收费在不动产登记工作中的应用

吴则明

落实不动产统一登记制度，实行房屋所有权及其建设用地使用权一体登记，原来住房及其建设用地分别办理登记时收取的登记费，现统一整合调整为不动产登记收费。在各不动产登记机构收费中如果标准掌握不准确，或在登记系统中收费环节放置不合理的话，不但会影响不动产权利人的合法权益，也会造成国有资产流失。

一、目前不动产登记收费政策规定

2016年12月6日，国家发展改革委和财政部联合下发了《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559号文），规定住宅类不动产登记5种类型收费标准为每件80元；非住宅类不动产登记6种类型收费标准为每件550元；核发一本不动产权属证书不收取工本费，每增加一本加收证书工本费10元；4种情形减半收取登记费，同时不收取第一本证书工本费；有8种情形免收不动产登记费，同时免收第一本不动产权属证书的工本费；还有4种情形只收取不动产权属证书工本费10元。同时对不动产登记单元 、不动产登记计费单位、不动产登记费的缴纳和规范做出了明确规定。

二、不动产登记单元的界定与费用收取

不动产登记单元（发改价格规〔2016〕2559号定义），是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，包括独立的幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。也就是说，房屋的不动产单元大可以到幢，小可以到间。根据《商品房销售管理办法》第十二条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售，根据这一规定，商品房住宅的不动产登记单元最小为套。商品房不动产单元在商品房预售环节就已经界定好了，到开发商申请不动产首次登记时就要按照已经界定好了的不动产登记单元进行登记收费。比如说，一幢楼有住宅房屋36套，开发商就要按照36×80元的标准来缴纳不动产登记费，如果登记的房屋是非住宅就要按照36×550元的标准来收取登记费。在原来缴纳费用的时候有不少业主也提出过异议，有人认为住宅可以按照36×80元的标准来缴纳，但非住宅登记费就应该缴纳一个550元。这种理解是不正确的，有一定的偏差。按照这个理解，36套房屋住宅缴纳登记费36×80=2880元，而36套非住宅界定为一个单元缴纳550元，这样住宅的费用负担就要大于非住宅。在国家规定住宅80元和非住宅550元时的本意是，非住宅的承担费用要高于住宅的费用标准，这种理解与政府收费规定的本意相违背，所以开发商进行房屋首次登记时，不动产登記费就要按照先前界定好的不动产单元，住宅单元数×80元和非住宅单元数×550元的总和收取。

三、不动产抵押权登记费用的收取

在房管部门办理房屋登记时，关于抵押权登记费的争议颇多，包括抵押权登记费由谁来承担的问题和多单元非住宅抵押权费如何缴纳的问题。在房屋抵押权登记时，大多是房屋所有权人缴纳登记费。2014年4月3日山东省物价局鲁价费发〔2014〕45号文第二条规定，实施房屋抵押权登记的，房屋登记费由登记为权利人的一方缴纳。但很多金融部门还是不愿意承担这部分费用，大多采取金融部门缴纳，最后转嫁到借款人身上的方式，还有少数银行直接让借款人缴纳，威胁借款人不缴纳不放款。发改价格规〔2016〕2559号规定，不动产抵押权登记，登记费由登记为抵押权人的一方缴纳，向购房人提供抵押贷款的商业银行，不得把办理抵押权登记的费用转嫁给购房人承担。申请人以同一宗土地上多个抵押物办理一笔贷款，申请办理抵押权登记的，按一件收费。非同宗土地上多个抵押物办理一笔贷款，申请办理抵押权登记的，按多件收费。也就是说，不是同一宗土地上或者不是为办理同一笔贷款的，都不符合按一件收费的规定，要按多件收费。向购房人提供抵押贷款的商业银行，不得把办理抵押权登记的费用转嫁给购房人承担。

四、不动产登记费在不动产登记程序中的收费环节

国土部《不动产登记操作规范》中规定，不动产登记机构办理不动产登记，按照启动、审核、登簿的程序办理，没有明确收取登记费在哪个环节。在实际工作中，有把收费放在领证环节的，也有把收费放在启动受理环节的。根据实际操作经验和法律规定，笔者认为放在登簿之前的环节最为合理，根据《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，只要是登记事项记载于登记簿，不管权利人是否缴费、是否领证，物权登记的效力已经产生。实际工作中，有些人故意不缴费、不来领证，不但影响国家财政收入，对于那些守法按规定缴费的业主也不公平。所以，收费环节在不动产登记程序中放在登簿环节之前，既公平合理便民利民，又便于不动产登记机构的管理。

陈品禄/责任编辑endprint