学区房的形成机制及其社会后果研究

文/陈友华 施旖旎 季春梅

学区房的形成机制及其社会后果研究

文/陈友华 施旖旎 季春梅

所谓“学区房”，就是“根据教育行政部门或者学校规定，按照免试就近入学的原则，学校（主要是重点中小学）招收指定地域范围内的学生，在这个范围里的学生可以享受义务教育，免试就近入学。人们把这个范围内的物业、房产称为学区房。相应地，这个范围被称为学区”。仔细阅读学界较为公认的界定，会发现两个关键词：“重点学校”和“就近入学”。前者主要指20世纪50年代开始的集中力量“办好一批重点学校”方案，后者主要指1986年《中华人民共和国义务教育法》开始实施的“使儿童、少年就近入学”规定。学区房通常被已有研究认为是这两者结合的产物。

然而，无法解释的是：既然这两个政策是全国性的，且在20世纪80年代已开始实施，为什么“学区房”概念的真正诞生却只是近些年的事？为什么“学区房”只是在某些特定的城市演化成了问题，而在某些城市只是小面积地生根发芽甚至并无立足之处？“重点学校”与“就近入学”结合必然导致“学区房”的形成吗？本文试图探索和回答其中的部分问题。

“学区房”概念的诞生

为了理解“学区房”概念的诞生，本文围绕这个词在中国知网资源数据库和百度新闻两个平台进行检索。对检索结果的分析表明，在学术文献中，“学区”的概念早已有之，但“学区房”的概念却较晚才出现。1981年已经出现有关“学区”的概念，但直到2006年才有且仅有1篇题为《困境与对策：教育投资购房现象评析》的论文，其关注到“学区房”热销的现象。需要指出的是：虽然20世纪80年代即有了“学区”的概念，但是，此“学区”非彼“学区”。当初的“学区”并非一个特定的概念，与当前理解的“学区”有很大出入。最初的“学区”文章多来自期刊《刊授党校》，其概念使用如“党校内蒙古学区”与当前就近上学的概念相去甚远，很多相关词组如“学区体育、北京学区、××学区教育长、××学区工作人员”对当今的我们来说都非常陌生而不知其所指。

直到2005年前后，才陆续出现一些与当前的“学区”概念相似的文章，如《规模学校实施学区化管理制度的探索与思考》《学区化管理：义务教育均衡发展的新探索》。2009年，标题含有“学区房”的文章正式出现。2013年前后，不管是以“学区房”为主题还是以“学区房”为标题的论文都迅猛增加，2014年的篇数是2013年的两倍多。标题中含有“学区”的论文也更多地出现在城市开发和房地产相关的期刊上，如《城市开发》《中国房地产》等。

有意思的是，“百度新闻”搜索平台对新闻报道进行检索的结果与期刊数据库的结果在趋势上相当吻合，尽管期刊平台相对于新闻平台较为滞后。第一篇新闻标题中含有“学区房”的新闻出现在2004年5月，来自搜狐新闻。中国重要报纸全文数据库也论证了这一点，对2000年至2017年间标题含“学区”的文章进行检索，标题中含有“学区房”的最早为2004年10月26日新华日报的文章《高价“学区房”吓跑买房人》。与期刊平台类似，标题中有“学区房”的报道经历了迅速火热的过程，但时间更早些。两者的高度吻合说明，虽然“学区”的概念出现很早，但直到2005年前后，“学区房”概念才真正诞生，且在2010年前后，这一概念才迅速火热起来。为什么是在这个时期发芽与茁壮成长，我们可以在形成机制中找到答案。

学区房的形成机制

“学区房”的形成与“重点学校”政策和“就近入学”规定是什么关系？据考证，“重点学校”政策起源于1953年。1953年5月，中共中央政治局召开会议讨论教育工作，在确定“整顿巩固、重点发展、提高质量、稳步前进”的方针时提出“要办重点中学”。随后数年，建设重点学校的力度逐渐加强。例如，周恩来在第二届全国人大第一次会议上提出“首先集中较大力量办好一批重点学校，以便为国家培养更高质量的专门人才，迅速促进我国科学文化事业的提高。”三年后，教育部颁发《关于有重点地办好一批全日制中、小学校的通知》，明文规定，要求各地选定一批重点中小学，集中精力办好一批“拔尖”学校。此后，1978年制定的《关于办好一批重点中小学的试行方案》，1995年国家教委下达《国家教育委员会关于评估验收1000所左右示范性普通高级中学的通知》都在进一步加强着重点学校的建设。这些重点学校在经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源等方面得到资源的倾斜和优先发展。直到2006年新修订的《中华人民共和国义务教育法》出台，才明确指出“不得将学校分为重点学校和非重点学校”。然而，非重点学校与重点学校间的资源差距无法在短期内缩小。

“就近入学”的标志性文件，通常认为是1986年4月12日于第六届全国人民代表大会第四次会议通过的《中华人民共和国义务教育法》中的第九条规定——“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学”。这一规定使得学校教育与住房位置联系了起来，与“重点学校”政策的结合便使住房成为获得优质教育资源的重要途径。

然而，为何20世纪90年代没有兴起“学区房”概念，而直到2005年前后才诞生甚至2010年前后才变得火热呢？当然，这与从政策制定到政策落实需要一段时间密切相关外，还说明这两者的结合并非“学区房”形成的充分条件，还缺少某些关键环节。

首先涉及的重要问题是何谓“就近”。对于“就近”，其实有很多种实施方式。正如美国的公立学校也实行划片就近入学，入学时学校也要求提供居住证明，但这一居住证明可以是水电费账单，也可以是租房合同。其关心的是是否真的居住在学区范围内，即便刚刚搬到这一学区，而并不关心是否拥有产权房，孩子及其父母是否拥有绿卡等。在1986年“就近入学”规定中，对于“就近”只是非常粗略的表述。什么是“就近”？如果现有A、B两所学校，A离居住地2公里，B离居住地3公里，但A、B在不同方向，B紧临父母工作地，那么为何不能去B校就读？为什么不可以因为居住在奶奶家而在其附近上学？为何必须有房子而不能租房子读书？事实上，在单位分房时期，“就近入学”与“重点学校”的结合只是使得优质教育资源成为了特殊单位的特权。而只有到了20世纪末开始住房市场化改革之后，通过购买住房获得优质教育资源才成为可能。2006年修订的《中华人民共和国义务教育法》对“就近”作了限定——“地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学”。由此，不仅住房位置与学校教育相关联，而且住房产权、户籍与学校教育产生了紧密联系。

进一步分析发现，学区房更多地出现在大中城市。一方面，在中小城市，权力很难得到约束，因而主要通过择校，权贵阶层子女获得优质教育；而在大城市，权力受到更多约束，获得优质教育的主要途径就变成了学区房；另一方面，与土地一样，教育也成为大中城市自我经营的重要资源和工具，地方政府可以利用学区房概念带动房地产业发展，并以此来增加政府收入。2010年前后的新闻报道及学术论文也支持这一论点。有文章甚至直接主张“有必要把教育与地产结合，进行教育地产的开发，将其作为我国房地产市场健康平稳发展的突破点”。新建楼盘周边将引进怎样的学校，直接关系到这一楼盘的价格和销售情况。很多开发商的广告上都极力突出宣传周围的名校甚至直接引入名校，以作为涨价的理由。学区房的形成与房地产业的发展状况是息息相关的。学校与地产的联姻，催生了“学区房”的概念，并极力助长了这一概念。正如大中城市才有房地产，大中城市才有学区房。

通过对学区房的运作，政府可以得到两大好处：一是在名校成为地方政府又一台印钞机的同时，还可规避政府义务教育的财政责任；二是拉升地价与房价，获取更多的土地与房产收益。在中国，地方政府不仅掌握着学区划分的权力，也通过对“学区房”学位的限制掌握着学区房的交易频率，如一套学区房在几年内只能提供一个学位，落户几年之后才有资格升入本学区学校等。在住房市场化背景下，购买学区房看似一种纯粹的市场行为，但实际上这种“市场化的脱敏”不仅让地方政府可以逃避教育的责任，也给教育行政主管部门及其利益相关者提供了权力寻租的机会。正如李元波和于晓洁所指出的那样，“由于地方政府手中掌握着优质教育资源的分配权，现实中一些利益相关者，比如房地产商，就可以通过寻租的方式影响政府的划片，从而得到对自己有利的学区划分格局。同时作为社会中的一份子，相关政府部门的人员也在受政策的影响，他们也会为自己子女争取优质的教育资源，从而扭曲正常的学区划分”。学区房似乎不可避免地演化成腐败的温床，成为权力寻租的又一法宝。

与之合作的名校，如果顺利，也可能会获得很多收益。例如，“一些企事业单位和房地产开发商与重点学校之间经常存在着各种‘共建’关系，比如政策的倾斜、资金的扶助，重点学校也因此获得更大的发展优势”，或者以低于市场的价格获取学区房区域的房产等。与此同时，其他利益相关者如中介公司、媒体等也鼓吹学区房的保值增值作用，促使学区房的流动性提高并从中获益。

除此之外，学区房的形成与文化传统及社会结构的变迁也是分不开的。中国人向来重视对孩子的教育，为了孩子成才既不惜花钱又不怕麻烦。“孟母三迁”的择校情结与“望子成龙”的教育期盼都驱使着家长们尽自己的最大努力对子女教育进行投资，为子女选择自己能力范围内所能求得的最好教学资源。这与经济增长及家庭结构的变化是分不开的。随着经济的增长，人们的收入增加，其支付能力也不断增强，对教育的需求不再仅仅满足于有学可上，而是想接受更多更好的教育。计划生育，特别是独生子女政策的实施，使得中国家庭中孩子数量越来越少，家庭把希望集中于少数孩子，甚至是唯一孩子身上，以往的“广种薄收”战略已经不起作用。独生子女家庭更是使得这种情结和期盼演绎到极致，让唯一的孩子获得优质教育对家长们来说似乎责无旁贷，故而成为“学区房”的忠实追随者，即便为更高的溢价买单。

可见，学区房的形成是各种因素综合作用的结果。“重点学校”与“就近入学”的结合使住房和优质学校教育之间建立了紧密的联系，住房市场化改革之后，房地产商与名校、房产中介等利益主体的密切合作成为学区房形成的关键因素之一。重视子女教育的文化传统及社会结构的变迁、特别是家庭结构的变迁对于学区房的形成也起着重要的作用。

学区房的社会后果

（一）伪名校遍布

学区房的诞生与火热，与住房市场化改革和房地产业的发展密切相关，是利益共同体合作的结果。而这种对教育地产的运作，最终演变成了对一种符号的运作，为了使效用最大化，借名校之名急剧扩张，其中最典型的方式便是成立分校，也有极少数在成为名校分校后因成绩突出而自立门户，但更多的是假借名校之名的伪名校遍布，如以“直属分校”“托管办学”“合作办学”等各种名目建立起来。有的分校与本部属于同一教育集团，教学管理等保持一致，但更多的只是空有分校之名。事实上，一所真正名校的建立远非一日之功，必须具备一定的条件。首先，教育品牌与口碑需要长时间积累，因而名校要有历史积淀。其次，需要学生的成绩作为铺垫与背书，但当前很多所谓学区房所对应的名校多是新建，并非原来的名校整体性搬迁而来，只是挂着名校分校之名，甚至没有培养过一个学生。名校终究只能是少数，满城皆名校，只不过是政府在经营城市理念驱使下，与开发商和其他利益相关者共同编排的卖房大戏而已。

（二）房价的普遍上涨

学区房成为房价上涨与抗跌的领头羊。到处是名校分校的直接后果便是房价的普遍上涨。在楼市低迷的时候，学区房是托起房价、防止舆论看跌的重要力量，随处可见学区房价值如何凸显和价格如何坚挺的正面报道便是明证。而在房价高涨时期，比拼的则是拥有某学区的房产如何成为销冠、如何受青睐。不仅如此，每当上学季和毕业季，也都是学区房宣传的好时机。学区房房价成为房价的标杆与房价是否合理的又一指标和判断标准，成为房市的重要支撑点。学区房不仅可以成为涨价的噱头，成为房价上涨的有力推动者，而且在城市扩张和房地产发展过程中，名校分校有一种特殊的魔力，可以引导人口的流向与分布。

（三）义务教育的异化

对学区房的争夺，即对优质基础教育资源的争夺。这些优质的基础教育资源并非市场化的私立学校，而是公办学校，但与房地产的联姻，让这些公立学校在某种程度上也市场化和资本化了。学区房实际上是一种曲线择校方式，使名校成为富人子弟享受优质教育资源的合法途径。有些家长让孩子进名校，甚至不仅仅是为了学校的教学质量，而是为了让孩子与同一阶层的同学建立关系，家长们之间也形成重要的人脉圈，社会资本便因此而形成，并不断增加。高昂的学区房价与高昂的EMBA学费在某种程度上具有异曲同工之妙。然而，义务教育关系到百姓的切身利益，当优质的义务教育资源被特定阶层独享时，义务教育离公平越来越远，其本质也就出现了严重的异化。

（四）社会整体性焦虑

学区房的火爆，不仅反映了优质教育资源稀缺、教育资源空间配置不平衡等多个重要的公共政策问题，又指向教育不公平、居住分层、社会阶层固化等重大社会隐忧，其本身也反映着中国城市住宅的投资属性被过度开发（陈杰等，2016）。学区房的本质其实是资源富集。这些资源从内部来讲，是生源，而其背后是家长；而外部是学校的师资、学校设施、学校声誉等。学区房之所以贵，是因为学区房往往富集着这些资源要素，对这些高价学区房的比拼实际上是家庭之间政治、经济、社会与文化资源的比拼。学区房成为社会阶层复制与社会阶层再生产的工具，并引发社会对阶层固化的整体性焦虑。

综上所述，尽管“重点学校”政策与“就近入学”规定对学区房的形成起着十分重要的推动作用，但两者的结合并不必然导致学区房的产生。直到住房市场化改革之后，学校教育与房地产联姻，学区房的概念才真正诞生。这也就是为什么“重点学校”政策与“就近入学”规定早已有之，但直到2005年前后“学区房”的概念才真正诞生，并且只在特定的大中城市诞生与生长。学区房是地方政府经营城市的工具，而对教育地产的运作，最终演变成了对一种名校符号的运作，其直接后果便是房价的普遍上涨与伪名校遍布。同时，对学区房的争夺，也演变成家长们各种资源的大比拼，使义务教育出现严重异化。

（陈友华系南京大学社会学院教授，施旖旎系南京大学社会学院博士生，季春梅系江苏第二师范学院江苏教育行政干部培训中心副教授；摘自《学海》2017年第4期）