我国房地产金融发展趋势与创新研究

【摘 要】随着社会不断发展，以政府为主导的金融管理体系逐渐适应了具有中国特色社会主义的金融管理方式，奠定了房地产金融管理发展的轨迹以及转变的方向。具体来说，有不同的房地产金融商品就可以满足不同的客户需求，也能够从一定方面满足借款客户和不同的消费者。所以，在房地产金融管理体系发展的过程中，要从我国基本的国情出发，并且要充分的考虑到我国现今社会的发展状况。以及我国经济的发展体系，并且要根据现今房地产市场的发展规律等，来进行对房地产金融管理进行发展策略研究。要想逐渐的发展房地产金融管理，不仅要了解我国房地产金融管理的发展的规律，还要找出企业自身的不足之处，并且要在企业发展的过程中不断研究创新出新的发展模式，只有这样才能不断的持续前进经久不衰。

【关键词】房地产金融；住房信贷；金融创新

一、房地产金融趋势的判断以及问题研究

1.还未形成房地产金融和土地金融相互融合的房地产金融体系

房地产行业在发展的过程中会影响到土地的开发方面以及对于房屋的建设方面的设计，房地产行业在发展的过程中特点很显著。不仅周期的时间长。并且在资金的要求方面也非常密集，同时资金供求需求之间存在着时间的相差。这个供需的时间差要想得到解决，在资金方面必须要充分的支持。据有关调查研究，房地产行业对于金融总量的占有比例方面已经达到了一定的程度，在2009年新增的居民按揭贷款的钱数大约为1.3万亿元，但是房地产在金融方面的发展阶段依旧只是在初级发展。在金融发展体系方面还没有形成全面的发展框架，并且在房地产的开发方面以及房地产金融管理发展的阶段，仍然存在依赖于银行，风险堆积，并且不合理的现象依旧出现。

房地产金融伴随着房地产行业的发展而进行改革，但是在金融政策的管理实施等方面，以及产品的设计和业务规模使用方面，依然有很多不足之处，而且采用的企业金融管理方式也是粗放模式的管理的模式，所以在房地产金融管理框架方面以及制度制定方面要采用创新经济的模式，才能不断的发展房地产金融的管理体系。

2.还未形成全面的房地产金融服务体系

在目前的房地产金融发展的阶段来说，我国的房地产金融行业在创新方面做的还不够，可以借鉴国外的房地产金融管理体系创新的模式，房地产金融行业制度方面以及管理模式等方面也有待提高，主要体现在住宅方面的金融资源方面，还未形成合理的分配，并且住宅信贷方面在开发的过程中投放的程度太多，并未对房地产金融制度的风险的程度来进行有效的评估，换而言之就是在房地产金融管理体系方面的问题并没有得到正确有效的解决方式。也就会完成房地产金融服务体系形成的并不完善。

3.还未形成全面的房地产金融业务的创新管理体系

综合来评估世界各地的住房金融方面的体系。主要可以分为三种类型，首先是市场融资的制度方面，市场融资制度是市场化的行为，并且要在市场中去获得资金的支持，主要是表现在商业性质的住宅的贷款方面，美国的贷款证券作为这种类型的代表国家，我国最早推出实行这种住宅金融体系的城市是广东。第二种类型就是强制性质的住宅储蓄的制度，在我国上海政府推出实施。最后一种类型就是合约性质的住宅储蓄制度，主要是根据居民以及职工的情况来到银行去存储资金，有一定的时间限制。时间到达之后可以用这笔钱去贷款。

4.还未形成全面的房地产金融产品的创新制度

我国的商业银行在金融管理发展方面，创新型的制度比较少，大部分都是吸取国外的金融制度。并且在负债类型业务方面的创新很多，但是在资产方面的创新少，盲目的追求盈利的创新举措多，但是防范的意识风险意识的创新举措少。现阶段来说。我国的采用的差别化类型的信贷制度。暂时还只是停在第二套住宅的购买方面。在美国，普通的贷款方式以及二次贷款的方面处在增长的趋势，现在我国商业主要来办的业务是点按揭的方式，也就是客户可以在贷款的时候提前预支银行等有关的费用。

5.还未形成一套科学有效的房地产金融制度的法律法规

现今我国仍然没有形成一部完整有效的住宅法的规定或是住宅保护的法律法规，也就说明我国目前还没有形成一套科学有效的房地产金融制度的法律规定，所以关于房地产金融制度创新制度方面的研究都是没有法律依据的，从一方面体现出现推行的房地产金融制度只是适用于城镇居民，对于农民来说基本上不实用。针对农民的住宅金融制度现今没有一套完整的制度，而农民进城工作之后买房的问题就受到了限制。除此之外，我国目前依旧没有形成科学有效的房地产金融管理制度以及财政方面的制度管理系统。并且在信用担保和贷款负担等方面，依旧没有一套完整的制度设定。

二、房地产金融创新的思路

1.逐渐形成具有中国特色的房地产金融市场制度

房地产金融制度对于房地产金融管理方面起到至关重要的作用，我国房地产金融要想发展起来，离不开房地产金融市场制度的改革创新。房地产金融市场是一个无形的金融市场，并且在很多国家，房地产金融的交易市场是无形的，并不是现实的固定场所，但是不能否认很多国家有证券的交易的市场。对于我国的监管的部门来说，应当逐渐的释放对房地产企业的上市的条件，并且要推行积极有效的投资权益的证券制度，与此同时可以指定制度逐渐的加快城市的发展的建设，同时，通过住房的押贷款证券的制度来逐渐的推进贷款的资金的流动，对于解决住宅贷款压力的方面有一定的帮助。

2.要创建以客户为中心的住宅进入产品创新制度

真正科学有效的房地产金融产品的管理制度应该是能够满足不同的客户群体，并且产品的特点不仅要具有渗透性质，还要能够具有覆盖性，并且能够为客户群体进行量身设定的选择金融产品，逐渐的推行差异化的服务类型。在金融产品的创新研究方面，首先要把住宅的金融业务创建一个完整的管理体系，要结合客户的特点，进行有针对性的、多功能全方面的服务，可以借鉴澳大利亚的贷款业务，称之为逆向年金抵押贷款业务，也就是老年人把房子抵押给特定的金融组织，金融组织定期向老年人支付生活费用，时间有限定，现在我国逐渐步入了老龄化的发展阶段，这一项制度是专门为老年人实施指定的金融制度，能够让老年人养老能够有所托付。房地产金融制度只有真正的把客户作为制度制定的中心才能够真正的有利于居民的衣食住行，同样才能够给客户提供更多的便利，从而吸引住更多的消费者。

3.创建适应住宅进入业务发展的住房金融组织机构

在我国社会体制的制约之下，要想发展房地产金融制度可以借鉴国外的住宅进入体系，同时要积极的鼓励并非专业性质的房地产金融组织，来开发和利用房地产的金融业务。可以通过创建住宅银行以及保险公司等，来为住宅进入制度提供有利的保障作用，可以从一定成都市见底了房地产金融业务创办的风险。这样以来，一方面有助于住宅贷款的多样性；另一方面，有利于形成具有竞争意识并且科学有效的金融市场，还可以让利率充分的在金融机构中发挥其作用。

4.加速房地产进入专业人才和产品经理队伍的组建

首先要把专门的技术人才组建起来，要包括在业务方面，管理方面经济方面精通的人才集中起来，第二点就是要逐渐的增强对于国际惯例的研究和修改，并且要逐渐对于市场营销方式、信贷的营销模式等方面的改进，最后就是商业银行要有自身的房地产金融制度的研究队伍，要针对客户、产品、营销的策略、服务等方面进行统一的研究贵哦花，为房地产金融产业打好坚实的基础。

三、总结

本文首先通过对房地产金融去世的判断和问题进行了统一的分析，指出我国现今还没形成房产金融和土地金融相互结合的管理制度，以及尚未形成完善的房地产金融服务的体系，并且还未形成完善的房地产金融业务的创新体系等，接着指出了房地产金融创新的思路，主要是要创建以客户为中心的住房金融产品的制度，还要创建适应金融业务的住宅进入组织机构。

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作者简介：

班健桂（1988—），男，瑶族，研究生，籍贯：广西省防城港市，毕业学校：广西民族大学，单位：厦门大学经济学院，研究方向：房地产金融管理。