蚌埠市龙子湖旅游住宅地产的经济学研究

王瑾

摘 要：通过实地调研总结龙子湖住宅地产发展现状运用SWOT分析、文献研究、定向分析等研究方法对其现状进行研究分析，同时对苏州太湖旅游住宅地产成功案例进行分析，结合龙子湖现实，借鉴其发展经验，通过以上研究找出改善龙子湖住宅开发问题的对策。

关键词：龙子湖；旅游住宅地产；SWOT分析

文章编号：1004-7026（2017）18-0038-02 中国图书分类号：F293.3 文献标志码：A

1 绪论

1.1 研究背景

21世纪以来，房地产业和旅游业分别称为我国拉动内需的两个热点行业，发展势头十足，但是住宅消费开始由需求型向舒适型转移，单纯性房地产产业萎缩。随着旅游业和房地产业结合，旅游房地产在我国呈现出快速发展的趋势。旅游住宅地产作为旅游房地产的重要部分，近年来也得到了很大的开发。

1.2 研究目的

龙子湖位于蚌埠市，近年来随着经济的发展，其已由“城郊湖”变成了“城内湖”，是全国最大的城市内湖。拥有丰富的人文自然资源，便利的交通、广阔的市场空间等优势。但蚌埠市正处于城市发展的快速时期，龙子湖周边旅游住宅地产开发迅猛，其开发过程中存在很多问题：只有住宅销售，不见旅游开发；开发过程中生态环境遭到破坏；经济效益低下等问题。但现在旅游住宅地产的合理开发得到了重视，基于这种情况我们期望通过研究分析提出改善龙子湖旅游住宅地产的对策。

1.3 研究意义

相对于传统的房地产，旅游住宅地产提供了更高规格、更高品质的房地产，旅游住宅地产的蓬勃发展也带动了蚌埠市旅游业和房地产行业的快速发展。旅游业和房地产这两个行业在我国社会中的影响很大，旅游住宅地产的发展完善，能够带动其他行业，比如交通运输业、销售行业、建筑业等的发展。

2 国内旅游住宅的开发模式

2.1 对景点的自然资源进行旅游住宅开发

这种模式所指的自然资源是开发项目中的自然环境比如湖泊、特色文化建筑等。这些自然资源是房地产开发的重要部分。主要的景观环境可以包括自然的景点环境或是人文文化。这种开发模式“因地制宜”，着重于开发当地的自然环境的优势以及深厚人文、历史文化的价值。开发过程中要注意保护当地的自然环境，不要盲目追求利益。

2.2 是基于人们精神与物质需求构造人为景观

很多开发商为了达到更好的开发效果常在开发过程中设计和建设一些人工的景观，如高尔夫别墅区、高级体育俱乐部、游乐园等满足人们日益增长的精神与物质需求的开发。主要有三种：首先，基于城市建设中的公园、人工湖等景观，开发独具特色的小区。这种小区具备优美的环境，完善的基础设施、便利的交通，其主要的客戶群是城市内购买力较强的客户；其次基于城市内的文化中心建设一些必要的休闲和娱乐场所。这种开发模式主要满足城市居民在的休闲和娱乐需求；还有是修建以休闲娱乐为主要内容的度假村比如高尔夫别墅区、海滨别墅等，这些开发模式面向的是具有高消费能力的旅游消費者。在这种开发模式下可以没有自然环境优势的项目开发成风景秀美的旅游房地产项目。这种模式通常需要投入大量的人力、物力，可以给当地带来很多的投资，带来大量工作岗位，极大推动当地的经济发展。

3 龙子湖旅游住宅地产的SWOT分析

3.1 发展优势

3.1.1 交通优势。龙子湖区作为蚌埠市东大门，蚌埠火车站和长途汽车站坐落在本辖区。合徐、蚌宁高速公路经辖区周边而过。辖区内有华东地区最大的铁海联运的集装箱货运站，可直接办理货物的出口运输，汽运货柜当天可抵达北京、上海、天津、南京、连云港、济南、西安、武汉、南昌等城市；辖区距千里淮河第一大港——蚌埠港仅6公里，可借助港口通达海外。龙子湖又紧邻京沪高铁线上的蚌埠南站，使蚌埠融入长三角一小时经济圈。

3.1.2 教育优势。龙子湖辖区内有大学城，教育资源丰富。龙子湖区辖区内有安徽财经大学（东校区）、蚌埠医学院（新校区）、蚌埠学院（新校区）、安徽电子信息职业技术学院（新校区）等4所高等院校，有中央研究机构2所，有各类专业技术人员万余人。占地近400hm2的综合性蚌埠大学园区坐落在风景秀美的龙子湖东岸。一大批各类专业科技人才和高级管理人才汇聚该区。

3.1.3 历史文化优势。龙子湖景区内有省、市级文物保护单位以及古银杏（唐代）、石屋（唐代）、栖岩寺遗址（明代）、玲珑塔遗址（东汉）等古迹或遗址。风景区内的烈士陵园、汤和墓已成为爱国主义教育基地。1998年，龙子湖风景区被安徽省政府命名为省级风景名胜区。2002年，龙子湖风景名胜区被国家环保总局批准为国家级生态示范区。2010年，ULI亚太区卓越奖”获奖项目名单，龙子湖桥头公园即北公园位列其中。

3.2 危机

蚌埠市就全国而言，经济发展虽然有很大增长，但是速度还是相对较慢，本地居民人均收入较低，2016年常住人口为333.1万，在安徽省排名较低，龙子湖住宅地产对于本地居民市场相对较小。就目前来讲，蚌埠市作为一个商贸或旅游城市在全国或海内外的知名度还比较低。

3.3 机遇

十八大以后，我国把发展旅游业和房地产业作为重要目标，发展旅游住宅地产符合这一潮流；随着人们生活水平的提高，人们越来越追求更高质量的生活，旅游住宅地产相对与传统房地产具有更高品质、更高标准，满足了人们的需求。蚌埠市近年来随着经济的发展，其已由“城郊湖”变成了“城内湖”，是全国最大的城市内湖。拥有丰富的人文自然资源，便利的交通、广阔的市场空间等优势。

3.4 挑战

龙子湖周围传统房地产项目开发过多，旅游住宅地产市场小。蚌埠市人均收入水平较低，市民对于旅游住宅地产还没有更多的了解。

4 龙子湖旅游住宅发展现状

龙子湖旅游住宅发展现状：

（1）基础设施不完善、陈旧不能满足需要

（2）周围有土地被单位或私人占有，存在一些已建或停建低质量建筑

（3）建筑功能过于单调，过多的建筑被开发为住宅，商业购物、休闲娱乐、体育运动等功能建筑缺失

（4）旅游目的地知名度低，认可度低，旅游品牌形象缺失

5 苏州太湖旅游住宅的发展分析

5.1 苏州太湖旅游发展现状

苏州太湖坐落在苏州市区的西部，西枕太湖，东接东渚，南连光福，毗邻镇湖，地理条件优越，它是中國东部近海区域最大的湖泊，也是中国的第二大淡水湖，是中国著名的风景名胜区。灿烂的吴地文化发源于太湖，拥有3 000年悠久历史的苏州古城亦坐落于此，同时太湖不仅拥有优美的自然风光，而且具有苏州特色的水乡文化。苏州太湖国家旅游度假区始建于1992年10月，在当地政府的支持下，目前已经成为5A级景区，成为苏州的靓丽风景，给古城苏州带来现代化的气息。

苏州太湖国家旅游度假区的总体布局是根据太湖独特地形打造“一体两翼”的布局。“一体”是指以香山街道为主的度假区中心区，中心区主要突出“文化、游乐、运动”三大主题，借此打造度假区的特色。在当地政府的支持下，通过承办太湖论坛、一些传统节日庆典以及国际性会议活动，太湖旅游度假区提升了自己的文化影响。为了提升太湖休闲娱乐与观光，太湖加强了水上航线的建设，打造了精致的水上观光路线，同时太湖建设了主题度假酒店、美食街、商业购物中心、美食主题餐厅等功能建筑区，突出度假区休闲旅游的特色。而且太湖也在提升休闲娱乐功能同时，大力开发运动项目，太湖开开展了水上运动中心、成立游泳中心、夜间暴走团等项目，带给人们更多的运动体验。“两翼”主要指光福和西山两個旅游区，光福旅游区主要发展“梅花、渔港、宗教、雕刻”，光福建有太湖第一大渔港、圣恩寺、工艺品体验中心等，使得“鱼文化、宗教文化、工艺文化”深入人心。同时，光福的部分地区开发为中档次的休闲度假区和景观住宅开发区。西山旅游区拥有优美的自然风光、良好的生态环境，主要打造太湖“山水、民宿、疗养”品牌，开发了游览观光、乡村体验、露宿基地等项目。由此可以看出苏州太湖是结合借助自然资源以及人共构造建筑两种模式对太湖进行开发。政府对于太湖旅游区开发起到了主导作用，具体在政策的利好，支持旅游区举办大型活动；充分保障旅游区土地的使用；同时在各个场合对太湖旅游开发区进行广泛的宣传。

6 龙子湖的旅游住宅地产发展的策略

6.1 塑造龙子湖畔滨水空间的整体场所感

龙子湖滨水空间每个部分应该有自己的个性与功能划分，又从属并融合滨水空间的整体连续性，营造龙子湖畔的整体水岸形象。

6.2 配套休闲消费，支持公园经济与城市经济健康发展

（1）尊重本地生态环境、自然山水格局、历史文化和人文景观的基础上，可以引入一些新的特色内容

（2）提供各种年龄、目的人群以有趣、舒适、丰富的活动，并配置商业零售、餐饮、停驻等建筑功能区，开发休闲娱乐区、商业购物、度假理疗等项目

6.3 加强基础设施建设

对于停车场、洗手间、咨询服务中心等基础设施要分布合理，安排专业的工作人员进行管理

6.4 整理目前公园用地现状

对不符合旅游住宅性质的建筑予以置换，对已批租地块，对其土地使用进行指导，使其符合旅游住宅的性质。

参考文献：

[1]康静仪.旅游住宅地产开发模式研究[D].华南理工大学，2014：5-8.

[2]沈爱华.新时期旅游度假区发展思路的探析——以苏州太湖国家旅游度假区为例[J].苏州市规划设计研究院有限责任公司，2012.