浅析农民宅基地使用权流转意愿的影响因素

孙雪晴+蔺雨浓

摘要：近40年改革开放以来，我国城镇化步伐日益加快，大部分农民己经土地中解脱出来，现有的宅基地管理制度已不再适应当前的形势，出现农村宅基地资源浪费、农民财产权益纠纷等问题，因此，研究农民宅基地使用权流转意愿的影响因素，分析左右他们决策的影响因素，进而改革现有宅基地管理制度。

关键词：农民宅基地；使用权流转；意愿；影响因素

随着城镇化建设的逐步加快，农民土地的经济价值日益凸显，导致农民对宅基地使用权有着愈加强烈的流转意愿。而现有的宅基地使用权制度已经不适应如今的形势，出现了一系列如宅基地长期闲置、使用权的地下交易等问题。由此可见，完善现有的农民宅基地使用权制度，促进农民的宅基地使用权流转，有利于改变城乡土地二元化，推进城镇化建设。而农民作为宅基地使用权的所有者，也是决策者。研究农民的流转意愿，找出左右农民流转意愿的影响因素，对规范流转市场、推动城镇化建设具有重要意义。

近年来，国内很多学者对农民宅基地使用权流转进行了许多研究，并取得了一定工作成果。赵锦凤从政府的角度，指出目前我国城乡土地二元制度已成为我国经济发展的障碍，政府的行政行为会很大程度的影响到土地的流转。徐日辉等提出农村宅基地建设中存在用地规模大、房屋老化严重，废弃闲置土地多等问题。李学彩提出农村宅基地的闲置主要是受到农民外出务工、政府财政有限、农村社会经济状况等因素的影响。同时，陶斐斐等提出必须对宅基地产权重新界定，完善农村宅基地的产权。国内众多学者对于宅基地使用权流转问题做了许多研究，但是对于农民基地使用权流转意愿的影响因素的研究还较少且没有统一的结论。因此，本文将从管理制度和农民房屋两个方面来分析其对农民宅基地使用权流转意愿的影响。

一、管理制度方面

随着我国经济的不断发展，现有的制度不再适应现代形势的要求。首先，缺乏强制登记制度，致使转让方与受让方的权利不明，纠纷不断。尤其当政府对征地、拆迁进行补偿时，宅基地使用权和房屋的强制登记制度不够完善，转让方与受让方都有一定依据，最终有关拆迁部门也无所适从，出现纠纷不止。其次，农村社会保障体系尚未完全建立。土地是农民赖以生存的资产，它具有社会保障和资本运作两大功能。对于土地功能进行不同的定位，那土地的利用行为就会不同。若土地作为社会保障，农民则会长期持有，即使土地闲置废弃，也不会流转；若土地为一种资本，农民则会通过流转土地实现利益最大化。而目前农民仍以土地作为自己的养老、医疗等方面的保障，即使土地长期闲置或废弃，农民也不会流转宅基地使用权。最后，行政执法方面不健全。一些农民私自占有土地，强行搭建房屋，以获取最大的经济利益，纵容这种行为的主要原因就是相关部门的不作为、不及时办理的问题。一些村干部则利用手中的权力，私自批地，受贿捞取个人利益。而监管部门可能受到客观因素不能及时处理这种违法行为，有甚者受贿有意放纵此种行为，致使农民宅基地乱占乱建。综其原因，现有的制度需要完善，建立强制登记制度，明确宅基地使用权的所属关系：及早建立农民的社会保障体系要，免除农民宅基地流转之后的保障顾虑：加强监督相关部门，严查其不作为等问题。

二、农民房屋方面

“房地一体”一直我国农村宅基地使用权管理中的重要原则，房屋与土地密不可分、互相影响，而我国农民房屋的所有权与农村宅基地的使用权不是一体的，由于这样的国情，往往导致农户房屋的流转无法顺利进行，农民的利益则得不到相应的保证：另外，农民宅基地使用权由于房屋的流转也可能产生与相关政策法规相抵触的情况，导致农民宅基地使用权无法公开、自由的进行交易。由此可知，农民房屋所有权的流转问题，在一定程度上影响着宅基地使用权的流转。首先，供求信息传播问题。21世纪是一个信息传播非常快的时代，市场供求情况变化很大，一旦信息传播受阻，直接会影响到农民做出正确的决策并进行交易。而且，农村的房地产市场供求信息往往通过人与人之间的方式获取，辐射面非常窄，在一定程度上影响了房屋产权流转的速度、规模和效益，从而导致宅基地的流转范围也不会很大。其次，市场竞争不充分。农村房屋和土地具有重要的生活保障功能，导致市场带有强烈的行政干预，也会限制房屋产权和土地流转市场自由竞争的范围和程度：而且，目前宅基地的流转往往地下交易，无法公开自由的交易。最后，价格无法体现房屋市场价值，从而也不能保证宅基地顺利的流转。我国农村房地产市场水平较低，往往通过双方协商定价，但核算房屋的市场价值是非常复杂，而农民并没有那么高的估价水平，所以价格往往与房屋的市场价值无法匹配。由于房屋和土地的密不可分的关系，房屋的流转受损，宅基地流转也会受到严重影响。

小结：管理制度和农民房屋两个方面共同影响着宅基地使用权的流转。现有制度的不健全导致应有的利益得不到制度的保障：随着市场经济的快速发展，农村房地产市场的混乱，房屋流转出现混乱，导致宅基地使用权的流转出现问题。由此可知，管理制度和农民房屋两个方面制约着农村宅基地使用权流转。宅基地使用权的良好流轉，需要一个健全的管理制度作为保障，合理规范的房地产市场流转，以及农民自身认知和对宅基地流转认知的提高。对于实践中存在的问题，我们应多听取各方意见，提出有效的政策措施，进行合理的疏导和规范。只有这样，宅基地使用权才会良好的流转，农民房地产市场才会规范，社会主义市场经济则会更加兴盛。