共有产权住房与住房股权计划

廖俊平

近日，北京市住建委与发改委、财政局、规土委联合发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，引起社会热议。实际上，“共有产权住房”并不是一个新词，早在2007年，江苏淮安在全国首推共有产权住房，上海于2009年启动共有产权保障房的建设项目，而在2014年，住建部等六部委发文，将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市，此后北京推出的自住型商品房就被定义为共有产权住房。

当然，时隔三年，现在提出共有产权住房的目的已經有所不同——三年前主要是解决房价持续上涨导致居民购房困难的问题，现在则更多是为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，防止炒房。

与一般公众观察这个问题的角度略有不同，行内资深专家在讨论这个问题的时候，考虑的会更专业一些——

一位学者型的前任部级房地产主管官员认为现在推出的共有产权房并非《物权法》和不动产权中法律意义上的“共有产权”。不仅在概念上难以区分是按份共有还是共同共有，而且在事实上也并非政府和房屋产权人共同拥有房屋的所有权和居住权，只是政府与房屋产权人以合同或契约的方式对房屋的处置权、使用权和收益权进行了一定的产权限制，与其说是“共有产权”不如称为“合作产权”更为准确；所以不是共有产权，而是完全的居住权和按比例的投资收益权。

另一位著名房地产学者则说得更犀利，提到了20年前的房改，当时用标准价购买房改房的性质就是共有产权（从职工单位购的标准价房改房，和单位共有。所谓标准价，是按职工工资水平测算得出的房改房售价，和房屋成本无关，更与市价无关），过几年还是变成购房者个人的完全产权，一般只是象征性补点钱。

我们先把视野移至国外。住房股权计划是英国政府基于资产建设理论提出的一项兼顾住房保障与资产建设的社会政策。英国政府希望通过这个计划在资助更多的低收入者拥有自己的住房、提高住房拥有率的同时，给他们提供一个积累财富的机会。

我觉得英国的这种股权计划就能体现出前面说的这两点：居住权体现在住房股权计划的参与者首先就是拥有租赁权的，收益权则体现在股权。同时又能避免以后糊里糊涂地再把房屋的部分产权变成住户的完全产权。

住房股权计划以居住在公共住房中的低收入者为对象，由政府通过匹配补贴、低息贷款的方式，资助公共住房的承租人在租赁期间购买公共住房经营公司的股权、积累资产，逐渐由一个公共住房的租赁者转变成为资产所有者，改善他们的财富地位，从而使低收入者拥有自己的资产最终脱离贫困。

这样的好处是：保障了居住权，却又避免了居民参与炒房，同时还让居民享受了资产增值收益。建议有关部门不妨尝试一下。

注：本文得到国家自然科学基金重点项目（批准号：71231008）的支持。

王春敏/责任编辑endprint