住房租赁市场的金融创新与发展

巫旭麟

【摘 要】近年来我国商品住房价格逐渐上涨，低收入者同时面临着买房困难、房屋需求旺盛、收入提升幅度较低等问题的困扰，逐渐成为一个较为显著的社会问题。为解决上述问题，国家先后出台一系列促进房屋租赁市场发展的政策和建议，其中开展金融创新、提高租赁住房建设者和房屋租赁者的交易意愿，成为促进住房租赁市场发展的核心。本文探讨了时下住房租赁市场金融创新的两个主要领域，并展望未来，尝试找出发展方向。

【关键词】金融创新；住房租赁；信托基金

一、开展住房租赁市场金融创新的必要性

近年，由于受国际金融危机的压力，导致我国实体经济的大量资金流入房地产行业，造成2015到2016年两年间房地产行业的迅速发展，在创造大量的住房库存剩余的同时，极大的拉高住房销售价格。从而使大量住房刚性需求者陷入收入涨幅追不上住房销售价格涨幅的尴尬境地，对我国社会的稳定性也造成一定影响。为抑制房地产市场泡沫，解决住房供需矛盾，国家开始大力推广住房租赁发展。2015年1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导建议》，2017年7月以住建部为首的国家九个部门更进一步联合提出了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，在这一《通知》的指导下，国家有关部门和各地的相关机构开始积极研究和探索如何提高住房租赁市场交易量，满足低收入人群的住房需求这一社会问题。中信银行、建设银行、中国银行宣布进入房地产租赁市场，阿里巴巴、京东等互联网企业纷纷试水租赁金融业务。这些创新举措有助于促进租赁房源的建设与筹集，培育和扩大租赁需求，稳定市场预期，正式揭开了住房租赁市场与资本市场相结合的序幕。通过金融创新加快住房租赁市场的发展，可有效满足低收入人群的住房需求，同时能有助于缓解开发商和政府部门的资金压力。

二、住房租赁市场的主流金融创新手段

中共十九大报告提出，要加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。10月中国内地有超过25个城市发布了有关房地产调控政策34次，政策内容中有关租赁的接近20次。有研究报告显示，2016年中国住房租赁市场租金规模为1.1万亿元，预计2025年增至2.9万亿元，2030年将超过4万亿元。中国住宅租赁市场的发展前景和广阔空间吸引着诸多运营主体进行尝试和探索。作为新的蓝海，金融支援是租赁住宅市场发展的基石。

住房租赁金融创新主要分为两方面，一是从租赁住房实施主体角度，充分发挥金融创新为租赁住房市场提供信贷和流动性支持的能力；二是从房屋租赁者角度考虑，发挥金融创新的灵活性，提供多种多样的资金借贷服务和债务转让业务，从而盘活整个住房租赁市场，有效扩大租赁住房市场容量，提升房屋租赁者的租住意愿。

（一）从租赁住房实施主体的角度看金融创新。

房地产市场属于重资产、资金密集型投资行业，尤其是住房租赁这类长期持有型物业，资金回流速度慢。如何让租赁住房实施主体在物业运维阶段提前获得现金流，降低资产负债率，缓解资金压力，将是未来金融创新的一个方向。

房地产投资信托基金，即REITs，是一种通过向集资人发放收益凭证方式，证明未来一段时间租赁房屋建设完成后，集资人可以通过该凭证获取一定资金收益的，汇集了大量投资者，并有专门的房地产行业投资机构进行管理和运作的一种信托基金，这一模式本质上是一种投资工具，也是房地产证券化的重要手段。这一金融创新模式，最早在上世纪60年代在美国得以开发和运用，由于依据当时美国的相关法律条文和税务政策，满足一定条件的房地产投资信托基金，可以免征企业所得税和资本利得税，这样就使得房地产投资信托基金在美国获得了长足的发展，到了上世纪90年代，REITs进入了高速发展期，目前全球市场上活跃的REITs一共有800多支，而就亚洲地区来看，其REITs市场占整个市场份额的20%，约3000亿美元。经过几十年的发展，REITs逐渐被传入我国，并在一段时间的试运行后开始向市场推广。目前除了世联行红璞、魔方公寓、链家自如、万科泊寓等国内几家长租公寓管理企业在积极推动REITs项目外，大中型券商如广发证券、长江证券等都在关注或准备介入住房租赁领域的REITs产品发行。REITs在当今中国住房租赁市场上拥有极为广阔的发展空间，究其原因是，REITs不但方便了开发商对于租赁住房的建设，也有利于地方政府消化和利用自身的存量资产，如政府建立保障房措施等。建议将目前在政府主导的城市基础设施建设以及公共服务领域广泛使用的PPP模式运用于租赁住房建设当中，引入社会资本风险共担、收益共享，进行金融创新和开发，扩大市场体量。项目建成后，可运用REITs将固定资产经过金融创新的模式转化为标准化、可流通的份额资产，获得大量的资金以便对于后续新建租赁住房项目的资金周转。同时，REITs的基础资产较为优质，收益稳定，给中小投资者提供了投资地产的机会。

通过REITs、CMBS模式的多种运用，可有效缓解政府和开发商的资金筹集压力，提高资金周转能力。获得现金流支持的房企也愿意拿出更多的房源来共同培育长租市场，为我国部分城市大力发展租赁住房产带来极大便利。

（二）从房屋租赁者的角度看金融创新

住房租赁市场金融创新的另外一个重要组成部分便是针对房屋租赁者的偿付能力设计常租融资产品，商业银行银行、互联网金融公司等相关金融机构，可开发如租房按揭、租金贷等创新产品，提供专门的住房租赁中长期贷款给低收入或者资金周转困难的住房租赁者，同时利用信用中介功能与租赁住房管理者搭建综合服务平台，全方位满足住房需求集群化、住房成本低廉化、租赁社区规模化等个性专业化社区需求，同时还可将服务延伸至个人金融和消费领域。

同时，建议银行或相关金融机构，将这部分中长期租赁住房贷款进行一定的识别、分类、打包，包装成标准化资产，通过更加严格的审查和评级模式确保其安全性，再推向市场。通过出售资产方式，提前取得资金收益，以确保减小金融机构在租赁市场中的交易风险，增强了资金流动性。但此类金融创新需要政策的多重补给，如建立良好的税收和法治环境，以及完善的资金审查和评议制度，更重要的是依靠房房屋租赁者的个人信用。对于后者，还需要央行持续开发和创新相关的征信平台，以确保银行和相关金融机构可以在第一时间取得相关租住用户的个人征信信息，以确保自身的资金安全。

（三）未来金融创新的发展方向

住房租赁市场这一片看似万亿的蓝海，长期以来却始终受限于融资渠道窄的困扰。目前租赁运营类、公寓类以及公租房等公寓运营商的主流的融资渠道有四种：银行贷款、银行的表外业务、民间融资以及股票或者债券融资。

隨着我国金融市场的日趋成熟，部分高收益低风险市场的开发结束，金融业者必然会将发展的目光转移至住房租赁行业这片中等收益低风险的蓝海之中。围绕租赁住房建设者和房屋租赁者研究出更多的金融创新方式，综合运用人工智能、区块链、云计算、大数据等科技手段，在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管、租赁按揭、租赁融资、租赁保险、资产证券化等方面，探索住房租赁金融创新。既可以激发市场活力，又能减轻各方资金压力，最终活跃市场需求、弱化社会矛盾。在“租购并举”“租售同权”等政策下，一系列金融创新的措施致力于“让租客租得起、开发商投得起”，实现居住和开发的平衡，从而推动形成更加规范、更有法制保障的租赁市场。

【参考文献】

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[2] 张欢欢.发达国家居民住房租赁市场的经验及借鉴——以德国、日本、美国为例[J].开放导报，2014 （2） ：31-34.

[3] 孙杰.美国、德国住房租赁市场研究及对中国的启示[J].开发性金融研究，2017 （2） ：35-40.

[4]刘烜宏. REITs时代到来，住房租赁市场迎来资本大潮.未央网，2017endprint