房屋成本法评估浅析

■ 于海龙 王胜斌 杜剑波 杨金龙

房屋成本法评估浅析

■ 于海龙 王胜斌 杜剑波 杨金龙

一些房地产估价师认为，成本法评估的房屋重置价格与区位无关，所以评估时不认真考虑理论成本和实际成本的联系与区别，不认真考虑影响估价对象的个别因素、区位因素、环境因素及土地利用因素。其评估结果，导致被征收人用补偿的货币无法购买、或建造区位、规模、结构、成新、用途与被征收房屋相类似的房地产，造成被征收人合法财产贬值。房屋价格选用成本法评估，提出比较科学、合理、有效的评估技术路线，帮助广大房地产估价师解决评估难题。

一、成本法评估非住宅房屋成本

（一）理论成本与实际成本

1．理论成本定义

理论成本是指根据一定的历史资料、或技术资料预先估算的尚未实际发生的财务成本（又称估计成本）。理论成本是房地产在开发过程中所耗费的社会平均劳动成本，也是确定房地产市场价格的基础。主要包括计划成本、定额成本、重置成本、社会平均成本等。

计划成本是指在一段时期内，企业出于成本核算和管理的需要，根据工程项目的相关资料计算的一种预计成本，是对在未来一定时期内的收入和支出情况所做的计划，可以通过货币形式来对工程项目的投入进行评价并反映工程的经济成果。它是加强企业管理、实行经济核算、工程成本考核、施工计划编制的依据，也是工程招投标报价和确定工程造价的主要依据。定额成本是指建筑企业在正常施工条件下，确定完成一定计量单位工程所需的人工、材料、机械台班消耗量的价格标准，在成本法中应用频率最高。

重置成本是指企业重新取得与其所拥有的某项资产相同、或与其功能相当的资产需要支付的现金或现金等价物。社会平均成本是指行业内不同企业生产同种商品或提供同种服务的平均成本，是商品和服务的定价成本。社会平均成本是价值规律的基本要素，但社会平均成本不包含社会平均利润。

2．实际成本定义

实际成本是指已经发生的能够确认和计量的支出，是企业核算的基本原则。主要包括会计成本、历史成本、购买成本等。会计成本是会计能记录在账簿上的客观支出，包括生产、销售过程中发生的原料、动力、工资、租金、广告、利息等。历史成本是指企业在经营过程中实际发生的一切支出。购买成本是指以购买方式取得房地产所支付的价款和税费。

（二）成本法评估非住宅房屋应当采用的成本

理论成本是建立在实际成本之上的社会平均成本，虽然不包括客观发生的，必要的、真实的、合法的可以计入会计账簿的实际成本。但估价师在选择成本法评估房屋征收价值时，除采用理论成本中的社会平均成本外，还要结合估价对象的实际成本及社会平均利润，充分考虑被征收房屋的个别因素、区位因素、环境因素及土地利用状况，出具符合房地产市场价值定义的报告。

例：自用自建的房屋在建设过程中发生超出预算的费用支出，属于实际成本范畴，应当记入房屋的重置价格里。

二、成本法评估非住宅房屋的价值构成

成本法评估非住宅房屋的价值内涵应为房屋重置成本扣除折旧，加（减）影响因素价值，再加（减）土地重置成本及土地利用影响因素价值。

（一）房屋重置成本

房屋重置成本是指在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。即假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时所必要的建筑费、其他费用和正常的利税。房屋重置成本具体价值构成包括：

建安成本、前期费用、市政基础配套费、公共配套设施建设费、其他配套费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。

（二）房屋折旧

房屋折旧分外部折旧和内部折旧（又称物质折旧）两种。折旧方法有会计折旧法、经租折旧法和观察折旧法。房地产评估经常用经租折旧法或观察折旧法，很少用会计折旧法。

1．会计折旧法

会计折旧法是指根据会计核算制度，采用快速折旧法对房屋进行均匀折旧，一般期限为20年，其账面剩余价值是残值。它是会计制度规定的会计核算办法，不符合房屋物理折旧和功能折旧（即内部折旧）的客观规律，不能准确反映每个时期房地产市场价值。例：某被征收人（企业）的房屋已使用35年，运用会计折旧法已将其价值折旧为零。但房屋征收补偿却是按价值时点评估的房地产市场价值。房地产估价师一般不用会计折旧法确定房屋折旧。

2．经租折旧法

经租折旧法是指国家实行“房改”前，根据《房屋完损等级评定标准》，结合房屋的结构和用途制定的房屋耐用年限折旧法（即两年一个成新）。这个方法规定了房屋耐用年限，延长了折旧期限，但房屋折旧仍然像会计折旧法一样均匀折旧。经租折旧法客观反映了房屋在正常维修养护情况下的自然寿命，没有考虑房屋物理折旧、功能折旧的客观规律，却偏重于房屋剩余年限与耐用年限的比率。它提出的耐用年限使不同结构、不同用途的房屋折旧有了年限标准。因为经租折旧法简单方便，所以房地产估价师广为使用，但按房屋耐用年限等比（平均）折旧的结果，与观察法折旧相比较，二者的差距较大。

3．观察折旧法

观察折旧法是指采用《房屋完损等级评定标准》对房屋结构、设备、装修等通过评定打分确定房屋成新的过程。估价师以实际观察为依据，不考虑维修养护或“三原”（原址、原用途、原面积）改造，不考虑房屋自然寿命，却偏重于现场对房屋的现场查勘和主观判断（估价师的主观意识和专业知识对房屋成新评定影响较大）。

一般来说，由于房屋设计合理性的增强、建筑质量的提高、建筑材料和建筑工艺的进步以及房屋使用维修养护等因素，极大地减缓了房屋的折旧速度。观察折旧法或经租折旧法评定房屋成新，均有一定的局限性和片面性。

（三）房屋价值调整因素

1．房屋实体价值调整因素

房屋征收评估经常会遇到特殊的建（构）筑物，这些估价对象往往没有具体的定额、资料可以参照；或是由于偶然因素的影响，实际成本与理论成本存在较大差异。所以要根据估价对象房屋的结构、设施、装修及二次装饰装修等因素，通过制定评估技术路线进行增减调整。

（1）房屋结构

房屋结构调整一般根据估价房屋的结构特点，以定额成本为基数测算调整参数。如房屋层高以标准层高为基础，然后根据增加或减少的数量，制定调整参数。又如房屋结构的搭借，墙体建筑成本一般占房屋总成本的比重较大，所以要以搭借房屋墙体长度测算并设定调整参数。

（2）配套设施

房屋配套设施包括一般配套设施和特殊配套设施两类。一般配套设施是指给排水、供电、供暖、供气等工程，其工程价格包括在定额成本中。特殊配套设施是指根据设计技术要求施工的建（构）筑物。如与房屋结构相关联的桥吊、大型机器设备安装以及药厂GMP改造工程等。

特殊配套设施工程由于造价较高、质量要求高，需要根据实际发生的建造成本评估，或通过测算的参数调整。但无论是通过评估测算，还是参数调整，都要注意避免重复计算工程项目。

（3）装饰装修

装饰装修是指房屋竣工后的二次装饰装修。装饰装修工程分为简单装修和高档装修。简单装修评估一般采用单位比较法、分布分项法和工料测量法。

高档装修评估由于设计、工艺和材料比较特殊的原因，一般邀请工程造价机构，或工程造价师根据装饰装修设计图纸或实际装饰装修状况，以价值时点为基准日作出全新装饰装修预算。然后，评估机构要根据预算价格扣除折旧，剔除与房屋评估重复（分部分项）工程，合理确定被征收房屋的装饰装修价值。

值得注意的是，采用单位比较法评估房屋二次装饰装修价值，要以建筑面积计算装饰装修价格，但不能大于房屋建筑面积。公式：

装饰装修价值=（预算价值-重复工程价值）×（1-折旧率）

（4）房屋用途

房屋用途调整是指当房屋用途和土地用途不一致时，要依据房屋用途评估并调整土地价值的方法。评估实践中经常遇到在工业或教育用地上建设的证载用途办公楼、宿舍、商服等房屋。一般情况下，可以选择比较法、收益法、成本法评估。公式：

被征收房屋价值=房屋评估价值+土地评估价值

我国实行房地合一、地随房走的登记原则，根据这个原则评估被征收房屋的市场价值，充分体现了评估的合法原则与征收的公平补偿原则。

2．房屋区位价值调整因素

估价师对选用成本法评估是否应当考虑区位因素有不同的认识。一种观点认为，相同的建筑物无论建在哪里，建筑成本都是相同的，与区位无关。另一种观点则认为，房屋征收评估价格是客观市场价格，而不是房屋的成本价格。因此，制定包括商业繁华度、工业或办公集聚度、交通条件、临街状态和环境质量等因素的评估技术路线，才能客观合理公平地反映被征收房屋的市场价格。

（1）商业繁华度

商业繁华度是指对商业用途房屋的评估，该地区商业化程度，包括该区域在城市中的位置、客流的数量与质量、距商业中心的距离、经营类别等。

（2）工业、办公集聚度

工业或办公集聚度是指对于工业或办公房屋评估，是各种生产或服务行业以及生产要素在一定地域范围的有效集聚程度。它是由具有共性或互补性而相互联系的企业依托相关的功能服务平台支撑在空间上的集聚，并形成强劲、持续竞争优势的经济群落。

（3）交通条件

交通条件是指城市道路交通情况，包括城市人口与公交线路配置比例、城市车辆与道路交通建设比例等。

（4）临街状态

临街状态是指用于商业房屋评估，分为临商业街、主街、支路、巷道及临街深度等。

（5）环境质量

环境质量是指环境的总体或某些要素，对人群的生存和繁衍以及社会经济发展的适宜程度。

（6）其它因素

其它因素是指以上因素不包括的影响估价对象的因素。

以上指标，交通条件、临街状态和环境质量是共性指标，对不同用途的房屋价值影响程度不同，估价师可以依据实际情况选用适当的参数进行调整。

（四）土地使用权价值及土地利用价值调整

1．土地使用权价值调整

土地使用权有两种：国有土地使用权与集体建设用地使用权。国有土地使用权评估要考虑有期限约定和无期限约定对价格的影响。但不能假设土地取得方式或使用年限。另外，评估非住宅房屋占用的集体建设用地使用权价格，应当将安置补偿费、土地补偿费从评估价格中剔除，避免重复评估，错位补偿。

2．土地利用价值调整

（1）容积率

容积率是指房屋建设占用的范围，及土地面积和房屋面积的比率。容积率是反映土地价值的重要指标。如政府为避免被征收人通过“抢建”房屋获得更多的补偿款，制定了相关的奖励政策避免“抢建”。即：对于“抢建”的空地，另外发给一定数额的奖励（不包括土地补偿）。这种补偿实际就相当于房屋的开发利润（尽管地上没建房屋）。房屋征收保持涉及容积率问题可按以下方法评估，但利润率应当在合理范围。公式：

土地容积率价值=土地上未建设房屋利润

或：P土容=房屋价值×利润率×（土地面积/房屋面积-1）

（2）场地平整

场地平整是指土地使用权人对土地开发的过程。场地平整的费用大致有个标准，但特殊的场地平整应当按实际发生计入土地开发成本。如鱼塘、垃圾坑、洼地、山坡地回填或地上地下建筑物、构筑物拆除和砺料运输。被征收人应当提供财务凭证、施工结算凭证及土地原始状况的影像或其他证明。

（3）地面硬化

包括室外硬化和室内硬化两种。室外硬化是指道路、货场。室内硬化是指建筑设计以外的，根据非住宅房屋的经营需要而进行的二次地面铺装（扣除机器设备基座占用面积）。一般来说，室内硬化面积不能大于房屋的使用面积。室内、外硬化面积不能大于土地使用权面积。

（4）地面绿化

地面绿化是指在地面种植的花草树木。草坪花卉按占地面积评估（包括挡土围栏）。

综上所述，成本法与其他评估方法的评估结果一样，都可以客观揭示房地产市场价格规律，但处在不同区位的房屋，其市场价格不同。《国有土地房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。换言之，就是保障被征收人用获得的补偿款，在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积、成新等类似的房地产，使被征收人的合法财产权益不因房屋征收而减损。如果房地产估价师能够充分理解成本构成要素，能够充分熟悉理论成本与实际成本的关联性，能够充分考虑影响房地产价格的各项因素，那么出具的房地产评估报告一定会符合市场价格的定义。

（作者单位：辽源市住建局）