浅析不动产统一登记中的楼盘表建立落宗及土地分摊

李蔚兰

[摘要]不动产统一登记工作制度落实是否到位，由具体工作操做过程所体现，通过对实践中有关楼盘表建立及房地关联的技术问题进行探讨和分析，能使不动产统一登记工作高效、加速地推进，以满足当前新形势下不动产统一登记工作的需要。

[关键词]不动产统一登记；楼盘表；落宗；土地分摊

不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，围绕实现“四统一”，我国不动产统一登记制度建设推进已历经两年，其过程相当复杂，不仅需要法律法规政策等有效依据，还需要大量有关计算机、测量等技术手段及方法做支撑。在当今房地一体的不动产登记工作中，快速高效地完成不动产登记系统中的基础技術工作，即楼盘表建立、梳理房屋及对应土地的空间数据、权属性质、用途等、完成权籍调查及楼盘落宗、土地面积分摊等内容，才能有效开展不动产统一登记工作，切实保护权利人利益，创造社会价值，推进我国基本制度改革。

1、楼盘表的建立

楼盘表是当前不动产登记业务的核心基础数据，是不动产登记信息系統与权籍信息系统相互联接的桥梁。它是对土地和房屋的物理属性以及相互关系的描述，是表现房屋物理状态信息（包括每套房屋面积、户型、层数、用途等）和权属状态信息而形成的一个二维变化的直观表格。

楼盘表由项目信息、楼幢、房屋三部分组成。具体建立要通过不动产登记信息系统来完成，按照项目管理一楼栋管理一项目楼盘表管理的步骤进行。

1.1准备基础资料

包括土地审批及登记发证资料、项目立项批准文件、规划批准文件（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划验收证明资料等）、建设项目竣工验收备案书、房产测绘成果报告（含总建筑面积、分层分户情况、总平面图、户型分布图、分户图等）、宗地空间信息。

1.2建立项目

项目信息主要是项目基本信息、证书信息等。项目基本信息包括项目名称如博泰花园、项目主体性质如商品房、主开发商的单位全称、立项面积、立项文号、总幢数、项目坐落、项目工程总造价、项目状态等。证书信息主要包括项目立项、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等信息。

1.3建立自然栋和逻辑栋

自然栋和逻辑栋描述的是一幢楼的基本信息，是建立楼盘表的前提基础。

一个项目下一般有几个到几十个楼幢，项目建好后，先添加自然栋，再在自然栋下添加逻辑栋并编辑。创建自然栋时信息设置主要内容包括：建筑物名称（比如：6号楼）、建筑物基本用途（比如：成套住宅、工业、商业服务、办公、教育等）、建筑物高度、建筑面积、地上地下层数等。

自然栋下面可以添加一个或若干逻辑栋，其信息设置主要包括栋号、楼栋坐落、房屋用途、建筑结构、房屋预测面积及实测面积、宗地面积、基底面积、相关证书号、楼栋实景图等。楼盘表建立的基本单位为逻辑栋，每幢房屋应各自建立一个楼盘表。同一物理幢塔楼、裙楼共存的，裙楼上有二幢以上（含二幢）塔楼的，裙楼和每幢塔楼则分别各自建立一个（逻辑幢）楼盘表。同一物理幢因历史原因造成按单元跨占不同宗地的或占用土地使用权类型有划拨、有出让的，则应分别建立逻辑栋楼盘表。

实例分析：比如项目为博泰花园，下设名称如1号楼、2号楼…u自然栋；各自然栋下设逻辑栋，一般只有一个逻辑栋时要名称与自然拣保持一致，此例中逻辑栋名称仍为1号楼、2号楼……。对于复杂楼栋可分情况设置多个逻辑栋，名称可男设，如6号楼裙楼上有两幢塔楼的，自然栋为6号楼，逻辑栋为3个：6号楼底层商业、6号楼东住宅、6号楼西办公。

1.4楼盘表设置

楼盘表设置是对逻辑栋的编辑，要有起始层、结束层、总单元数和起始单元数、每层每单元几套房屋等内容，比如：一幢楼地下无建筑，地上6层。

通过创建楼盘生成每套房的二维直观图，人工对每套房屋信息进行编辑，填写每套房屋的门牌号、房号、建筑面积、建筑结构、规划用途、房屋性质、是否电梯房、房屋类型、户型类别、房屋标识等。最终生成含有每套房屋物理状态信息的二维直观图，在后期登记业务时赋予每套房屋的产权信息。

1.4.1楼层设置

现实中大多新开发的商品小区，都配套有地下停车厂、储藏室或地下房屋等，在设置楼房层数时，总层数为物理层，包括地下及地下层数，地上部分层数为名义层。如地下有三层，地上12层，则楼盘表中的物理层为1至15层，名义层为负3层至地上12层，名义负3层对应物理层的第1层，依次类推。

1.4.2楼房单元及房号设置

楼房单元可按实际情况设置，并在信息系统内自动匹配每套房屋属性，一般底层商业因其建筑特点无法茌不同单元进行分配，可以按无单元进行处理。房号由信息系统自动生成，也可以依当地实际编号进行修改。有跃层、LoFT、企业办公、厂房等特点的房屋，可以分不同情况对房间进行上下层合并或左右合并，编一个房号。如房屋有独立使用空间需拆分的，在原房间基础上，面积选择等拆分或自定义拆分，位置可以上下拆分或左右拆分，并自行定义拆分后房间套数。

2、房屋落宗 房地关联

不动产登记在进入业务办理之前要先生成一个不动产单元号，房地一体的不动产单元设定是包括宗地及其地上建筑物的，单元编码是行政区划、地籍区地籍子区代码、宗地代码加上房屋代码构成的，落宗即是将已建成的房屋楼盘表与权籍信息系统的宗地等空间数据进行关联，从而生成每套房屋的不动产单元号。房地关联后，房屋位置已确定，业务办理时可以通过信息系统查看其定位情况，确保办理业务的唯一性及正确性。

具体操做：

第一步，准备行政区、地籍区、地籍子区已划定的成果。一般行政边界采用的是全国二调成果划定成果、地籍区和地籍子区采用农村集体土地确权登记发证划定成果。也可依实际采用地方最新划定的行政区划成果，以及最新变更的地籍区及地籍子区。

第二步，准备宗地坐标空间数据及房屋轮廓空间数据。一般这类数据成果电子版都采用CAD图形数据形式，最方便的可以利用原有土地登记电子图形成果获取宗地空间数据，利用城镇地籍调查电子图形成果获取楼房轮廓空间数据，需要注意的是一定要查看对比原房管部门所发房产证上分户图，以保证历史资料与现实的一致性。其次无CAD电子数据的，采用土地登记档案中的纸质坐标成果，逐一人工录入坐标，生成宗地CAD数据，无任何资料可参考的，必须通过野外补测来获取宗地及房屋空间数据。

对于在建工程，无法进行楼房实测的，预售预登记需落宗的，可以采用规划部门核准的建设工程设计总平面图的数据来实现暂时定位，待建成实测后在进行图形替换。

第三步，坐标转换，拓朴检查。进行宗地、房屋坐标系对比，查看是否与权籍系统内坐标系一致（现一般为西安1980坐标系），不一致的，一定要轉换成一致的坐标系。检查CAD数据中的行政区、地籍区、地籍子区、宗地线及房屋线是否闭合，通过拓朴检查，然后利用ARCGIS或其他工具将CAD数据中的线文件转换为面文件（如SHP）。

第四步，导入成果，进行编辑。将以上面文件成果导入不动产登记权籍调查信息系统内，建立不动产统一登记空间数据库，地籍区、地籍子区（或街坊）宗地、房屋等空间通过命名或其他编辑，在系统内分类显示，不同数据分层管理，如行政区划层、宗地层、房屋层、注记层、道路层等。宗地编辑填写内容主要是宗地特征、面积、不动产单元号、权利设定方工、地类编码、权利类型等进行编辑；房屋编辑填写内容主要是房屋名称、结构、层数、建筑面积、占地面积、栋号等。（图一）

第五步，房屋落地

检查所建楼盘正确无误，选择要落宗的自然栋，通过地籍子区的命名、道路、宗地形状和面积、楼房轮廓等信息，找准宗地位置及房屋位置，将楼盘选落至正确位置，完成房地关联，楼盘表中所有房屋分别生成唯一的不动产单元号，落宗完成（图二，图示房屋中间显示小圆点即已落宗）。

3、房地一体的土地分摊

3.1土地分摊起源及现状

《土地管理法》实施以来，土地以宗地为单位，共有权利的存在引出了土地分摊的出现，但现实中并不多见，2002年国土资源部下发了《关于进一步加快城镇住房土地登记工作的通知》（国土资发[2002]31号），决定在全国范围内开展城镇住房用地登记发证，自此，“土地分摊面积”被广泛应用，虽然法律上并未给予具体定义，但在实际工作中一直存在，由于建筑物所有权人共同使用一宗土地，共有人之间享有的对应土地使用权面积务必要采用分摊的方式来解决。

多年以来，各地分摊土地面积的办法不尽一致，国家层面也没有一个统一的方法，在当下不动产统一登记工作中，房地一体的登记致使此类问题更是显现。登记土地使用权是《不动产登记暂行条例》的具体要求，同时《不动产权籍调查技术方案》也将分摊土地面积作为调查内容之一，土地分摊俨然成了一个法律和技术问题。

3.2土地分摊实际意义

首先可以保护不动产权利人利益，《物权法》确立了不动产登记制度，如果对房地一体的不动产只做房产登记，而不做土地分摊登记，会造成权利的不完整，无法实现“产权明晰”，也起不到完全的保护权利作用。比如法院查封某幢楼部分不动产时，依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权及地上建筑物的所有权分属被执行人及他人的除外”，明确了办理了土地分摊登记的不动产可以受到保护，反之只办房产登记而不做土地分摊登记的房屋也随着被查封的土地而一并被查封。

其次土地不分摊，无法明确业主对小区内的土地使用权哪些是按份共有、哪些是共同（即建筑物区分所有权部分的公共道路、绿地、基础设施、物业用房等占地），这将直接影响建筑物所有权人对建筑区划内土地的权力、义务和管理方式。

再次可以有效解决土地分期开发，建筑物竣工时期不同而造成的预售预登记转现登记问题。

3.3土地分摊面积的计算

建设用地使用权分为地表、地上、地下，这里研究的土地分摊主指地表建设用地使用权的分摊，与地表以上建筑物一体不可分割的地表以下建筑物、地表以上挑空的建筑物，产权明确的参与地表土地使用权分摊，其分摊形式有按份共有和共同共两种。

3.3.1参与分摊土地的建筑物总面积及分户建筑面积。

已建成的建筑物必须合法，具有工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案证书和规划验收核实意见；建筑总面积包括整幢楼地上地下有产权的所有不动产单元面积，并且建筑面积符合规划设定条件，保证建筑区划内的实际容积率与土地出让合同中的约定一致。分户分室（或分层）的建筑面积是房屋独立使用空间面积加上其分摊的建筑面积之和，所有分户分室（或分层）不动产单元面积之和为建筑物总面积。

地表以下如果是配套的基础设施如人防工程等建筑物，不参与土地面积分摊，不再计算至总建筑面积中；对于计入住房建筑面积且住户拥有产权的车库、贮藏室、地下室等住房以外的建筑面积，应参与土地面积的分摊，计算至总建筑面积中。

3.3.2分摊土地的界线范围

土地分摊可以采用先分割分栋再分摊的办法进行，也可以分割后联片分摊。对住宅区用地与办公等其他用地混合茌同一宗地时，应先进行宗地分割，再分别办理登记，之后进行分摊。

对于具有明显权属界线的住宅小区或住宅用地，可以直接设立共用宗进行土地面积分摊，共用宗面积为小区面积，此类办法适合一般只有一栋楼的小型生活区。

对于大型生活区、没有明确权属界线的开放式住宅小区或住宅用地，可以按栋设立分摊土地界线，以楼房垂直投影轮廓最外边点连线形成的图形外延1.5米所形成的区域为分摊土地范围；两栋楼间距不足3米的，以间距的中间为界，划分摊区域：距地界或道沿小于1.5米的按实际地界或以道路沿线确定分摊范围。对于综合性商服、办公、住宅一体的以及底层为裙楼连体楼房，同样采用此方法划定分摊土地界线范围。现实工作中，绝大部分地区的不动产登记采用这种分栋划定分摊土地范围的方法，这与整小区所有楼栋共同分摊小区土地面积相比，其特点在于靈活方便，可操作性强，避免了一幢楼中分摊错误而致使整小区出错的尴尬，同时解决了开发商因分期开发土地而分期申请登记的现实问题，更符合《不动产登记暂行条例实施细则》中第三十六条关于建筑物区分所有权业主共有部分的描述。

对于楼房底层单独小院，因情况复杂，不计入分摊，但购房人销售合同中有明确约定产权归购房人所有的，符合城市规划要求及经物业管理部门书面同意的，可将院落占用的土地面积单独计入住房产权人使用，该楼幢垂直投影轮廓最外边点连线形成的图形外延1.5米后，除去小院占地部分的剩余面积为该楼分摊土地范围。

建筑区划内其他未分摊部分为建筑物所有权业主共有部分，包括道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业管理用房占用土地，在申请登记时一并申请为业主共有。

3.3.3具体计算

分摊面积=（户建筑面积÷总建筑面积）

分摊范围内土地面积，其中户建筑面积为每套住房的建筑面积或每个分割单元的建筑面积。

结语：

不动产统一登记工作任重道远，其涉及的技术问题与法律法规要求密不可分，地方要在国家统一标准的基础上开拓创新具有地方特色的解决方案，及时为不动产统一登记工作提供可操做性技术支撑，加速实现不动产统一登记制度的全面高效落实，体现不动产统一登记成果的社会价值。