项目进程更新中的成本因素在房地产开发项目中的应用

孟大蔚 天津天马国际俱乐部有限公司

项目进程更新中的成本因素在房地产开发项目中的应用

孟大蔚 天津天马国际俱乐部有限公司

本文选择了项目进程更新这一在房地产开发领域中比较有前瞻性的课题进行研究，将以吉宝置业在天津生态城内开发的一个项目A为代表，以项目进程更新为主线，从成本因素的两个方面对项目进程更新在项目开发过程中的各种分析与比对，详述其在项目开发中的具体应用及其重要性。

管理方案 影响 分析

一、项目总开发成本（TDC）的进程更新对项目整体的影响

（一）TDC的构成及概述

总开发成本（TDC）大致是由土地成本、总建设成本、市场费用、销售佣金、项目管理费用、物业管理费用及相关税金和财务成本等全部成本构成，一个项目会在开发前的准备阶段按照最初的开发计划批准一个大致的启动预算，用以启动项目的开发，随着项目的开发，会根据各部门进程的更新，在项目开发前期，由管理层批复一个总开发成本预算，通常，项目会以这个预算作为指引引领项目的开发进程。

（二）TDC进程更新、修正审批及对项目的影响

下面，以项目图表1为例对TDC进程更新修正审批进行说明。

表1 （项目ATDC季度进程更新差异比较及修正分析表）

从图表中可以看出，通过每季度的项目进程更新和最终需要批准的TDC可以了解到，项目A的TDC随着进程的推移和初期批准的TDC相比有了3.6亿元的增加，这主要是由于随着项目开发进程的增加和市场状况的变化，项目延长了的开发进度和销售进度，使得项目由于自由资金不足而进行的大额开发贷款所带来的财务借款成本比项目初期的批准预算增加了近3.6亿元，此外由于项目进度的延长，还导致了项目管理费和总部管理费增加了近7,500万，同时物业管理成本增加了2400万元，由于延长了开发、销售进度导致的TDC的增加，将需要管理层对原审批的项目总体预算进行修正批复，更新项目的最新成本，由于项目成本大大增加，在销售收入变化不大的情况下，会对NPAT、IRR等主要财务指标乃至现金流量有着巨大的影响，为此，可以为管理层提供最新决策所需要的信息，以改变项目的发展策略。

同理，如果是由于开发进度的原因导致延长开发进程，也会导致相关财务成本乃至TCC成本的大大增加，从而影响项目的整体财务利润和现金流量。由此可见，管理层可以通过对项目TDC的即时更新和了解，达到随时掌握项目整体财务利润和现金流量以及对它们变动的信息，以掌控项目的整体运作。

二、根据项目进程测算的BE对项目的影响

（一）产品BEP售价介绍及对项目的影响

一个项目利润乃至销售策略的确定，往往是建立在对盈亏平衡点售价测算的基础之上。

图1 （盈亏平衡点分析图）

如图1所示，当收入-(固定成本+变动成本)=利润=0时，可以得到项目的盈亏平衡点（BE），所以，测算一个项目的BEP可以大致估计出项目产品的利润区间，并对产品的利润及销售策略产生深远影响。

（二）根据项目进程测算的BEP对项目的影响

同样，如在第一章节阐述的那样，一个项目的开发，会随着时间的推移不断产生变化，而当一个项目的TDC发生变化是，随之的BE也会产生变化，这样就需要管理层根据BE的变化去随时关注利润区间变化，以此对产品的盈利性及整体销售策略做出判断。

如表2所示，还是以吉宝置业在生态城内的项目A为例，做具体阐述。

表2 （项目A各产品形式BMP售价分析）

本文在标题一中分析到，根据季度的项目进程更新，管理层可以了解到项目A随着市场状况的变化，延长了销售进度，从而导致财务成本和总部管理成本有着显著的增加，这样的结果同样会反映在BE及BEP的价格测算上，由于相关固定成本的增加，导致了项目A各产品形式的BMP价格的上升，从而使项目总体能够达到盈利的标准相应提高，这就为管理层提供了一个关于销售策略的有力依据，4种产品需要卖到BEP以上的价位以上，产品才能达到盈利状态，同时，管理层可以根据当时的市场状况，在4种产品形式内部进行价格区间调整，比如，可以通过调高别墅的价格区间，去促进消化洋房的销售，使洋房降价销售乃至亏损销售，以加快回笼部分资金，而对别墅和双拼产品提高售价和利润空间用以弥补在洋房的亏损。通过在项目更新进程中对不同产品形式的BEP售价的测算，可以随时了解项目整体的利润区间并对项目销售策略进行指导下安排。

三、结论与建议

作为房地产开发项目最为先进的管理运作体系，项目进程更新在当今国际一流开发商的开发项目中已经得到广泛运用，其对项目的整体运作和掌控都有极其重要的应用，从前文的分析中可以了解到，项目A作为一个开发项目，虽然由于市场萧条和项目待售房型老化等因素，延长了销售进度，从而使项目整体成本大幅增加、盈利水平大幅下滑甚至在洋房产品处于严重亏损状态，但通过项目进程更新的各种分析比对，可以随着市场的不断变化为管理层提供即时的项目更新状况和各产品类型的财务成本、单方成本等数据指标，同时为管理层提供了更多的应对策略，这样都可以最大限度的使项目利润最大化或亏损最小化，达到项目的最优管理。

[1]孟大蔚，吉宝置业A项目内部文献，TDC季度对比与预算对比，2013年6月.

[2]孟大蔚，吉宝置业A项目内部文献，Breakevensellingprice，2013年6月.