初步探究影响中国房地产市场价格的因素

胡建华

【摘要】本文旨在分析哪些因素影响了中国房地产价格，影响程度有多大。从而通过监测这些因素的变化，有效抑止房地产泡沫，避免由于房地产市场崩盘造成宏观经济动荡。

【关键词】中国房地产市场 房地产价格 影响因素

一、影响房地产价格的因素

（一）房地产价格影响因素的理论

1、Income收入、利率、汇率

收入是反映购买力的主要因素。Nellis和Longbottom利用供给需求理论研究英国的房地产价格时，就认为收入是分析房地产价格的主要影响因素。人均工资增加1%，房价增长1.75%。平均收入和房屋的预期价格是住房价格波动的主要原因。

金融体系在房地产开发行业中扮演着举足轻重的作用，因为这个行业有大量的资金和信贷需求。比如：加息会增加房地产成本，抑制住房需求。Harris指出，如果名义利率上升，房价会降低。Cooper（2004）通过OEF经济模型分析英国的房屋价格，认为正是因为英国稳定的利率，才有相对稳定的房价。

Miller（1988）研究了日本的买家和夏威夷房屋价格之间的关系，并总结出“日元币值对美元增加10%，将当地某项目房地产价格增加约27%。”

2、通货膨胀与货币供应

通货膨胀也是房地产价格的重要推手。Ward和Henry研究了美国和英国地产行业的回报率和通货膨胀之间的关系，研究结果是通胀会导致房地产收益的增加，而且二者的正向关系会长期存在。

Elbourne采用了SVAR的方法来研究住房价格和货币供应量之间的相关性，结论是，二者存在一个正相关的关系。

3、土地价格与政府政策

土地费用是房地产成本中占比最大的部分。Wachter和Polla-kowski（1990）对于土地价格的因素进行了实证研究，得出的结论是，如果土地使用权是有限的，土地价格和住房价格都会上涨。土地价格与房地产价格呈正相关关系。如果土地供应有限时，土地政策对房地产价格的影响很大。新加坡总计16年的统计数据论证了住宅用地价格和房价的一致性，也就是说，土地价格的增加可能导致房价的上升。

在政府政策方面，Landies（1992）指出，抑制房价的长效机制比具体的房价调控政策更重要。不过，McMillan和McDonald（1991）则认为，房屋和土地价格最终应该由市场决定，这意味着任何政策对房屋价格都不会有本质性的重大影响。

4、其他因素

一些综合性因素也会影响房地产价格。Stegman（1969）提供的经验数据表明，对于住宅而言，对社区条件的考量比上班的便利性更重要。Roehner（1999）认为投机交易也可能导致住房价格的上涨。Henderson研究发现，房地产的价格也受到交通成本、通勤距离和空气质量的影响。Meen（1999）发现，对英国房价的的变化有明显的区域差异。东南部地区价格最低，然后向其他地区放射性增加，而房屋价格的下降趋势，也是先从东南部地区开始，然后是其他区域。在不同的城市，供应和需求对住房价格的影响也存在地区差异。

虽然上述对于房价影响因素的研究都存在一定的局限性，其研究结论并不能放之四海而皆准，这是由于时间、空间、市场、国情等诸多原因造成的，但这些影响因素本身对研究房地产价格有非常大的借鉴意义。

（二）影響供求的因素

1、人口

房地产市场的目标客户就是人，与房地产价格存在最直接的关系。一个地区的户籍人口的增加，必定引起房屋需要的增加，从而影响房价颇多户籍人口的结果。中国自1980年实行计划生育政策，家庭结构也由大家庭已转变为小家庭。从理论上讲，人均居住面积的上升，在一定程度上形成了需求增加的趋势，这将导致房价的上涨。

一般来说，人口的变化与房价的变化紧密联系。首先人口增长促进了住房需求，存在住房价格上升的通道。其次，人口的增加将带动相关产业，如服务业、商业、市政基础建设产业，由于周边配套设施、居住环境的改善，也会刺激了房价的上涨。最后，人口过多、土地容量超载对房价也会有负面影响，比如破坏自然环境、恶劣的交通环境等，这会导致房价的下降，但这种情况并不常见，因为政府有能力控制城市规模，保持人口稳定，所以在研究中可不考虑这个因素。

2、人均可支配收入

收入通常是受到宏观经济发展、收入分配方式、消费政策的影响。人均可支配收入决定了消费者的购买力，例如：可支配收入多的人决定了其有较强的购房能力。中国人均支配收入在1979年以后急剧增长，其购买力的增加的同时，住房价格也随之上涨。此外，随着收入的增加，人们对房屋质量、居住环境以及基础设施要求也更多更高，比如园林景观、智能设施、物业管理等方面。这通常都会增加地产开发成本，推动住宅价格上涨。

更具体地讲，恩格尔系数逐渐随着收入增加而减小，即食品支出总额占个人消费支出总额的比重在减少，用于改善生活质量的比重在提高。联合国提出40%的一50%作为生活的小康标准，并且其中居住支出约为15%，中国在1998年开始住房制度改革，1998年居住支出占比2%左右，2001年跃升至15%以上。

3、消费者价格指数

消费物价指数（CPI）被用作通货膨胀的量度和价格波动指向标。通常，如一个国家CPI达到3%以上，则认为有通货膨胀，超过5%则存在严重的通货膨胀。

通货膨胀对房地产有以下两个方面的影响。首先，材料设备成本价格和劳动力价格的上涨，导致房地产成本上涨。其次，当消费品价格异常上升，人民币会贬值。消费品的价格增长抵消了银行利息收入，广大消费者出于投资安全和避险的需求，会选择房地产作为一种投资，而不是货币资产。因此，异常通胀在一定程度上有可能增加房地产价格。

4、贷款利率endprint

利率在房地产开发中的作用举足轻重，无论是开发商还是投资者、购房家庭都是如此。对于房地产开发商，加息会增加开发商的财务成本，从而使房地产价格通常上涨。对于购房者来说，加息导致购房和还贷的压力的增加，减少购买住房的需求，导致房价呈下降趋势。

房地产开发商的贷款比例通常占当年总投资金额的40%一60%。贷款利率直接影响房地产行业的投资规模和房地产的供应量。利率对供需两方面都有影响，研究将完全考虑利率作为供给方面的因素，以访问数据。事实上，即使利率的小幅调整有房地产市场产生巨大的影响，所以政府总是使用利率来控制房地产市场的有效方法。通常情况下，当局降低利率，以刺激住房价格的上升。

5、国内生产总值

国内生产总值（GDP）是一个国家在特定的时间内全部最终产品和生产服务的货币价值，它通常是在一个年度周期。它不仅可以反映一国的经济状况，同时也可以呈现公民的生活质量。国内生产总值是比较不同国家经济状况的重要指标。

国内生产总值在这些方面影响着房地产价格。首先，GDP的增长意味着生活条件和经济状况的改善。因此，会产生更多具备购买力的人愿意通过消费改善生活，房地产的消费量也会随之增加。此外，城镇化和城市就业人口增长，经济地位的提高，造成房子需求猛增。此外，GDP的穩步增长会增强人们及开发商对房地产市场的信心。

6、固定资产投资总额

固定资产投资总额揭示了房地产市场的发展水平，反映了房产的供应状况。更多投资总额，必然带来更多的房产供给量。房屋的供给增加往往会导致房地产价格的下降。然而，在某些情况下，房地产开发商的投资是用于提高房屋质量和改善居住环境，而不是建造新的商业住宅楼，在这种情况下，由于总投资增加了，住房价格反而会上涨。

7、房屋建筑面积竣工

在一般情况下，竣工房屋建筑面积与住房价格产生呈负相关。建筑物的竣工面积越多，意味着更多的住宅供应，如果需求量一定，住房价格将下降。

二、实证分析

使用计量经济学模型分析影响中国不同地区住房价格的因素，并发现这些因素对中国房地产价格的影响程度。

（一）模型的建立

基于Bensen，Hansen，Arthur，Smersh（1997），Ding（2014）模型

（二）实证研究结果

所有数据（1998年至2013年，31个省）直接从国家统计局获得的，并将中国各省分为三个区域：东部、中部、西部。相关机构的计算数据统计结果如下：

CPI与房屋平均销售价格在东部地区和西部地区呈负相关，而它并没有在中部地区有呈现显著的关系。通常，商品价格和劳动力价格的上涨会导致房地产成本增加。高房价导致房屋需求减少，特别是对那些没有支付大额首付款和还贷能力的潜在购房者。对于房地产开发商，由于房屋需求减少，很难以较高的价格出售房屋，为了解决这种状况，房地产商会以较低的价格出售房屋，以维系企业的资金链。

在城市人口方面，由于人口的增加，房子需求有增加趋势，价格随之增加。东部地区城镇人口与商品房的平均售价有1%水平的正相关关系，而在西部地区呈负相关关系且非常弱，可以忽略。

住宅投资总额变量，它与商业房平均销售价格在东部地区和西部地区有5%水平的显著负相关关系。然而，这个因素在中部地区没有显著的关系。更多的固定资产投资总额量，必然增加房屋供给，导致房地产价格的下降。

在城镇个人可支配收入方面，结果表明，该因素在东部地区与商品房平均售价有5%显著水平正相关。人均城镇居民可支配收入每增加一个单位会导致东部地区商业房平均售价增加0.32。随着收入的增加，房屋购买力提升，人们对居住品质要求更高，这通常会增加建筑成本，推住宅价格上涨。

住宅竣工建筑面积的变化与西部地区商品房平均售价存在1%水平负相关关系。根据该结果，每一个单位的住宅建筑面积增加会导致东部、中部地区商品房的平均销售价格下降0.07。竣工面积增加，住宅供应量增加，如果需求不改变，住房价格将下降。

另外，根据该机构的模型计算结果，贷款利率（5年以上）变量并没有在所有三个地区都与商品房的平均售价呈显著关系。

由于政府在中国房地产市场发挥着重要的作用，采取了一系列房地产市场调控措施和政策，以控制房地产价格。掌握这些重要政策的内容便于更好地理解房地产价格在不同年份的波动，对统计结果能够更好地处理。

三、结论

GDP、房地产投资总额、个人可支配收入、房屋供应量对房地产价格有显著的影响，在分析房地产价格时，须充分考虑相关因素，才能真正了解是否真正存在泡沫和泡沫的大小。另外任何因素对房价的影响都存在地区差异性，甚至存在正负相反的结果，不同地区的价格推动因素是不同的，所以控制房价的措施要有针对性。政府可以利用上述影响因素的特点，通过制定合理的、有针对性的政策来控制房价，使之与区域GDP水平、居民收入水平相适应，使房地产行业得以持续发展，国民经济稳定增长，人民生活富足安康。endprint