浅谈运用机会成本法进行土地评估的理论

李燕玲

[摘要]随着我国经济体制的不断改革，我国土地市场改革深化力度不断加大，传统的土地估价方法不再适用于当代审核的发展。由于传统的估价方法缺少适合评估公共建筑用地价格的理论体系，因此，本文围绕运用机会成本法进行阐述，分析了其在土地评估理论中的运用。

[关键词]机会成本法；土地评估；理论

随着土地制度的改革，我国土地价格评估制度不断发展，机会成本法不属于一种新的土地估价方法，而是种估价的新思路，企业在运用机会成本法的过程中，必须提前确定适宜用途，从而充分发挥机会成本法的优势。

1、机会成本法的理论基础

运用机会成本法进行土地估价的动因包括：在当代社会中，我国土地价格评估的基本估价方法主要包括以下几种方式：基准地价系数修正法、剩余法、路线价法、市场比较法、收益还原法等，同时，这些方法有着不同的适用范围。在当代社会中，我国城市化进程不断加快，有关土地估价理论与方法的研究力度越来越大。其中，研究方式以基本估价方法为主，在估价方法的基础上创新了很多内容。机会成本属于经济学中的重要概念之一。从经济资源的稀缺性角度出发，学者们提出了機会成本的概念。当企业在运用经济资源生产产品的过程中，这些资源不能被同时由于其他的生产用途方面。因此，这个企业在获取的收益的过程中，付出了一定的代价。该代价为放弃用相同的经济资源来生产产品。

机会成本的概念属于当代社会中全新的土地估价新思路。土地作为一种稀缺资源，土地的总量是有限的，同时具有不可再生的特點。从理论的角度出发，当人们茌开发土地的过程中，可以为土地设置不同的用途。由于我国的城市土地利用实行规划制度，因此，土地的用途是提前设定好的，具有排他性的特点，在短期内的用途为固定的，但是，从长远的利益出发，土地用途可以进行改变，因此，当土地作为一种用途被人们使用的过程中，代价为放弃将土地作为其他用途。在公共建筑用地的过程中，土地利用期间，并非以土地在该区位的最佳收益用途来设定土地的用途，因此，为了公共利益最大化，不得不牺牲土地公共用途价值或者土地的真实价值。根据该原理，人们可以充分发挥土地利用的机会成本的优势，来有效评估公共的建筑用地价值。生产要素在其他领域中，所得到的最高收入为其机会成本。这一概念属于经济学的范畴。但是，将该理论引入土地评估时，并非将土地能产生的经济收益用途作为其机会成本。土地属于自然经济历史的综合体，因此，全部构成要素的综合作用对土地的性质和用途起主导作用，但是，也会产生某些问题，例如：与周围环境不协调、污染问题，直接降低了土地价值。因此，人们在运用机会成本法评估土地价值的过程中，不能将最高收益的用途作为评估土地价值的因素，而是将该土地最适宜的方式设置为特定用途，该方式属于运用机会成本的重要步骤。例如：某土地的用途为学校用地，同时该地属于该市的商业中心，周边建筑为商场，该地的条件十分适合作为商业区域，但是，周围商业用地属于饱和状态，企业不应用商业用途作为其机会成本。土地的机会成本法估价思路为：根据土地的实际情况，首先选择该土地如果不被设定为公共用途时，最适宜的用途，同时，在该用途下较为有效的利用方式，通过对该用途下的土地价格开始评估，根据土地的实际情况对评估资金进行修改，从而将最终结果设置为待估土地的机会成本数值。

2、机会成本法的假设条件、适用范围

2.1机会成本法的假设条件

机会成本法估价思路在应用过程中，必须满足一下几个假设方面：假设土地市场属于开放的市场，同时，各市场参与者在市场中的地位平等；假设土地权利拥有者属于理性经济人，追求经济利益最大化；假设土地用途在后期能够自由转换，不会受到很多条件的限制。

通常情况下，机会成本法在应用的过程中，对市场化程度与土地各用途间的自由转换提出了较高要求，因此，机会成本法在应用的过程中，必须满足上述条件，否则，不能充分发挥机会成本法的优势。值得注意的是，假设条件属于较为理想的状况，与现实情况会产生不符。在当代社会中，我国土地市场并非十分开放的市场。我国土地使用制度已经进行了改革，但是，土地的所有权依然被国家控制。当企业熟悉理性经济人的假设条件后，还需要重视以下内容：由于个人主观具有差异性，因此，在实际生活中，经济人的行为具有差异性。但是，多数经济人会付出最小的代价，去追求最大的经济利益。土地权利的拥有者会希望从最大程度上获取土地利益，因此，机会成本法的应用前景较为广阔。

土地用途虽然具有很多可能性，但是，这种用途的转换缺乏自由性，因此，存在很多限制条件，包括：相邻土地的影响、规划条件、土地地质条件等。同时，茌当代社会中，我国实行最严格的土地用途管制制度，土地的用途会提前确定，当土地的用途要进行变更时，必须经过很多申请与审批。因此，在实际运用过程中，企业必须充分考虑法律法规、限制条件等，从而选取较为适宜的用途、最有效的利用方式。当条件受到限制时，机会成本法的运用将会受到限制。但是，当估价目的并非为转让时，可以将目的设置为：为国家征税作为土地权力所有人取得利益等。在这样的情况中，可以不重视这种用途转换的限制，而是运用假设用途来评估土地价格。

2.2机会成本法适用范围

很多假设条件在现实中不能完全实现，但是，在某些特定条件下，有些限制条件存在被突破的可能性，因此，机会成本法的估价思路具有广阔的前景。土地具有用途多样性的特点，因此，不同的利用方式将会为权利人带来不同的经济收益，通常情况下，土地权利人希望从其所占有的土地上获取最大的经济收益，同时，会将满足这一目的确定为土地利用方式的主要条件。因此，在土地进行估价的过程中，不应重视现实的使用状况限制，而是重视在不通过的情况下做出正确的判断。

结语：

综上所述，本文围绕机会成本法对土地评估的进行阐述，分析研究了当代社会土地现状与存在的问题，提出了适用范围的研究概念、在估价实务中的具体应用等，希望能给相关企业借鉴意义。