目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用

张延龙+佟曾

摘要：房地产开发项目与一般的产品生产不同，房地产开发项目周期长，消耗的人力、物力巨大，投资比较大，收益的周期也相对较长，因此在项目开发的过程中成本管理相对困难，风险性更高。将目标成本法应用于房地产开发项目成本管理过程中，对房地产企业控制成本，提高企业的经济效益有着很大的帮助。基于此，本文就目標成本法在房地产开发项目成本管理中的应用展开了讨论。

关键词：目标成本法；房地产；开发项目；成本管理；应用

一、目标成本法

目标成本法，即对产品成本的一种理想状态，使控制产品开发、生产等成型前资源消耗等总成本在某个阀值以内并且以特定的价格销售以期实现产品的目标利润。该方法是对企业业务的“三全”成本监控工具，即全员、全程、全方位。全员指的是企业所有员工，上至最高领导层，下至一线生产人员；全程指的是企业从产品的开发到售后服务的所有环节；全方位则是根据企业业务内容性质包括生产、后勤、战略统筹、职工培训、质量风险控制等。传统的成本管理法基本上都是注重对作业后的成本反馈，缺少对成本形成的监控；作业成本法的关注对象针对现有业务、作业；而目标成本法则是基于后者的基础，对每一项资源的分配和安置都有明确的规范记录，同时会评估各个小环节、业务对企业实现战略目标的贡献。

二、目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用

（一）目标成本的测定

进行目标成本管理的第一步是确定项目的目标成本，在房地产开发项目中，因其产品具有一定的特殊性，因此在确定目标成本的过程中要对项目的整体成本先进行测定，要对项目的开发进行初步的预算编制。在进行项目的可行性研究过程中，要对项目的数据资料和相关信息进行收集和分析，通过对整个项目、企业内部的经营情况以及市场环境多方面的分析来确定项目开发的最佳成本规划。当前的目标成本的确定一般是采用倒推法，即先行确定该项目的目标利润，然后根据市场环境进行项目落成之后的价值预估，然后将项目可能创造的价值减去项目的利润即项目在开发中可以支出的成本，就是目标成本。目标利润是通过对行业利润率的调查，再利用一定方法进行计算得来的，通常是指开发单一产品的项目，如果某个项目包含有多种产品，那就需要再对利润进行相应的拆分，得到分解后的利润目标，在进行目标成本的推导。

（二）目标成本的细化和执行

目标成本的细化有两种不同的方式，纵向和横向。纵向细化是沿着房地产开发项目的发展趋势，逐级将总成本依照相应的核算级目对号入座，比如对于项目的开发过程，目标开发成本作为一级科目，二级科目常用的就是“土地成本”、“基础实施费”、“建安工程费”、“研发费”等。横向细化则是继纵向细化之后，把相应的成本依据各职能部门和业务性质等落实到责任体，比如期间费用常常就分为管理、生产等不同职能部门的期间费用。横、纵结合是在保证总目标成本达到的同时确保每一项分摊成本也能够控制。通过将目标成本细分后，还要根据有关程序和规范报告上级审批，待批复后各责任主体根据相关的法令文件贯彻、执行目标成本的计划。

（三）目标成本的评估

目标成本法的研究主要是希望能够通过检查和分析，寻找成本差异的根源，进而制订相应的应对措施，同时为后期的工程项目开展修正目标成本提供参考资料和数据信息。目标成本的评估即考核，主要是考核成本责任主体的工作绩效，依据已发生的成本、成本研究的结果、工程项目的施工状况形成评估结果并予以相应的奖惩，从而营造公平的竞争环境，提高员工的工作热情。

（四）目标成本的控制

（1）事前控制

在房地产项目开发的前期阶段，企业要根据所开发的项目进行研究和规划工作，勘察周边环境，进行项目的可行性研究，研究项目的开发过程中采用的技术、营销手段，以及财务预算等，明确成本控制目标，制定相应的管理方案。规划设计是项目前期控制的重点，如果项目设计的本身存在不合理性，那么在后期的施工中很难经过对项目的管理来达到既定的目标。因此在进行项目的设计规划时，企业要聘用专业的设计人员，或是有专业的机构进行项目的具体设计规划，让项目计划与企业制定的目标利润相符合，尽可能的节省项目开发的成本，才能保证目标利润的达成。之后是对施工单位的选择，企业可以通过招标的方式选择施工单位，对不同施工单位提供的施工方案进行分析和比较，选择最佳方案的施工单位进行合作。

（2）事中控制

房地产开发项目中，签证变更不仅可能引起项目成本上升，还可能影响进度、工期，并增加协调工作量，因此，为了有效控制项目成本，保证质量，提高效率，对签证变更的处理，事前必须严格执行相关审批流程，签证变更执行完成后，应尽快办理完工确认手续，并及时对签证变更进行结算。为保证动态成本反映的准确性，签证变更审批流程结束后，应将签证变更的预算金额加入项目成本，对动态成本进行调整；签证变更执行完成并结算后，应根据实际结算的签证变更金额替换原来的预算金额，以保证动态成本准确。

（3）事后控制

在房地产开发项目竣工后，房地产企业也要及时对项目工程进行决算，还要及时进行分析总结，对整个项目的成本情况进行评估，总结经验教训，分析成本指标。竣工决算阶段应该以财务部门和预算审计部门为主，领导项目部对项目施工中的材料进行整理，然后对其中各个过程中的资金使用进行相应的分析，查看哪些环节在成本控制之内，哪些环节超出了成本预算目标，进行原因的总结。最后对工程的目标成本管理工作进行评价和总结，作为奖惩的依据，并留作档案为以后项目的开发提供依据。

结束语：

总体来说，目标成本法是一种的系统、较为年轻的有效控制方法，需要房地产企业各部门的及时的信息对接和全面配合，为其开展和执行共同营造良好的企业内部环境，严格遵循目标成本法的应用基本原则和流程，各个员工各履其职，互相监督，使得每一项细分目标成本得以控制和实现，进而保证房地产企业在目标成本阀域内实现企业的既定利润目标。

参考文献：

[1]房地产开发项目成本控制研究[J].汪阳.住宅与房地产.2016（24）

[2]房地产开发企业项目管理存在的问题及对策[J].贺杰.北方经贸.2010（03）

[3]房地产企业成本控制流程构建分析[J].牛文光.新经济.2016（32）endprint