限价商品房发展中的问题及建议

余滨

限价商品房，顾名思义就是限定了价格的商品房。它是中国房地产市场大发展过程中产生的新鲜事物，是我国保障房体制中的重要组成部分。

一、限价房的产生与作用

1998年，我国开始了住房货币化市场改革。我国的房地产市场迎来了新的时代。改革初期，保障性住房只包括经济适用房、廉租房。随着城市化率的提高和各种政策的完善，多种效应叠加，房价在1998-2007年的10年间有了大幅度的增长。但在此期间，保障房的建设却相对滞后，不管是政策还是建设规模都无法满足社会需求。

2003年，宁波市为了抑制房价快速上涨，保障中低收入家庭的住房需求，颁布了《宁波市市区普通（限价）商品房销售管理办法（试行）》，在全国率先提出“限价商品房”的概念。

限价商品房是商品房的一种特殊形式，同时又具备一定的保障属性。开发企业以低于周边商品房市场均价15%-20%的价格向广大符合条件的中、低收入家庭销售。同时，限价商品房项目还要符合政府规定的关于套型、面积、价格等诸方面的条件。其销售价格由政府进行限制，开发企业不得随意进行调整。

限价房政策的推出，尤其是形成有效供给后，分流了一部分购房者，减轻了商品住宅市场上的需求压力，对抑制住房价格上涨产生了正面的影响。但简单的通过拉低市场的销售平均价格根本改变不了房价上涨的大趋势，与政府的初衷有偏差。

二、限价房发展中存在的问题

1.政策的定位有待清晰

从发达国家的住房保障政策来看，限价房政策确实是一项创新政策，是我国住房保障体制特有的。但这种人为地将住房市场划分过细，将需要保障的人群扩大的做法是否得当，特别是目前我国的经济发展水平还不是很高，没有达到发达国家的水平，政府财力有限，将有限的财力投入到这个细分的市场，必然会对更低层次的经济适用房、廉租住房的投入产生挤压作用。也就是在城市中最需要被提供保障、最需要被提供基本住房的人群需求受到挤压，这就需要政策的制定者加以深思。

2.目标群体定位与经济适用房存在重叠

我国的住房保障体制建立时间较短，体制、机制都不够完善，目前还处于摸着石头过河阶段。虽然说限价房是面向广大中低收入家庭，但由于社会机制不完善，导致对社会家庭的收入统计不能真实得到反映，因而很多地方都存在限价商品房同经济适用房购买对象重叠的问题。

3.限价房的购买资格倍受争议

限价商品房的政策是针对特殊收入的家庭、人群而设定的，如果其购买资格界定不清，甚至批准不具备资格的人员予以限价房的购买权利，这将会产生很大的负面影响，并且有违限价商品房政策设立的初衷，也有失社会公平。

4.限价商品房的定价问题

限价商品房的土地获得方式为公开市场的招拍挂。土地出让政府并没有限价，但却限制了终端的销售价格。在目前这个地价飞涨的时期，企业获得土地进行限价房开发就变成了赔本赚吆喝的行为。企业的利润得不到保障，那么开发建设的热情必然下降。这也是为什么企业参与热情不高的原因。而且，定价的周期过长，项目在办理开发建设手续的过程中，周边商品房价格已经变动很大，不利于企业、政府根据成本核定价格。

5.限价商品房的选址问题

由于地方政府过度依赖土地财政，导致大批的保障性住房选址都处于城市的边缘地带，限价商品房也处于该范围内。由于该种住房的购买群体是城市中的中低收入人群，基本是底层的工薪阶层，由于居住地点偏远，造成生活成本高，交通通勤不够便利，增加了许多社会问题。

6.限价商品房的上市流通问题存在争议

限價商品房虽然属于政府保障性住房，但它还是具有商品属性，也就意味着存在流通、交易的可能。作为政府保障性住房的一种形式，限价商品房的房价优惠部分存在着政府的部分财政补贴内容，是由全体纳税人共同提供的，但这部分利益却是被少数购买者占有的。尤其是当所购买的限价房上市流通时，商品本身与其他二手商品房无异，而房屋的产权人却因为5年前的一纸证明而将全社会纳税人贡献的部分财富据为己有，这对全体纳税人来说是不公平的。限价商品房的退出、流通值得商榷。

三、改进的几点建议

1.改进地方政府考核方式，摆脱土地财政束缚

土地财政是当前地方政府的最重要收入来源，也是政绩考核的重要指标。房地产行业的发展支持了地方政府的税收。如果过多地把有限的土地资源投入到保障性住房的建设中，势必会影响地方经济。这也是全国各地方政府都要面对的矛盾。如果改变以往唯GDP论，加大保障房土地供应，肯定能加大住房保障力度，满足更多低收入人群的居住需求。

2.建立社会整体征信体系

建立个人征信系统，使之全面联网。方便个人及政府主管部门进行整个社会以家庭为单位的收入查询。真实反映个人收入、财产、住房等多方面情况。主管部门可以根据本地区的家庭收入状况进行保障房受众人群的划分，使整个社会更有效率，也更加公平。

3.合理规划，和谐发展

发挥规划的作用，提前根据城市自身发展的需要，统筹考虑社会各个阶层的实际情况，合理安排保障性住房的用地指标。使城市中的中低收入人群能够生活在交通便利、配套完善、社会和谐的大环境中，避免出现有些国家发展中出现的“贫民区”，保持人民生活的稳定和谐。

4.严格进行各环节监控

主管部门要做到严格监控限价房的各个环节。不管是开发建设环节还是办证交易环节。杜绝各项审批程序中的灰色地带，使真正应该享受到社会保障的人群得到保障。

限价商品房的发展已经走过了十几年的时间，对于发展中出现的问题，政府、社会各方面都已经有了清楚的认知。应该发动全社会的力量让这种根植中国经济社会的制度更加完善，发挥它更大的作用。

参考文献：

1.厉以宁.中国住宅市场的发展与政策分析.中国物价出版社.1999

2.王微.住房制度改革大趋势（第一版）.中国人民大学出版社.1999

3.李灏.浅议宁波市的限价商品房.中国房地信息.2006.08

4.陈本君.解析宁波市的限价房政策.中国房地产.2006.11

王春敏/责任编辑endprint