突破旧思维 治理老小区

■ 黄永发

突破旧思维 治理老小区

■ 黄永发

物业小区作为城市的重要载体，体现着城市的个性，但随着时间的推移，物业小区功能性老化却成为城市管理的一大难题。一旦功能性老化出现，小区管理难题就变得复杂。老旧小区管理难问题长期以来困扰着许多物业管理企业，弃管物业小区所造成的社会问题成为政府行政主管部门的一大心病。探索老旧小区的管理途径，寻找有效的整治对策，是当前迫切需要解决的问题。

要解决老旧小区管理问题需要多渠道、多层面通力进行。通过多管齐下的相关举措，以辖区政府为主导，从政策、决策、实施、具体运作上形成有效管理机制，促使解决问题能长效地落实，从源头上解决老旧小区长期存在的管理难问题。

开展老旧小区试点整治工作

为稳步推进整治工作，可以在主城区选择一个或几个老旧小区进行整治试点工作。在选取试点小区时，应优先选择具有一定规模、基础设施老化、居民整治意愿较强的老旧小区，或者对地理位置临近、硬件条件相似、居民收入水平接近的零散小区统一加以整治。优先选择整治难度较小、业主要求整治意愿较强、整治效果较明显的老旧小区开展整治工作，作为老旧小区整治的示范，以降低后续工作开展的阻力。通过开展老旧小区整治工作，整合位置邻近、类型相近的老旧小区，进行给排水改造、路面平整、路灯安装、围墙设置、物业管理引入等工作，将老旧小区整治纳入城市建设范围，安排资金进行老旧小区的整治工作，通过阶段性的整治，以取得了较好的效果。在老旧小区整治中应通过建设部分可产生资金收益的商铺、停车场等设施，培育小区财源，使物业服务有比较可靠的资金来源，使物业服务工作的开展具有可持续性。

建立街道督导员和社区协管员制度

为规范物业管理活动，进一步落实老旧小区整治工作，应按照“条块结合、以块为主、属地管理、责任落实”的原则，真正落实“区、街道、社区”三级物业管理协调体系，进一步加强物业管理工作方案的要求。政府主管部门设立住房与物业管理服务中心，充实、配齐工作人员，及时拨出物业管理专项经费。加强并督促街道、社区落实日常巡查制度和协助其他物业管理工作。各街道指定专人为本辖区物业管理工作督导员，负责本辖区物业管理工作的指导、协调和监督管理工作。同时，各社区居委会要设立物业管理机构，配备1～2名物业管理工作协管员，负责本辖区物业管理工作的日常巡查、检查协调和监督管理工作。建立和完善街道、社区物业管理网络体系，实行网络化管理，形成社区建设的整体合力，营造最佳人居环境，提升物业管理形象。各街道物业管理工作督导员和社区居委会物业管理工作协管员的办公及人员经费，应从物业管理专项经费中给予适当补贴。

优化基础建设，完善公共设施配套

各有关单位通过协同配合，将辖区内一些分散的、规模较小的旧住宅小区整合成一定规模的物业管理区域，实现物业管理资源共享和规模效益。采取选聘物业服务企业入驻实施专业化管理或由业主大会决议自治，也可由业主大会委托社区居委会管理，解决旧住宅小区管理难问题。鼓励社区居委会（村委会）成立物业服务企业发展专业化的物业服务。新整合的楼盘要配足物业管理用房，有条件的重新规划停车位，整合车库等配套设施。通过规模整合，通力整治，解决旧住宅小区难管理问题。

对部分小区物业进行补贴

旧小区内的弱势群体是客观存在的，可考虑由财政对部分居民收入水平较低、缴费意识较差的老旧小区或新建成拆迁安置小区进行适度补贴，提供保安、保洁等基础性物业服务。探索通过在小区建设商铺、收费停车场等方式培育小区财源，以这部分收益维持小区的基础物业服务。鼓励十年前交付使用的老旧住宅小区、保障性住宅小区、拆迁安置小区、农村新社区等实施专业物业管理，政府对物业管理服务单位将进行奖励补贴。

多方筹集资金，提供资金保障

因部分老旧住宅小区没有收取过住宅专项维修基金，随着小区物业使用年限的增加，已不同程度出现建筑物和配套设施设备老化破损的情况，有的甚至存在严重安全隐患。如果仅仅靠业主出资整治老旧小区并引入物业服务，费用可能会超出业主承受能力。因此，政府应发挥一定的主导作用，通过适当的财政拨款，预先筹集整改的启动资金，先行启动小区整改，带动业主筹集小区公共维修资金。

根据居民意愿和小区实际，推行分类管理

物业服务工作要根据居民意愿和小区实际情况分类推进，不能搞一刀切。如对于村改居小区，鼓励其自行筹建物业管理而非引入外部专业物业管理公司；对于整治后的小区，根据情况引入外部物业管理企业、业主委员会自治、居委会代管、指定国有物业企业入驻等。可以根据当前小区档次高低不一、规模有大有小、新旧程度不一的实际和业主自身的意愿，采取引入物业管理公司、街道办事处或居委会代管、业主委员会自治等方式推进物业工作。而对于业主委员会自治能力较强，且业主自治意愿较强的小区，将鼓励实行业主委员会自治管理。部分因设施不全、规模过小、硬件缺乏等原因无法维持专业物业管理的老旧住宅小区，可通过市场方式引入专业物业保安、保洁等“两保”服务或通过菜单式服务委托就近小区的物业管理单位提供基础性物业服务。

引“社区化准物管”，对旧小区只收服务成本费

实行社区化准物业管理的小区不成立业主大会和业主委员会。社区化准物业管理由社区工作站组织开展，可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务。社区工作站可以按照社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免。水电气等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，要严格按核定的收费标准，并应支付管理单位专项委托费用。对小区内公共路面停车，物业管理用房等经营性收入由社区工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，弥补小区管理经费不足的问题。

加强宣传，提高业主的参与意识

通过宣传，使业主了解相关的物业管理知识，明确自己的权利和义务。长期以来，物业管理企业与业主之间矛盾重重，主要原因之一是业主对于物业管理行业不理解。一些业主未摆脱以前的观念，认为物业服务只是扫扫地、看看门，维护小区安全而已的简单性工作，或者对物业管理企业提出过高的要求，片面认为缴交了物业服务费，物业服务单位就应该统包一切，小区业主没有真正认识到物业管理的重要性及其真正管理内涵，不了解自己应尽的权利和义务，被服务和有偿服务的意识与观念淡薄。

对老旧小区进行整合

各级各有关部门要将辖区内一些分散的、规模较小的旧住宅小区整合成一定规模的物业管理区域，实现物业管理资源共享和规模效益。通过采取选聘物业服务企业入驻实施专业化管理、业主大会决议自治、业主大会委托社区居委会管理等方式，解决旧住宅小区管理难问题。鼓励社区居委会（村委会）成立物业服务企业，发展专业化的物业服务。在原有小区的基础上，配足物业管理用房，规划适当的停车位、车库等配套设施，使整合后的小区硬件条件得到改善。

老旧小区的整治，需要各级主管部门长期关注，通过相关举措的有效落实，调动老旧小区属地行政主管部门及物业管理企业的积极性，通过有效监督与管理，形成长效管理机制，促成业主自主管理意识的提高，让业主们积极参与小区的管理，使老旧小区的基本功能得以持续地运行，保障老旧小区的稳定和平安。

（作者单位：福建省远宏物业管理有限公司）