150余次调控之后，楼市还有“金九银十”？

王优玲++董建国++孔祥鑫++周强++郑钧天++张超

“调控一年来，市场总体表现符合调控预期”

国庆节前，重庆、南昌、石家庄、西安等多地楼市调控再次收紧。自2016年9月底以来，从“五限令”到“购租并举”“租售同权”，已有超百城发布150余次楼市调控政策。

“金九银十”之际，本刊记者探访多地楼市发现，2017年一二线热点楼市普遍“行情清淡”，而部分三四线楼市市场较为活跃。

冷与热

上海嘉定区南翔板块华润中央公园，现在加推精装修新盘的均价在4.6万元至5.2万元，而去年一模一样户型新盘的均价在5.8万元至6万元之间。本刊记者近日探访上海楼市时看到，远郊楼盘房价大幅回落，全市二手房交易保持淡季格局。

上海市长宁区中原地产一门店店长张先生告诉本刊记者，8月以来，看房人数一直处于低位，买家和卖家的观望气氛均浓厚。买家议价幅度达3%至5%。

上海楼市反映了经历持续调控后一二线热点城市楼市的“清淡行情”：放盘量、成交量大幅减少，成交周期刷新历史最高水平，延长到了2个月;国家统计局发布的70城房价最新数据显示，15个热点城市新房环比价格出现了最近3年来的首次全面停涨。

与一二线热点城市楼市“遇冷”不同，部分三四线城市却呈现购销两旺格局。国庆期间，本刊记者在福建泉州一个现房售楼处遇到了来自长乐、福清等地的“购房团”。置业顾问江先生表示，假期前后，泉州不少一手楼盘开始涨价，有的每平方米上涨300元左右。趁着返乡，不少人忙着置业，咨询量、看房量这几天上涨三成多。

中国房地产协会副会长苗乐如说，一二线热点城市房价过快上涨的态势得到控制;因城施策下，三四线城市房地产去库存成效明显，市场较为活跃。“调控一年来，市场总体表现符合调控预期。”

“房住不炒”与“房租不买”

专家认为，与以前相比，这一年来的房地产调控不是简单地控制房价，而是在精准调控的前提下，通过租售并举、租售同权、增加保障性住房等调整供应结构，较好地引导了社会预期。记者调查发现，楼市不同群体的心态正在悄然变化：

——交易环节冰冻，部分炒房客开始退场。40多岁的董少刚是广州一家商贸企业的负责人，对房产投资颇为热衷，目前在广州、深圳、重庆等地置有多套房产。限售令下，他对炒楼盈利的信心动摇了。“如果买新房，从签订合同到拿房产证大概需要两年，如果从拿证开始限售3年，意味着一栋房子持有5年才能卖。一笔资金每年不涨10%，投资就失败了。”

上海二手房指数办公室执行主任梁志超说，让房屋回归居住属性的长效机制开始建立，这将有效抑制一线城市房地产市场存在的炒房客投机行为，“房住不炒”逐渐深入人心。

——“刚需族”不再像去年房价暴涨时那样焦虑。“80后”北京居民刁先生长期与父母同住，2017年4月以来，在大兴天宫院镇、丰台马家堡等地看房。

“当发现二手房房价在‘租售同权、共有产权房等消息披露后出现下调，我的买房决心动摇了。一方面考虑申请共有产权房，一方面平静的楼市也让我有更多时间细细挑选。”

——如果有房子让我稳定租一辈子，何必买房？中国青年政治学院的王同学2017年刚毕业，在杭州找到工作。他说，没想好未来在哪里定居，租房更适合自己的生活。“用一套房把自己‘绑在一座城市上不是我的选择。”

本刊记者近期在几个一线城市调查发现，租赁客群“90后化”是目前住房租赁市场上发生的最大变化，他们对租赁产品的要求也更加个性化、时尚化。在住房租赁新政策影响下，不少“90后”表示，即使家长有足够经济实力购房，但出于资产灵活或居住地灵活的考虑，依然会选择租房。

建立长效机制，满足刚需、打击投机

10月1日，宁波限购政策升级，加入重庆、南昌、石家庄、西安等二三线城市政策面持续收紧“大军”。厦门大学管理学院教授戴亦一说，多地出台“限售令”，标志着楼市调控从控制购买行为转至控制交易行为，释放了樓市持续强调控的信号。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，在“五限”调控政策下，房地产市场出现的新情况值得关注，如刚需或改善性需求可能受到抑制，新房与二手房价格倒挂，阴阳合同导致楼市信息失真等。

苗乐如说，过高的首付比例和个人支出会损害刚需和合理的改善性住房需求，应在长效机制中研究满足刚需的信贷政策。

受访专家普遍表示，为了稳定市场预期，在楼市疯狂上涨时及时在需求侧“踩刹车”非常必要，还应综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段建立房地产长效机制，保护正常住房消费，精准打击投机需求，维护楼市长期稳定健康发展。