黑龙江农垦住房公积金贷款现状与对策

李佳明

摘要：住房公积金制度作为我国目前应用范围较广的一项住房政策，惠及了许多缴存职工购房的需求，但由于垦区经济的特殊现状，使本系统住房公积金个贷率持续低迷，文章通过分析黑龙江垦区住房公积金贷款实施过程中出现的一些问题，提出合理化建议，进行改革。

关键词：住房公积金；贷款

自1996年黑龙江农垦系统开始全面建立住房公积金制度。2003年年底，农垦住房公积金管理中心建立，同期各管理局住房公积金管理部开始逐步建立。这种管理方式有利于实现国家要求的住房公积金统一管理的要求，有利于进一步加强农垦系统住房公积金管理。目前农垦系统分布于黑龙江省，下辖9个管理局，113个农（牧）场，539个管理区，各管理区与周边市县距离遥远，可谓分布分散。这种分散式分布，非常不利于管理，尤其是抵押及逾期问题日益突出。因此，研究农垦住房公积金贷款问题就显得极为迫切。

一、当前贷款业务存在的困境

（一）机构建立以后人员少，贷款流程长，放款效率低

由于长期以来农垦系统住房公积金贷款由各管理局所在管理部统一审核，再报送中心审批，其时间长，效率低。管理部人员少，只重视贷款发放，轻视了贷前调查以及贷后管理的节点。2009～2011年随着垦区小城镇建设的不断推进，贷款量逐年增加，而近年来随之而来的贷款逾期率却逐渐升高，贷款潜在的风险不断突显。

（二）管理区职工住房贷款发放时限长

由于各管理区相距管理部遥远，职工收入又不高，申请贷款要跑几十公里甚至几百公里，再加上放款银行网点少，管理部所辖各管理区只有农村信用社，因此造成贷款成本很高，审批时限过长且不确定，管理区职工住房公积金贷款一直难以办理，这也是造成垦区住房公积金个贷率低下的原因之一。

（三）垦区住房抵押难以处置

从异地贷款来看，即使农垦职工到周边县市办理贷款也难以实现，因为职工购买的商品房是农垦内部房产证，在地方无法实现办理抵押。正常情况下住房抵押贷款不能按时偿还的，可以通过诉讼，由法院拍卖抵押贷款房屋进行清偿处理，但是由于农垦住房属于系统内房产，无法抵押拍卖，变现能力差，只能通过法院和单位协助划扣工资、划转住房公积金帐户余额等手段进行部分偿还，因此即使中心胜讼，执行也是难以实现，造成逾期风险逐年显现。

（四）没有发放贷款的权限

由于住房公积金中心不属于金融机构，因此没有发放贷款的权限，在这种情况下，农垦住房公积金贷款业务一直委托商业银行进行管理，这种管理方式下使中心一直处于被动状态，经常受到银行的牵制，同时由于银行要首先考虑自身企业效益的问题，因此对住房公积金业务存并不积极办理。同时银行作为放款人是贷款房屋的他项权力人，一但借款人出现逾期，作为他项权力人应主张催收及诉讼，这时中心的位置就极其的被动，工作效率低。

（五）异地贷款没有完全放开

目前，对异地贷款垦区一直没有落实到政策，只是针对有垦区户口并且在垦区所辖区域内的各分局之间的购房称异地贷款可享受政策，对于垦区职工到省外或系统外职工到垦区内购房的政策没有明确，使许多有此需求的职工只能望而却步，不仅这部分职工无法享受到住房公积金带来的福利，使处在低迷的垦区房地产经济下也是雪上加霜。

二、规范业务规范化管理，降低业务操作风险

（一）建设业务操作系统，推进信息化管理

对住房公积金贷款业务制定科学规范的操作流程，建立科学有效的信息化操作系统，实行网上受理，中心审批。APP及微信的建立，使贷款人通过信息化平台预提交、预受理等流程节点的完善来提高贷款从受理到审批的时效，同时也可以减少人为操作风险。

（二）规范贷款合同的签订

对《个人住房公积金借款合同》不断完善，严密违约责任，贷前要有专人调查、约谈，要有详细的调查及约谈记录，对购房人还款能力的评估方式要进一步细化，单身贷款及家庭贷款的分级别评估，确保还贷能力。对购房人的整体信用进行科学有效的评估，以中国人民银行的信用报告为基础，综合分析借款人的信用资质。从法律角度，对合同的规范性、有效性、严密性进行综合评估，对还款方式、借款担保、违约责任、法律纠纷解决等条款要一一细化，明确双方的权利与义务，通过法律嫁衣来保护借款人及贷款人利益。

（三）制定适应垦区房地产经济的特点的贷款品种

采取阶梯性贷款政策。充分考虑职工的信用差异，根据信用级别的不同，选择担保或阶梯利率，信用级别良好的职工可以不用选擇担保且可执行低利率，信用级别差的职工可选择有资质的担保公司进行担保才可放款。同时支持职工用住房公积金贷款购买首套自住住房以外，鼓励职工购买改善性住房，同时抑制投机性住房贷款，贷款按购房面积和购房贷款次数实行区别对待，面积越大，利率越高，贷款次数越多，利率上浮越多，多渠道避免炒房，只有这样才能保护中低收入家庭购房能力，又有利于调整垦区住房供应结构，保证个贷率稳步提高。

（四）通过签订“三方协议”，解决逾期贷款催收难的问题

对不能在地方房管部门办理抵押登记的住房，申请办理住房公积金贷款时，要求签订一个由借款人、农场、管理中心三方组成的协议。 “三方协议“中借款人需承诺根据贷款合同约定条款按时、足额还款，如未能及时还款的，同意按照协助扣款通知书由所在农场从自己的经济收入中代扣所欠款额，扣减的经济收入无法还清全部欠款时同意管理中心从自己的住房公积金账户余额中扣减所欠款额来还款。如借款人连续六个月未能偿还贷款本息，由农场将借款人所购买的住房通过以购改租的方式进行处理，所得房款优先用于清偿住房公积金贷款本金、利息、违约金等费用。通过签订”三方协议“，可以在很大程度上减少诉讼和处置成本，降低了管理中心因借款人违约而遭受的损失，基本上解决了农场住房难以处置的问题。同时改变银行作为他项权利人的历史，由中心作他项权利人，主张他项权利人的权力，如发生逾期或诉讼等法律纠纷，中心可以根据自己的实际情况随时进行主张权力，由被动回收变为主动回收。

（五）放开异地贷款的局限

农场职工住房公积金贷款难的原因主要是贷款发放和管理成本太高。对那些偏远的农场住房，管理中心可以委托房屋所在地的管理中心发放贷款。以职工当地房产为抵押物，根据抵押物评估价值确定贷款额度，为了提高被委托中心发放贷款的积极性，双方可以签订合作协议并且约定固定电话及联系人的有效沟通，约定贷前调查，互查互信守则规范的原则。降低风险的同时满足农场职工住房的需求。放开住房公积金贷款垦区户口的限制，只要缴存公积金的职工，无论是垦区内职工还是垦区外职工都可以在全省甚至全国申请住房公积金贷款，住房公积金缴存证明全国互信互通。

（六）推进各协作职能单位建立网上平台

将银行信用、房产部门、民政等部门相关信息共享，也是避免骗贷防范风险的措施之一。同时可以考虑将受理等业务下放至银行网点，只要有银行在，业务就可行，并且将受托银行的业务进行量化考核，建立贷款业务考核机制。与受托银行的委托协议中要明确委托双方各自享有的权利和承担的义务，严密相关责任条款，建立贷款业务考核制度。

三、结语

农垦住房公积金成立多年来，管理中心做了许多工作，解决了很多贷款职工的困难，客观地说很多做法都是遵循农垦的实际情况摸索着创新，其中也存在没有预知的问题，但有问题就积极去解决。在不断改进软硬件及完善政策的同时也在努力提高服务。优化操作流程，简化办事手续，限定贷款时限。加强制度建设，保障服务。严格执行首问负责、一次性告知，服务一站式向一柜式转变。加大宣传力度，扩大政策影响力，利用垦区各种媒体的影响宣传住房公积金贷款，扩大其在垦区的影响力。多方位全面提高个贷率，同时也希望农垦中心与各地市中心加强沟通，共同探讨农垦住房公积金管理的创新思维与方法，充分认识住房公积金在改善垦区民生、构建垦区住房保障体系中的重要作用，保证资金安全，提高资金使用率，促进垦区公积金事业健康可持续发展，不断满足广大农垦职工的现实需求。

参考文献：

[1]杨国球，梁快.铁路住房公积金贷款存在问题与对策探讨[J].住房公积金研究，2011（22）.

[2]王兆力，王有国.黑龙江农垦年鉴[M]. 黑龙江人民出版社，2016.

（作者单位：哈尔滨住房公积金管理中心农垦分中心）endprint