浅谈城市土地一级开发的收益与风险平衡

张涛

摘 要 城市化进程（urbanisation process）本质上是属于社会结构变革的过程，加快城市化进程旨在促使人们享受现代城市的一系列成果，并从根本上实现生活方式、生活观念、文化教育素质等转变。然而，步入21世纪知识经济时代后，城市土地一级开发面临的不确定因素日益增多，使得收益与风险平衡逐渐成为社会各界关注的焦点问题。本文以具体案例为研究对象，比较不同模式下城市土地一级开发的收益与风险，以为我国其他城市土地一级开发提供借鉴。

关键词 城市化进程 土地一级开发 收益 风险

一、前言

土地一级开发，是指由政府或其授权委托指定的企业对一定区域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿、适当市政配套设施建设后满足熟地建设条件（“三通一平”“五通一平”或“七通一平”），再进行有偿出让或转让的过程。[1]随着我国城市化进程的不断加快以及社会经济的剧烈变革，城市土地一级开发的收益与风险平衡问题日益凸显，所以围绕此方面内容展开深入研究与分析，对城市土地一级开发具有重要意义。

二、案例详情

本文选取的某市土地一级开发项目的开发面积为14.6km2，其中非建设用地面积占总面积的38.62%，开发建设用地面积占总面积的61.38%，整个项目总开发成本为304亿元人民币，于2009年四季度启动，总建设期长为10年。其中，2010～2013年为前期准备期，2014～2016年为征地拆迁和基础设施建设时期，2013～2016年为土地出让期。依据该市社会经济以及房地产业发展情况、该建设项目所具有的区位条件，在科学测算下最终土地出让或者是转让将会收入约420亿元人民币，相较于开发成本，其利润空间在116亿元人民币。

三、不同投资模式下城市土地一级开发的收益与风险比较

（一）政府投资模式下城市土地一级开发的收益与风险

政府投资模式，是指政府作为该项目的唯一投资主体，所有的投资收益以及相应的风险均由前者所承担的一种投资模式。[2]由于政府属于管理城市的职能部门，因而对于该项目的投资及风险平衡关系主要为敏感性分析，在已经确定了详细的发展规划后，影响一级土地开发最终收益的因素包括土地出让价格以及开发成本两方面。故此，一级土地开发出让价格以及开发的成本成为重要的风险因素，并且通过计算二者分别发生10%、20%、同时变动等情形时政府投资模式下城市土地一级开发的收益与风险。经过科学计算后发现，该投资项目对于一级土地开发出让价格以及开发的成本均存在较高的敏感性，当一级土地出让价格下降10%时，整个项目的利润率下降了35%，若出让价格增加10%时，项目利润率则随之提高23%左右。当城市土地一级开发成本下降10%时，整个项目利润率增加33.7%，反之，当城市土地一级开发成本增加10%时，利润率减少27.5%。当土地出让价格下降20%，开发成本增加20%时，该项目已经处于亏损状态，亏损金额在2268万元。故此，在政府投资模式下，虽然政府能够获得该城市土地一级开发项目的全部收益，但是亦会因国家政策变动以及房地产业市场变化而面临巨额的亏损。

（二）企业完全投资模式下城市土地一级开发的收益与风险

企业完全投资模式则是依据土地投资性增值原理，由一级开发企业完成整个城市土地一级开发项目的投资工作，并且依据其投资金额享有一定比例的土地增值收益的投资模式。[3]为了方便下文将政府投资模式与企业完全投资模式下城市土地一级开发的收益与风险进行横向比较，在该投资模式中预先设定该开发企业贷款金额、开发时间、期限与前者相一致。土地出让总收入在扣除直接开发成本、商业性金融贷款本息、土地出让金之后计入土地增值收益，开发企业享有的土地增值收益比例设定为70%、60%、20%。由于开发企业投资城市土地一级开发项目的利润率等同于政府的资金成本，政府借用的资金总额即为开发该项目的总成本，据此，企业分享收益的比例越低，则企业资金成本越低，二者呈现出正向变动。当开发企业享受70%、60%、20%土地增值比例时，其收益分别为5.1亿元人民币、4.37亿元人民币、1.46亿元人民币，而政府收益则分别为10.83亿元人民币、11.56亿元人民币、14.47亿元人民币，并且政府资金成本以及开发企业投资利润率均为15.7%、13.5%、4.5%。

（三）两种投资模式比较

当政府资金成本与该市银行贷款利率相一致（本文设定为6.1%），开发企业由该投资项目所获得的土地增值收益比例为27%。亦将一级土地开发出让价格以及开发的成本作为风险因素，同样进行敏感性分析后发现，土地出让价格下降10%时，政府与企业土地增值收益分别为70%vs30%、80%vs20%，其利润率与资金成本却一致，均为3.6%及1%，利润率、变化率同样保持一致，为-77%，但总收益变化率中开发企业分享20%，其总收益变化率为-77%，而总收益变化率中开发企业分享30%时，总收益变化率为-15.6%，政府分享70%的土地增值收益时，总收益变化率为-77%，当分享80%的土地增值收益时，总收益变化率变为-31%。由此结果可知，开发企业对于城市土地一级开发项目土地出让价格或是开发成本变化的弹性高于政府，因此在开发企业加入后，虽然会分走一部分政府获得的收益，却大幅强化了成本控制效果，凸显开发企业在追求利润方面具有的内生动力。[4]此外，在开发企业加入后，政府由单独承担风险变为政府与开发企业共同担负，继而保障了政府能够获得的收益。加之当前党中央国务院围绕房地产业相继出台了一系列政策，使得开发企业获取资金的途径更加多元化，政策变动并不会对企业投资模式带来严重的不良影响，而政府投资模式则敏感性较高。所以，企业投资模式能让政府在城市土地一级开发中最大限度地规避存在的一系列风险，并利用企业内控能力来实现城市土地一级开发成本控制目标，确保收益与风险处于一种平衡状态。

四、结语

在城市土地一级开发中，政府投资模式虽然能够让政府获取全部收益，但是存在较高的风险，需要面对巨额亏损，而采取企业投资模式尽管降低了政府收益，却最大限度地增强了政府抵抗风险的能力，使得收益与风险处于平衡状态。因此，后者无疑是今后城市土地一级开发的重要思路和方向。

（作者单位为山东营特建设项目管理有限公司）

参考文献

[1] 雷日辉，刘颖.对土地整备市场化运作机制的思考——以广东省深圳市为例[J].中国土地，2017，10（04）：24-27.

[2] 蔡一龍.关于土地一级开发模式的探讨[J].科技经济导刊，2017，14（10）：227.

[3] 苏彬彬.昆明城中村改造中土地增值收益分配的若干问题研究[J].江西建材，2016，22（17）：259-260.

[4] 王中丽.浅谈“营改增”后土地一级开发是按“建筑业”还是“服务业”征增值税

[J].现代经济信息，2016，15（16）：242.endprint