江苏江阴：房地产成功降库存

■ 梅玉珍

江苏江阴：房地产成功降库存

■ 梅玉珍

江阴作为曾经的百强县之首，近年来由于产业结构等原因，转型艰难，人口外流，购买力下降；而新地块推出过快过猛，拆迁安置房集中建设，更导致房地产市场量价低迷。

2017年，江阴市住建局审时度势，采取了一系列卓有成效的调控监管措施，促使房地产市场顺利降库存，房价涨幅与周边城市相比处于可控范畴，外来投资需求和本地改善型需求看好。

一、2017年江阴房地产运行情况

1～9月，全市新建商品房预销售审批上市75.44万平方米，同比增长43.86%；

1～9月，商品房成交16192套，面积218.33万平方米，成交金额178.39亿元，同比增长分别为31.52%、32.06%、47.87%；

9月份住宅商品房成交均价为每平米8988.61元，同比上涨21.38%，环比上涨3.31%；

库存去化期从2014年第四季度的36个月，降至当前的12个月，去库存效果显著。

1～9月，二手房成交8595套，96.22万平方米，54.04亿元，同比增长分别为44.94%、44.49%、41.52%；9月份二手房均价5712.03元。

二、市场回暖的主要原因

1．宏观方面。随着国家金融监管升级，居民投资渠道进一步受限。居民亟需稳定的投资品对冲货币贬值通胀压力，但当前投资渠道匮乏，换汇受限、境外购房和购买保险受限、股市低迷、民间金融P2P风险爆发，因此只能投入房地产领域。

2．行业方面。由于一二线城市采取的限购、限贷甚至限售政策不断升级，房地产热点从一二线城市向三四线城市迅速转移。

3．区域方面。江阴房价在长三角地区明显处于价值洼地，昆山、常熟等县级市市区房价已在两万元以上，南通的海门、海安也已在一万五左右。

4．土地供应方面。江阴近年来未有较大住宅用地推出，仅用一年左右时间，通过房企股权转让等方式消化了一些存量土地，新建商品房短期内增量有限。

5．城市建设方面。路网不断畅通，配套加快完善，强化了购房者的预期和信心。比如敔山湾引入的医院、学校、商业综合体，对该区域市场热度的提升效果显著。

6．市场方面。各路营销人员加大了向外地购房者的推广力度，不少营销团队主动出击，到外地组织客源，大量引入江阴各售楼处看房，对销量的提振效果立竿见影。

三、行之有效的监管举措

从2017年起，江阴房地产市场调控效果凸显，但受周边城市影响，市区商品住宅价格上涨较快。为确保房地产市场平稳健康发展，房地产市场监管部门进一步采取了以下举措：

1．居安思危，加强市场监管。2017年4月，江阴住建局出台了《江阴市预售资金监管办法》，将购房者的所有预交房款（包括银行贷款、住房公积金）都纳入监管范围，确保所有预售房款专款专用，用于工程建设，最大程度地防止了烂尾楼的产生。

2．加强管理，遏制商品房价格上涨幅度。江阴住建局与物价局联合发文，要求房地产开发企业合理确定并申报商品住宅价格，经价格主管部门备案后须一次性公开每套准售房源价格，严格执行“明码标价”“一房一价”和“一价清”制度，不得利用虚假的或使人误解的标价形式，诱骗消费者与其进行交易。实际销售价格不得高于申报价格，申报价格不得随意调高，需调高的必须重新申报价格备案。

3．加强检查，规范经营行为。今年3月起对房地产市场进行了专项检查。着重对开发企业在售楼处公示内容、未取得商品房预销售许可证的商品房项目违规销售、捂盘惜售等方面进行检查。同时再次向开发公司强调了未取得商品房预销售许可证的商品房项目不得进行预销售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡、团购、理财等方式向买受人收取或变相收取定金、预付款等任何形式的费用。商品住房取得预售许可证的房源，必须一次性公开对外销售；不得采取“封盘”等行为制造销售紧张气氛，抬高房价；售楼现场未公示全部准售房源的，视作捂盘惜售行为，一经查实可暂停合同网签备案。对检查中发现有违规现象的某些大型上市房企，执法部门敢于亮剑，依法处罚，维护了市场秩序。

4．加强宣传，坚持正确舆论导向。坚持正面引导舆论，利用网络、微信等手段及时发布相关政策法规，发布房地产信息。客观报道房地产市场形势，引导理性消费，杜绝炒作以及虚假、片面信息误导消费预期，对于利用微信等自媒体发布虚假信息、造谣滋事的，随时追究其法律责任。

四、探索立体调控长效机制

房地产行业产业链较长，涉及监管部门众多，相关部门和业务条线应心有“一盘棋”，行动“一股劲”，织就“一张网”，一张立体结实收放自如的“调控网”。

1．控制土地出让节奏，突出量化调控。国土部门的操作，应以存量土地为主。近期碧桂园的两家区域公司，在江阴城南和璜土拿地，以及融创在城南的地块，均为存量土地，在盘活存量的同时，尽量避免新出让土地对市场冲击。

2．优化房产开发规划，调整库存结构。过去滞销的小户型住宅，由于受到外来投资者的青睐，目前销量蒸蒸日上，暂无库存积压之虞。对于非住宅性质的商铺写字楼，各开发企业应遵循市场规律，充分考虑非住宅饱和的现状，在近期新项目中相应减少商铺配置。

3．推广房屋拆迁市场化安置。拆迁部门已制定了货币化拆迁新办法，临港新城等区域已开始试行，目前执行效果较好，将在积累操作经验的基础上进一步推广。

4．区域资源配置，提升居住品质。相关部门正大力推进沿江铁路等轨道交通，目前已开始前期测绘；跨锡澄运河桥已完成设计招标；临江路西延伸段也已完成工程招标；敔山湾医院已封顶；美嘉城已基本完成招商，各商家正在装修入驻。

此外，江阴在2016年成立了房屋中介协会，并在2017年由江阴电视台“第一房产”频道对各中介进行集约化运营。近期，江阴市住建局可开展对中介机构的备案和检查，并通过行业自律和媒体力量，促使二手房中介行业持续规范化。

目前来看，低房价已成为江阴新的核心竞争力，在去库存的同时，结出经济转型和产业升级的硕果。江阴这座充满经济活力、蕴含文明气质的城市，一定会再度腾飞。

（作者单位：江阴住建局住建局澄江分局）