房地产税改革中的房产评估方法问题研究

左莉莉

摘 要：通过对我国现行房产税中存在的问题的分析，引出房产评估方法的问题，本文详细介绍了三种基本评估方法的理论依据、适用对象及评估结果的比较、从而得出了适用于房地产评估的方法，为今后建立规范的房地产评估体系提供了一些可供参考的意见。

关键词：房地产税；评估方法；市场比较法

一、現行房产税中存在的突出问题

我国现行房产税的基本规范源于1986年9月15日由国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，条例中规定：房地产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区，但不包括农村。计税依据有两种：一种是从价计征，即依房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳；另一种是从租计征，即房产出租的，以房产租金收入为房地产税的计税依据。

随着近十几年来我国房地产业的蓬勃发展，原有的房产税暂行条例显然已经不适应当前的经济环境，纳税人、征税范围、计税依据都需要进行一定的调整，其中问题最大的是对计税依据的规定。首先，在世界范围内，房地产税均被普遍认定为是财产税的一种，即无论自用或者出租，拥有即征税，而不论其用途。租金收入是一种财产收益，由增值税或所得税进行调节，不应纳入房地产税的征税范围中。其次，现行两种计税依据不统一，造成了房地产税征收范围不合理，房产拥有环节的税负不公。由于从价的1.2%与从租12%税率相差悬殊，必然导致申报不实。例如某些租赁双方经过协商，签订两份租合同，一份为实际的租赁合同，另一份是为逃避或减少纳税义务、用来应付税务部门核查的假合同。另外，如果从租计征比从价计征缴纳的税额多，为减少纳税义务，房屋出租人很可能会隐瞒房屋已出租的情况，使税务部门依然将其房屋作为自用对待，致使税收流失相当严重。再次，按房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据的计征办法也很不合理。税法中的房产原值是 “固定资产”科目中记载的房屋造价（或原值），相当一部分房产的原值是以过去的经济状况为依据确定的，所得结果不可能与现实市场经济条件下的实际价值相统一。例如过去房产建筑材料价格很多时候不能反映成本和供求关系，据此核算的房产价值势必大打折扣。同一地段、相同面积的房产，由于购置时间不同，价值相差甚大。另外，过去的房产占用土地是无偿的，和现实市场经济的计算方法不统一，这就造成计算房原值时漏掉很大一部分价值，人为地缩小了税基。

从财产税制发展的国际趋势看，目前许多国家都倾向于采用从价计征的方式。我国也应将计税依据统一规定为从价计征，并以房产现值为课税对象。为确保计税依据的完整性和区域基本政策的统一性，可以以房产现值为直接计税基础。从而，房地产税改革面临的核心问题便聚焦为如何客观、公正、及时地评估房产的价值。

二、关于房产评估方法问题的探讨

房产评估需要解决的问题很多，例如确定主体、确定周期等，但至关重要的是评估方法的选择，常见的基本方法主要有三种，即成本法、市场比较法、收入法。

三种评估方法的经济学理论依据

成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁补偿安置费、勘探设计及前期工程、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、利息、税金、销售费及开发利润等。但其中的开发利润一项是个难点，在我们国家过去十几年房地产市场疯狂发展的大背景下，如何合理测算出利润率是非常具有挑战的课题。

市场比较法是房地产评估中最为普遍的使用方法。它的基础是市场供求理论，通过被评估对象与近期市场已有的类似交易进行比较，而后再使用一定的修正方法进行调整，得出被评估对象的一种方法。该方法所得价格即为市场价格，即达到正常的供求平衡后的成交价格。通常使用的修正方法有两种，一种是定性判断，这就需要参与评估的人员具备丰富的从业实践经验，能够清晰的判别被评估对象与已成交的对比对象之间存在的差别，当然其结果不乏含有较多的主观因素。另一个修正方法为打分法，即把能够对价格造成影响的所有差异性指标罗列出来，并划分出不同的标准，规定每个影响因子的最高分和最低分，由参与评估人员根据被评估对象的实际情况对每个影响因子进行评分，例如地理位置、施工质量、配套设施、小区环境、物业管理等。

收益法的概念类似净现值，它是指房地产本身在未来能够带来的纯收益折现后的价值之和。这里要强调的是，所谓的纯收益是不掺杂任何由于非房地产本身要素产生的收益，比如说经营能力。另外，选择合适的资本化率也是该种评估方法所涉及的重要一个环节，资本化率的确定可以在银行存款利率、物价指数及行业平均收益率中进行选择，或者以上述为基础进行推算。

（二）评估方法的实际应用

为了顺利开展房地产评估工作，使得评估结果尽可能贴近被评估对象的真实价值，需要分析各类待估房地产项目的特点，选择一种最合适的方法，使得评估税基工作既有效率又有效果，这需要考虑几个方面的问题：

1.必须与房地产项目的用途相适应。房产用途大体可分为工业用和民用。工业用房产包括厂房、仓库实验室、办公楼等；民用房产又分为住宅、商业性房地产和行政事业用房产。2.受可搜集数据和信息资料的制约。评估的过程实际上就是搜集资料的过程，根据能搜集到的资料满足程度来选择适当的方法，评估方法的科学性依赖于方法运用中指标的确定性。3.影响房产价格的因素。主要包括：（1）物理因素。包括建筑物的造型风格、结构类型、功能效用、设施完备情况、修标准、建筑面积及工艺等。（2）外部环境条件优劣。包括交通通讯状况，环境优美程度，基础设施如水电、气等的完善程度，商业网点分布等。（3）经济地理因素。政治经济、文化发展极不平衡，大城市与小城市、沿海开放城市与内地城市、同一城市不同地段，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格相差悬殊。此外还有新旧程度、产权形式、供需状况等。

例如，一般对大批量的住宅用房屋（主要是指不作为非居住用途公寓、住宅和宿舍楼）优先考虑使用成本法进行整体估价。因为成本法一般适用于持续使用的建筑物评估、未改变用途的建筑物评估其价值的情况。对住宅类则要多考虑的是物理因素和新旧程度等这样比较容易用成本衡量的因素。对于刚落成的住宅，使用该方法时各项成本数据也比较容易取得。而对于在建的住宅房，则只能使用成本法进行评估。

对于商业性房地产、专业性房产，一般采用市场比较法进行评估。此时较多考虑的是环境优劣、经济地理因素、政策因素及供求状况等一些难以用成本衡量的因素。商业性房地产市场相比较一般民用住宅市场，是一个发育比较充分、活跃的市场。我们可以在活跃的市场交易中寻找到大量的参照对象，这就方便我们在阅“例”无数后，独具慧眼得发现一个或者几个与待估房地产具有较强可比性的参照物，使之在用途、结构类型、装修标准建材质地、所处地区、外部环境、产权质等方面与待估房地产相似。由于能找到最“新鲜出炉”（交易时间与评估时间比较接近）的交易样本，所以使用该方法下评估出来的价值在几种方法之中是最接近、最符合资产评估定义中要求的“某项资产某一时刻的时点价值”。但是我们也要注意，世界上找不到两片完全一样的树叶，这就要求对类似的参照物的评估价值进行调整。

（三）最终结论1.在外部条件具备的情况下首选市场比较法。经比较，可以说市场法是房产评估中最简单、最有效的方法，能够客观反映资产目前的价值情况，其评估的参数、指标能直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。但是，市场法适用于有充足房地产交易活动的地区，在我国，拥有活跃的房产市场的城市和地区并不多，目前只有北京、上海、广州、深圳、杭州等房地产业较发达的大中城市具备该条件。对于房地产市场交易实例少、过程不透明信息不顺畅的地区，则不适宜采用该方法。

2.对评估结果进行必要的分析和调整。由于房地产行情的动态性及评估人员对市场把握的准确程度不一，实际的评估结果会有不同。评估师应该根据市场的均衡状况，依据估价结果的差异性原理，对不同方法所得的结果进行综合取值。在充分收集、把握市场信息的基础上，根据评估人员经验，使用适当的方法，通过可靠的途径，合理确定评估参数，特别是对不确定性因素和敏感性因素的确定。必须认真分析不同评估方法所得评估结果的可靠性及形成不一致的原因，并做出可能的调整。

参考文献：

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[2] 何芳，吴泗宗房地产评估方法结果同之经济分析国研信息网，2001，12

[3] 刘玉平.资产评估教程，北京：中国财政经济出版社，2003，02