金也低,将吸引一大批购房者放弃购房打算选择租住集体土地租赁房,同时城市房价涨幅也会因购房需求减少而下降。

“集体土地租赁房”最大的问题是建设资金来源。由农村村镇集体独资投资,可能财力不足。如果村镇与开发商合资建设,可以增加部分资金来源。但是,不管采取哪种筹资方式,由于是定期收取租金,无法短期内收回成本,完全收回成本需要很长时间,比如20年。这可能是农村集体土地租赁房将会遇到的最大难题,也是城市廉租房无法大规模建设的原因之一。

为了解决租金无法短期弥补成本的问题,可以采取以下方式:由租户一次性交齐今后10年或20年的租金,在此期间租户可以一直租住。此种方式不仅解决了农村集体的建设资金来源,而且可以成为农村集体的重要收入来源,租户也可以安心长期租住,于双方均有利。

“集体土地租赁房”的另一个问题可能来自政策限制。北京等个别城市前几年已经试点了“集体土地租赁房”,其政策是:农村集体建好租赁房后由市政府一次性趸租,即政府全部租下来再定向出租给部分特定个人。这种方式与城市的廉租房大同小异。因为经过这样一次转租,租金可能会增加,即使不增加也可能会使许多租者难以租上,所以无法解决多数无房户的困难。今后的“集体土地租赁房”必须有别于以往试点中采取的政策:第一,由投资者决定出租权,面向所有有意租住者;第二,规模不能太小,这样才可能保证想租者有房可租,同时租金不至于太高。

由上分析可见,如果政策设计科学,“集体土地租赁房”会受到城市租户、农村集体双方的欢迎,对于缓解高房价、解决城市无房户住房困难,对于增加农村集体收入,将大有作为。它将比过去的经济适用房、廉租房前景更好。endprint

猜你喜欢

廉租房租户集体土地
集体土地征收法定程序变迁研究
基于多租户隔离的云安全建设
基于MVC模式的多租户portlet应用研究*
关于廉租房建设存在问题的文献综述
关于廉租房建设存在问题的文献综述
浅析廉租房及保障性住房规划设计
中国农村集体土地产权问题的若干解读
企业多租户云存储平台的设计与实现
SaaS模式下多租户数据比较存储模式研究
近城区集体土地开发模式探索