我国房地产价格的影响因素研究——基于2006—2016年全国房地产数据的分析

程 凯，何 利

（1.湖北经济学院 金融学院，湖北 武汉 430205；2.湖北经济学院法商学院，湖北 武汉 430205）

我国房地产价格的影响因素研究
——基于2006—2016年全国房地产数据的分析

程 凯1，何 利2

（1.湖北经济学院 金融学院，湖北 武汉 430205；2.湖北经济学院法商学院，湖北 武汉 430205）

从我国实施住房私有制度以来，我国的商品住宅价格一直保持着持续上升的趋势，房价的持续快速上涨给普通群众带来了巨大的生存压力。针对这一现象，我国政府多次出台相关政策以遏制房价过快上涨，但收效甚微。到底哪些因素在影响房价的变化？政府如何调控才能有效的控制房价过快上涨？本文分别从供给、需求以及同时影响供给和需求的双边因素等多方面分析了影响我国房地产价格上涨的因素，并给出相关政策建议。

房地产价格；房地产供给；房地产需求

一、引言

房地产是我国的支柱产业，从2012到2016年一直维持着14%左右的GDP贡献率，全国住宅商品房平均销售价格已由2006年的3119元/平方米攀升至2016年的7602元/平方米，上涨一倍有余。2016年初，中国的房地产见证了一场持续8个月的暴涨，如北京的部分城区房价在年初达到了30%的涨幅，在7月份以后，又上涨了30%-50%。直到第四季度市场中国的房地产价格才随调控新政回归理性，这是一场由去库存引发的蝴蝶效应，而这个效应还在持续。房地产行业的迅猛发展也带动了其他多个行业的发展，比如水泥，钢铁等基础产业，同时也为社会提供了很多的就业机会，为我国的经济增长做出了巨大的贡献。我国在1998年实行住房商品制度后，居民对住宅及商品房的投资总额上涨，房地产价格也是持续上涨。虽然从1998年到2016中间也有回落的时候，但是总体来看房地产价格一直都是属于上升趋势中。过度的非理性投资导致了市场的火热和房价的快速上涨，这已经严重到影响中国经济的发展水平，对居民的生活水平也产生较大的影响。尽管国家也实施了一系列的调控政策，如2002年的“土地改革政策”，2005年开始实行的“国八条”，到2011年的“新国八条”等一系列的围绕房地产实行的新政。这些调控政策从各个方面对房地产的价格进行抑制，从总体来说有一定的效果，但房地产价格还是处于一个上升的趋势，那么影响房地产价格上涨的因素究竟有哪些？

国内国外学者都对房地产价格的影响因素进行过分析，如Seko（2013）从房地产价格和经济的发展程度的依存度建造模型，可以证明房地产价格和经济的发展有相关性。Janr（2014）通过研究表明影响荷兰房地产发展的主要因素是人均收入和相关利率的下调。David H（2005）基于荷兰房地产市场通过VEC模型和相关城市数据研究证实居民的收入增加，可支配收入的提高会促进房地产价格的上涨，但是贷款利率的上涨则会导致房价的下跌，呈现负相关的关系。Gertler，Geoffrey等（2005）通过对利率和房地产价格进行研究，表明在一个较短时期内，利率的变化和房地产价格的变化呈正相关关系。Chow和Choy（2014）运用FAVAR模型，对新加坡的货币政策对主要宏观经济变量影响进行考察并发现货币政策对快速上涨对房地产价格有一定的调节作用。

我国在房地产价格变化的影响因素分析起步较晚，因为我国1998年才实施住房商品化，实现房价的市场调控，但是我国学者在此方面的研究成果不容小觑。熊芬（2016）利用1992—2014年的时间序列数据，通过向量自回归模型的脉冲响应函数、方差分解等工具对我国居民收入、人口增长与房地产价格的关系进行研究，得出结论居民收入对房价先是产生正的影响，然后是负的影响；人口增长对房价的上涨产生正的较大影响。赵洋（2017），通过对我国全国房地产短期价格变动影响因素进行了实证研究和分析比较，结果显示，不论我国的东部、中部、西部地区，房价的短期变动均受购房消费者对未来房价的预期和消费者的购买水平的影响，并呈现正向效应。王晓英（2016）运用回归分析中的逐步回归法和相关统计软件对从中国统计年鉴获取的部分数据进行回归分析，得知对商品房平均销售价格有显著影响的是土地购置费、竣工服务造价。

但是在市场经济中，往往牵一发而动全身，影响房地产价格的因素远不止学者所讨论的这些，其他因素也会对房地产价格产生影响，房地产价格的影响因素是一个复杂的综合影响。但是目前大部分学者所进行的研究都是针对一个特殊的影响因素来研究其对房地产价格的影响。所以本文拟从供给、需求以及同时影响供给和需求的双边因素等多方面共同分析影响我国房地产价格上涨的因素，得出综合性的结论，并给出相关政策建议。

二、2006—2016年中国房地产发展状况

表1是来自国家统计局网站的最近十年的房地产开发投资总额和增长比率，可以看到，近十年我国在房地产方面的投资总额逐年递增，我国房地产一直处在稳定上升的过程中,但是增速在近两年有所放缓，尤其2015年，但是2016年有所上升，这和我国目前的宏观经济环境有所关联,我国2015年在经过了黄金十年高速发展之后，正在经历“L”型探底稳步发展阶段，所以导致投资总额下降。

但在2016年，我国的房地产价格经历了较大幅度的改变，在2016年初，我国的一二线城市房价出现了报复性上涨，这次快速上涨起源于国家的去库存，所以下面我针对2016年房地产的销售额和增速为代表分析我国的房地产现状，图1给出了2016年全国房地产市场的商品房销售额，从图中可以看出2016年我国的房地产销售额增速在2016年4月达到最高值55.9%，然后逐步下降到34.8%的增速。而2016年我国的政策情况如下：2016年2月国家出台政策放宽了首付的比例，公积金存款利率上调到1.5%，财政部还调减了房地产的契税和营业税，这使得市场进一步的呈现出一种宽松的政策形式，从而去鼓励群众买房，这段期间购房者的数量呈上升趋势。但在2016年4月以后各热点城市陆续出台了一些调控政策，以武汉市为例，在2016年3月先降低了公积金贷款额度，由以前的60万降到50万，再次发布了营改增的政策，购房未满两年的需要出缴5%的增值税，但是购房已经满两年的免收增值税；同年五月，武汉政府允许将商业用房改建为住房；同年7月，对销售的监管加强，规定房地产商在取得预售证10日内，必须开盘售房；8月，又实施了新广告法，规定含有敏感性字眼的广告不能上市宣传，同时限制房地产的价格，规定每年的备案价涨幅不可以超过12%，每个月限制上涨幅度为1%；同年9月，出台政策提高了二套房及商业住房的首付为40%，次月，再次提高首付为首套首付为25%，二套首付比例为50%，在后半月再次提高了首付比例，首套首付提升至30%，二套首付为50%，二套以上必须全款付清；2016年11月开启限购政策，在武汉的主城区全面限购，外地户籍购房需要满两年社保才可以购房；12月，武汉的远城区也开启了限购。从图中可以看到2016年12房地产销售累积增长比率已经下降到35%。

表1：2006—2016年我国房地产开发投资总额和增长比率

图1：2016年全国商品房销售累积额及增长比率

图2给出了近十年来我国的住宅商品房平均销售价格变化图，从图中可以看到住宅商品房的价格基本逐年递增，除了2008年受到金融危机的影响有所下降外，从2006年到2015年基本翻了两倍。在2015年，中国人民银行8次降低了存款准备金和存款基准利率，这属于宏观上面的调控，对房地产行业来说都属于利好消息，降准是央行放松了银根；降息则是降低了人们分期付款的压力，都有利于调动人们去购买房地产的需求。

图2：2006—2015年住宅商品房的平均销售价格

由于国家统计局的数据没有2016年的住宅商品房的平均销售价格数据，因此本文用北京2016年的月度新建住宅销售价格指数（以2015年为基数=100）和二手住宅销售指数做典型代表来具体说明我国房地产价格在2016年的变化，从图3可以看到在2016年，存量房和新房价格都在不断上涨。总体来说最近十年来，我国的房地产市场可谓是见证了风风雨雨，从2006到2016年间，房地产都是一种火热的状态，除了2008年受到全球金融危机的影响和2014年我国的紧缩货币政策下房价有所回落。

图3：北京市新建住宅和二手住宅的销售价格指数（2015=100）

三、房地产价格影响因素分析

（一）影响房地产供给的主要因素

1.土地供给

在中国，土地供应量能对房价波动产生较大的影响，是房价变化的最重要影响因素。这是基于我国的特殊国情，和西方国家的土地所有制有很大的不同，在我国实行的是土地属于国家的管理制度，也就是人们只有使用权，并没有所有权。所有土地的供给不仅是限量的，而且是国家调控的。由于我国政府对土地供应的垄断权，对城市和农村土地供应以及工业用地和商业用地供应制度的双轨制，尤其是城市商业用地实行招拍挂制度所形成单一的价格决定市场的局面，决定了目前我国城市土地供应的现状。住房作为附着在土地上的不动产，地价高时房价必然也会高，地价低房价自然会低，地价是决定房价的根本性因素。所以分析房价上涨的影响可以部分等同于分析土地升值的原因。目前我国影响地价的原因有三方面：第一是土地拍卖制度会不断推高地价。现行的土地拍卖制度能够避免腐败和灰色交易，实现公平公正交易。但拍卖制就会把地价越拍越高，因为拍卖制是价高者得。如果通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶，本身又与市场化交易规则相违背。其二，土地供应不足。在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然会越来越高，房价也会越来越高。这是由供不应求的缺口所导致的。其三，通过旧城改造的拍卖用地成本高也是重要原因。城市拆迁的动迁成本逻辑上会参照这个地区的房产均价来补偿，比如这个地区房价每平方米5000元，拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照5000元作为拍卖底价。这样的土地建成商品房的价格往往会卖到每平方米1万元以上。如果靠旧城改造滚动城市开发，房价肯定会越来越高。因此拍卖机制，新供土地短缺和旧城改造循环，三个因素相互叠加，共同作用，导致了地价的不断上升。而土地的拍卖使用权所需要的费用直接构成了房地产最主要的成本，所以这对房地产的价格产生直接影响。

2.建筑材料

房地产的原材料的价格是影响房地产价格的一个较大因素，成本提高了，这是容易理解的，原材料是房地产的直接成本。当原料价格上升的时候，房地产商会提高房地产的售价。据不完全统计，在我国大部分城市的房地产价格的35%左右是建筑成本，也就是这个原材料的价格的变化对房地产价格的变化有很大的关联作用，原材料的价格上涨会引起房地产价格的上涨。

3.人工费用

在房地产从生产到销售到售后管理的过程中，都需要大量的人工管理费，在筹建一个项目的时，需要投入大量的人力物力财力进行实地考察，投标土地，拿相应的许可证书等。接下来修建楼盘，这个过程又集中了大量的务工人员。下一步需要进行管理整个房地产的运营，乃至房屋修建完成后的管理，比如安保人员，保洁人员等。楼盘的销售也是需要投入大量人力资源。房地产开发的每一步的过程都凝聚了大量的人力成本，所以劳务市场的人工费用也会很大程度的影响房地产的价格。而近年来我国的平均工资水平是在不断上升的，这意味着房地产商的成本是在不停的上升的。

（二）影响房地产需求的主要因素

1.居民可支配收入

居民的可支配收入是影响房地产价格水平的一个重要因素，这直接影响到了居民的购买力和购买意愿，只有在有空闲的可支配资金的情况下，居民才会有买房的动力。当居民可支配收入提高时，人们对房地产的需求增大，这会导致房地产价格的上涨。另一方面，当居民的可支配收入提高的时候，人们愿意花费资金在非生活必需品的商品上以改善自己的生活水平。这会造成娱乐业的繁荣加大了人们对娱乐设施的需求，进一步的加强了人们对于商场，娱乐设施等的要求，同时也就加大了市场对于房地产的需求。当需求提升后，房地产的价格也会随之而上涨。

2.区域位置和产业分布

区域是指某个特定位置的环境，经济等条件的结合体，区域性对房地产的价格有明显的影响。第一是位置因素，一个房地产楼盘的地理位置是影响它的价格的首要因素，比如上海的房价和一个小县城的房价，差距是十分巨大的，这是由于房地产地理位置的不同而产生的差别。不同的地理位置所带来的经济效益不同，如在武汉商圈中心可以更便捷的享受到市场资源和医疗资源，而在远城区，配套的娱乐设施，医疗设施都不完备，这是影响房地产价格的一个重要因素。第二是区域的产业分布也会在一定程度上影响房地产的价格，这是由于所带来的供求关系的变化而引起房地产的价格变化。以武汉市为例，在黄陂，盘龙城为首的经济开发区以空港运输为主要发展规划，在这个经济发展区，由于工作人群属于蓝领，大部分属于外来务工人员，首先这部分员工的可支配收入不足以让他们买下已出房产，其次他们大部分都在老家有房子，没有安家在武汉的需求。在该地区的房价较低，既和所处地理位置有关，也和当地的产业有关系。

3.城镇人口数量

一个城市容纳的人口和它的房屋需求量有着极大的关联关系，因为房屋的需求者是居民，当一个城市的常住人口增多时，人们必定会对房屋的需求增多，因为住房是人们基本的生存要素。从另一方面来说，人口的增加会增加相关行业的发展，比如服务业，工业等，这又为城市带来了新的发展，进一步的加快房地产上涨的速度。但是不可否认的是，当人口数量增多到了一定程度，也会对城市的公共设施和环境造成负担，这从一方面来说可以刺激政府加大对公共设施的投入，从而更进一步的改善城市的配套设施，使得城市更加的具有吸引力，更进一步的加大了外来人口进入该城市的欲望，但从另一方面来说，可能就会造成城市超负荷运转从而恶化城市的环境，这会导致人们对城市的认同度降低，从而降低了购买的需求，使得房价下降。但是后者出现的情况较少，因为大部分城市的管理者都会在出现恶化的环境之前加大管理力度，从而更进一步的加强城市的竞争力。

（三）影响房地产供求的双边因素分析

1.宏观经济因素

房地产所处的区市省的经济发展状况、全国的经济政策甚至全球的经济状态都会在一定程度上影响房地产的价格波动。目前全球的经济状况是：我国目前在经过了黄金十年高速发展之后，正在经历“L”型探底稳步发展阶段，2016年GDP增速在6.7%左右，进出口比较低迷；美国2016年的失业率创下新低，美元持续走强，特朗普上台后主张的减税政策和鼓励制造业回流等会进一步的有利于经济复苏；欧元区内受到英国脱欧，意大利公投失败的影响，有极大的政治不确定性，将会影响企业的生产率。大环境会影响企业的利润，进而影响居民的收入水平来改变对房地产的需求从而影响房地产价格。

2.利率水平

利率水平不仅影响了房地产商的融资成本，也影响了购房者的融资成本。房地产商的大部分资金来源都是银行贷款，当利率上升时，房地产商每贷出一份额的资金都要付出更高的成本，这会近一步的加大房地产的成本，促使房地产商再一次提高房地产的售价；而在我国，大部分的购房者的资金来源也是银行贷款，这就使得居民若要买房，需要承担更多的利息，这会压制人们的购房欲望，这又会导致需求变少，价格下降。利率水平能够明显的影响房地产的价格，所以利率是央行重要的宏观调控工具。

3.税收

税收是一个较为复杂的影响因素，因为税收本身的品种繁多，可以从多个方面来影响房地产的价格，所以税收也是政府常用的作为调控房地产价格的工具。从房地产商方面的调控有以下税种：营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等，如果加大这些税收的征收税率，会提高房地产商的成本，进而提高了房地产的价格。另一方面我国目前针对房地产的营业税征收实际上属于流转税，是为了限制人们对于房地产的炒作，现在实行的是买房买两年免征营业税，这提高了人们投资交易的成本。还可以从个人收入方面限制，征收个人所得税，若税率提高会降低人们的可支配收入，降低人们的实际购买力，从而抑制需求，长此以往，供大于求，就会使房地产价格下降。

四、结论及政策建议

本文从房地产供给、房地产需求、供给和需求的双边因素三个方面，对影响我国房地产的因素进行全面的研究，本文的结论表明，影响房地产供给的因素主要包括土地供给、建筑材料价格和人工费用，其中最重要的是地价和土地政策；影响房地产需求的因素主要包括居民的可支配收入、房地产本身的地理位置和周边产业配置、城镇人口数量；影响房地产供给和需求的双边因素包括宏观经济水平、利率和税收。

房地产价格的变化是由多个影响因素的变化引起的，不能单一的从某一个纬度进行分析，应综合分析。根据本文结论，给出了以下几点调控房地产价格的对策建议：

第一，加强宏观调控和政府监管。宏观调控包括货币供应量、利率、税收等多方面的调控，这些调控手段都是有效的，但有时单独实施作用效果并不是特别明显，建议在需要急切的调控房价时，结合国内国际的宏观经济环境多个调控政策同时实施。我国目前对于房地产的政府监管基本上是一城一策，这是合理的，因为不同城市房价相差过大，实际供求状况也不相同，针对各地颁布各地的监管要求更符合当地居民的需求。如三四线城市的房价在2016年中并未出现大幅度的上涨，反而一二线的城市反而涨幅更大，相对的库存也清楚了更多了，此时，若三四线城市也和一二线城市一样实行限购就会对去库存产生不利的影响。因此，政府监管应继续实行一城一策，才能更好的根据区域特点进行房价调控。

第二，加强土地管理。中央政府可利用各种土地政策工具对土地市场的中间目标即土地供应量和土地价格进行调控，改变土地市场的供求关系。在土地供应过量、宏观经济疲软时、减少土地供应总量；土地供不应求，宏观经济坚挺时，增加土地供应总量，以计划弥补市场不足，实现土地市场供求平衡，促进房地产市场的健全发展。另外可以适当激活城市存量土地的开发供应，即把一些被开发商囤积，国有企事业单位占有的城市存量土地激活开发。把这些低效利用、闲置以及烂尾工程用地的开发盘活，充实土地一级市场的可供应土地量，待房地产市场步入正轨后，根据其需要实时进行供需调节，以此推动房地产市场健康发展，引导房地产价格的合理形成。同时我认为政府可以通过建设农村小高层公住房，增加郊区及农村商品房数量以增加土地和商品房供给来缓解的供给不住，过高房价的问题。同时严格控制土地的价格和交易数量，充分利用每一块空闲的土地，创造最大的价值，同时也对房地产的价格进行适当的调控，并且对房地产商囤积土地不开发的行为进行惩罚，平衡房地产的供求关系，使土地的价格更加合理化，让房地产价格更加健康稳定的发展。

[1]赵洋.我国房地产价格变动决定因素研究—基于局部均衡模型的分析，价格理论与实践，2017，（1）.

[2]王晓英.我国商品房的平均销售价格影响因素的回归分析，内蒙古大学学报（自然科学版），2016，（11）.

[3]李金璐.居民收入、人口结构、经济增长与房地产价格关系的实证研究，河北企业，2017，（3）.

[4]刘洪玉.住宅价格与经济基本面：1995—2002年中国14城市的实证研究，经济研究 2004，（6）：78-86.

[5]熊芬，基于VAR模型的我国居民收入、人口增长与房地产价格关系的实证研究[J].嘉应学院学报，2016，（1）：39-42.