十九大再定方向 “ 房住不炒”深入人心

2017-11-15主持人

城乡建设 2017年21期

■ 主持人蓝枫

十九大再定方向 “ 房住不炒”深入人心

■ 主持人蓝枫

习近平总书记在党的十九大报告中指出，“房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，既表明了中央对于调控房地产的决心，又指明了房地产改革的方向。本期会客厅邀请首都经济贸易大学教授赵秀池、国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲，就相关问题进行探讨。

赵秀池

坚持“房住不炒”原则建立房地产市场长效机制

主持人：习近平总书记在十九大报告中指出：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。对此您如何解读？

赵秀池：从十八大报告来看，首先，住有所居的提法是相同的，这是发展住宅产业的方向与目标，而构建完善的住房保障体系是前提。去年底，中央首提要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点。其次，两届大会中均提出建立住房制度，而提法不尽相同，十八大报告中为“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，本届报告中为“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表述更为具体，也更落地，而“加快”一词又反映出形势的急迫性。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话已深入人心，也是众望所归。房地产依然是大家关注的焦点，“房住不炒”成为未来五年住房市场的基本原则，也是新一届的房地产市场政策总方针，住房的公共属性将会加强。

十九大重申如此明确的要求，这也意味着去库存已告一段落，今后不再需要刺激的方式来去库存稳增长了，因而房地产调控政策在一段时间内不会放松。

目前的政策取向只是抑制、遏制炒房，但炒房一直屡禁不绝，今后是否会进一步打击炒房呢？“炒房”如何定性？以时间、用途、还是以数量来界定？目前还没有明确的说法，需要有一个衡量标准。

结合十九大会议精神，我认为未来建立房地产市场长效机制主要包括几个方面：一是多主体供给。这意味着之前开发商为绝对主体的时代即将结束，将来有条件的各类企事业单位均可能参与住宅开发建设。二是多渠道保障。各地政府可以通过收购、包租中小套型存量房和商住房，以及农村集体建设用地直接入市建公租房等多种形式来拓宽渠道解决保障房房源，以缓解供需矛盾。三是“租购并举”。与之前“购租并举”的提法先后顺序之变，说明今后将更加注重发展租赁市场，加快弥补短板。近日国务院和住建部调研组正赴多地对《住房租赁管理调整等征求意见和建议，这是我国首部相关法律法规，为市场持续发展提供保障支持。租房时代正在到来，伴随租售同权等政策落地，对住房市场将产生深远影响。

房地产涉及国计民生，尤其要关注住房民生问题。希望十九大的召开，能够加快房地产长效机制的建立，稳定房地产市场，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，希望更多的家庭住上更大更好的房子。未来的房地产长效机制既要符合国情，也要适应市场规律。通过供求双向调节，实现供求平衡；根据不同住房需求采取不同政策，有保有压，在满足基本住房需求的同时，抑制投机投资性需求；大力发展租赁市场，建立购租并举的住房制度，让百姓真正实现住有所居。

主持人：习近平总书记在十九大报告中指出：“房子是用来住的，不是用来炒的”，为今后房地产市场发展明确了方向，方向有了，如何落实？

赵秀池：“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话首次出现是在2016年的中央经济工作会议上。这句话也成为了2017年房地产调控的方向，习近平总书记在十九大报告中针对房地产业的第一句话就是“房子是用来住的，不是用来炒的”，这充分既表明了中央对于调控房地产的决心，同时又指明了房地产改革的方向。方向有了，剩下的就是落实，在今年两会结束之后，各地相继出台了政策加码房地产调控，这被誉为317新政，新政的一个重要特点就是落实去年中央经济工作会议精神，那么，如何落实？

限制炒房必须有政策和法律方面的制约，今年的限售政策就是落实房住不炒这一房地产调控方向。从317新政以来，目前已经实施限售政策的城市有五十多个，限售的时间从2年到10年不等（十年的不是一个城市，而是某块出让土地的附加条款）。

据不完全统计，限售仅仅只是诸多政策中的一种，在2015年的中央经济工作会议上，提出了今后房地产改革的方向是“建立购租并举的住房制度”，从那时起房地产改革与调控的方向都在变化。首先是去年最先执行的取消与打击首付贷等放大杠杆的政策，从去年两会结束之后政策就在逐步加紧，到近期执行的严控消费贷的规模及流向，这些都是通过降低金融杠杆来对炒房进行的限制。而各地不同的六限行为，一方面是在需求端通过减少进入市场的购房群体；另一方面是通过金融手段，打击和制止首付贷、严查消费贷、限制消费贷的额度及流向、提高首付比例，部分城市通过执行“认房认贷”政策等来打击炒房。通过一系列的政策及措施来调控市场，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”。

在这样的情况下，不但炒房客逐渐撤离市场，加上配套政策，截至目前，大部分城市的房价上涨趋势得到了遏制，以北京为代表的城市房价在下行，同时其它热点二线城市也有下行的压力。

任兴洲

明确“房住不炒”定位实现住有所居

主持人：十九大报告明确了“房住不炒”，进一步强调了住房的居住属性，您如何看待？

任兴洲：当前，我国住房市场总体上已经跨过了极度短缺期，进入了相对饱和期。不过也出现了一些很明显的现象：一方面，一二线城市的部分居民，新进入和将要进入城市的居民住房严重不足；另一方面，一部分中高收入阶层居民，在解决自住房问题后，有不断增长的财富投资需要，房地产成为了很好的投资选择。在这一背景下，如果不强调住房的居住功能，模糊地认为房地产具有双重属性，就会让“炒房”找到理论依据，甚至导致“炒房”泛滥；强调居住功能，提出大力发展住房租赁市场，则能将供需两端结合得更好，既解决外来人口居住问题，又解决部分中高收入居民投资问题，从而促进房地产市场稳健发展。

高房价、高地价会严重影响一个城市、一个国家的经济社会发展能力和国际竞争力。当前，我国正处在经济转型和结构调整的关键时期，要实现全面建成小康社会的目标，必须要集中精力，把主要社会资源投放到改革创新、经济增长和社会发展上来。在这个阶段，强调住房的居住属性，就是让人们不要过分关注住房的投资属性，不要为了追求虚拟的住房价值而把过多的社会资源投入其中。

主持人：遏制“炒”房的手段主要有哪些？

任兴洲：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要管住“炒”，一是可以通过信贷政策加大“炒的负担”（提高贷款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款）。二是通过税收政策给炒房者“去动力”，比如炒的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高等。国际上，也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税，识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房，以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3～5年以内的，一般会面临比较重的税。行政色彩浓厚的限购或购房资格管理可以作为临时手段。

十九大报告指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调要促进房地产市场平稳健康发展。这意味着中央进一步明晰了我国房地产市场的定位，强调房地产发展的首要目标是实现“住有所居”，让住房回归其居住属性。

我认为，今后将采取多项举措缓解住房供需矛盾：一是落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。二是落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。三是特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。四是要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。五是加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。十九大报告明确的今后房地产市场的发展方向，释放出新型城镇化背景下以长效机制引导市场稳预期的积极信号，对于实现房地产市场的平稳健康发展具有重要意义。