目标成本在房地产项目管理中的应用探讨

郭丽菲

【摘要】随着经济社会的不断发展，房地产作为国民经济的支柱行业，受到非常多的关注和重视，也是和人们生活密切相关的一个行业。特别是近期的房地产调控话题性十足，也使得房地产企业的发展受到密切的关注。目标成本管理作为房地产企业管理的重要内容，是关系到企业持续健康发展的重要因素，因此，在这种情况下，房地产企业的目标管理值得更加实时、深入的分析和研究，为其在目标管理方面的提升和增强奠定良好的基础。因此，本文就目标成本在房地产项目管理中的应用进行深层次的探讨。

【关键词】目标成本；房地产项目；管理；应用

一、房地产项目目标成本管理

（一）目标成本管理

房地产行业具有高投入、长周转和高成本的特点，因此，房地产企业具备良好的目标成本管理才能刚好的实现企业经营目标，实现其利润的最大化。简言之，目标成本管理即是对企业项目运营过程中的总体成本进行分解和划分，依据其不同成本的特点对其采取不同的措施，达到对于总体成本的全方位和全过程的控制和分析，实现其利润目标。对于房地产企业来讲，目标成本管理尤其重要，需要其在合约管理、施工管理、结算管理等方面进行有效的分解和把控，减轻企业的市场竞争压力，提升经济效益。

（二）目标成本管理的理念

房地产项目目标成本管理具有控制、规划、约束等理念，共同组成了房地产企业目标成本管理的核心功能和核心思路。对于控制理念来讲，在房地产项目具体实施的各个环节，我们需要将动态的成本和既定的目标成本进行定期或者不定期的比较，以此来判断其环节是否有非正常运营导致成本突增的现象发生，就能够了解房地产项目各个环节运营的健康状况。对于规划理念来讲，即是对项目成本进行科学合理的分解。对于约束来讲，即是对企业进行项目推进所需资源的监管和约束，优化资源配置。

二、目标成本在房地产项目管理中的應用

（一）制定阶段的目标成本应用

定位阶段的目标成本定位版目标成本也称方案版目标成本。设计定位在整个成本领域中所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。因此，房产公司在拿地后尽快完成定位版目标成本，完成经济上合理、销售业态上完善的限定设计，不仅可以降低工程造价，同时也保证了开发产品的价格及速度。大型的房企所开发的项目大多为多项目、多业态、跨地区的形式。因此，公司应结合本地区的实际情况，制定企业内部各业态的标准化做法，建立最新的标准化指标，并设立标杆产品。目标成本，需要准备几项优选方案，通过对各种方案的经济分析和对比，使方案之间的计算费用和盈利测算的口径一致，以提高项目的可比性。方案版目标成本应结合当地气候、地质条件，對建筑的户型比例、面积控制、单元组合、外墙及屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电和配水指标，以及与其相关的其他指标进行限额确认，使设计定位在成本的可控范围内如此，不仅能提升设计的速度，合理地提高产品的售价，还能使企业的利润最大化。设计院按照方案版目标成本中的限额对指标进行严控，设计方案完成后，应依据方案图纸进行工程造价的概算，如果造价金额高于目标成本，应对设计方案进行优化调整，并同行业内同一地区与之相似的工程进行对比分析，从而发现设计方案中的不足之处、不经济环节之所在，设计单位可据此进行有针对性的优化改进。

（二）施工图阶段的目标成本应用

施工图阶段已经是目标成本的强控阶段，此时，目标成本的确定是实现事前控制的关键，可以最大限度地减少事后变动带来的成本升高，所以该环节的控制要点和控制内容相当复杂。为保证目标成本制定的准确性与合理性，施工图纸必须完整，施工图审核须严谨，应尽量减少施工图纸的变更，以减少施工图与招标图之间的差异。施工图的设计直接影响建设费用与建设工期，直接决定人力、物力和财力的投入。设计标准和安全系数不能因为经济的原因降低，必须满足要求，但是如果在工程设计中任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑较少，也会从根本上影响项目成本的有效控制。

（三）动态成本控制阶段应用

对合同的编制不应留下任何漏洞，合同条款的严密性须严格审查，合同编制人员应充分认识到合同编制的严谨性与准确编制的重要性，不能为施工单位索赔提供任何借口，不能给施工单位留下钻空子的机会。履行合同的过程中，应根据合同内容，严格审核各类设计变更与施工签证，建立和完善合同履约跟踪检查制度，提高合同的履约率。在成本控制的过程中，应尽可能减少设计变更并严格履行施工签证制度。对不可避免的变更，应对其合理性与可行性进行多方论证，寻求经济适用的方案。同时，对变更及签证的各环节流程及其资料的真实性要进行严格把关，建立完善的合同履约跟踪检查制度，对虚假变更签证资料引发的工程造价增加，要做到及时审查，并严格禁止。变更的内容须由设计方或施工方提出方案，依据项目成本提供价格估算，再由总部负责审核，使变更的内容和金额在可控制的范围内。对变更及签证应及时审核，避免超过最佳审查期限。

参考文献

[1]葛敏.目标成本在房地产开发项目全过程管理中的重要性[J].上海房地，2017（06）：21～23.

[2]张岚.房地产项目目标成本管理研究[J].财会学习，2017（12）：117～118.