探讨城市住宅专项维修资金的管理模式

曲国宁

摘 要 随着我国经济的发展，人们对于物质的需求越来越高，在住房上投入的资金也就越来越大，住宅维修问题发生的频率也就自然升高，城市住宅专项维修资金也就成为各位业主们经常研究与探讨的话题。在我国，关于城市住宅专项维修资金的管理模式有三种，下面就对这三种管理模式进行一个详细的比较与探讨。

关键词 城市住宅；专项维修资金；管理模式；问题；策略

前言

城市住宅专项维修资金，现在也称为住宅的“养老金”，资金规模的扩大使得人们越来越重视资金的管理问题，2008年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法》中明定义住宅专项维修资金是指用于住宅共用部位、共用设施设备、共用部位维修和更新改造的经济基础，它对保障住宅的安全使用，维护共用设施设备的完好性能，确保。在我国目前存在的三种管理模式，即政府代管、物业管理公司代管、业主自管的管理模式的主要区别就是主体的不同[1]。

1 维修资金的管理模式现状

1.1 政府管理模式

据调查，政府管理模式是现阶段我国普遍存在的一种资金管理模式，按照管理资金的金额大小由小到大依次排列为：财务部门、房改部门、房地产行政主管部门及公积金管理中心。下面就从安全性能、使用效率以及监督力度三个方面对此模式进行分析。

安全性能是住宅维修资金中最重要的一项内容，只有安全性能达到了相应的要求才能充分地发挥维修资金的使用价值。从理论上来说，政府管理的安全性能是最强的，同时，防止政府内部人员的私自挪动是一项非常重要的工作，因此，保证住宅维修资金的高安全性能的第一步即是对政府内部人员的法制教育与素质教育。

从使用效率方面来讲，我们应该先明确城市住宅维修资金的目的，即为了使城市住宅的公用场所能够良好的运行，在需要时要能保证公用场所的合理维修以及更新换代的情况，拒绝资金的浪费，保证每一份资金都得到充分的使用。然而，为了保证安全性能，政府的有关部门设置了多项的规定，比如多重审批程序，烦琐的审批程序保证了其安全性能，但也使其丧失了资金建设的及时性，在一些地方就出现了“维而不修”的现象。另外，因为工程的维修涉及面广，专业性又很强，政府的有关人员对市场以及项目的资金使用量情况不太了解，这也就使得资金的使用效率不高[2]。

在监督力度上，政府管理模式对维修资金的信息公开度较高，同时又有很多的监督人员，这也就使得业主及有关人员的监督非常方便。

1.2 物业管理公司模式

根据相关规定，自从2008年的业主大会成立之后，只要是在业主大会上对将资金划给物业管理公司都表示同意，房地产相关的部门就可以把维修资金移交给物业管理公司。业主即是物业管理公司的服务对象，因此由物业管理公司管理维修资金也是情理之中的事情。然而，就目前情况来讲因物业管理公司是以盈利为目的，所以其必须要面对的事情将是人员的综合素质问题，这一问题也给物业管理公司带来了一大挑战。在面对高额资金的时候，相关人员是否能够真正将资金用在正确的方向，做到洁身自好的吗？也正是人们有这个顾虑，一些规模较大的维修资金也自然是不会存在于物业管理公司代管的问题了。下面也从安全性能、使用效率以及监督力度三个方面对物业管理公司模式进行分析。

从法律上来说，物业管理公司是作为一个独立的法人身份而存在的，对事情的后果具有法律承担能力，以及经济承担的能力。又因为物业管理公司大多是以有限责任公司的名义成立的，这个就使得在发生维修资金不够或丢失的情况时，在经济赔偿上能做的非常有限。因此，物业管理公司模式的安全性能相对于其他模式来说是非常低的。

对公共场所进行日常的保修以及维修工作是物业管理公司的主要职责所在，在进行设施的维修时，公司一旦有了足够的资金便会及时地进行维修工作，这也就使得建材的安全及治理得到了充足的保障。然而，保修却是另一个问题。因为小区的物业公司大多數是由开发公司决定并选择的，他们和开发公司之间有着非常微妙的关系，大多情况下不会让开发公司承担保修的费用，而自身也不想在保修问题上有过多的花费，再加上物业公司是以盈利为目的的，所以物业公司极有可能私自挪动维修资金，在资金的使用效率方面出现令人不满意的情况发生。

另外，由于物业公司是专业的服务公司，对项目有着高于业主的专业性，故在涉及资金的问题时，公司对企业行为的监督力度并不是很大，且需要消耗较大的成本才能进行监督工作[3]。

1.3 业主自管模式

从2008年的业主大会起，大会就有权自己管理维修资金，即所有的维修资金全都是业主自己的。维修资金也主要用于日后的公共场所及设施的维修及更新之上，给建材的合理使用增添了一份保障。

业主大会机构与决策部门大体相似，执行机构便是业主委员会，他们共同承担了维修资金的管理责任。由于业主委员会没有经济赔偿能力，其自身也仅仅是以一个组织的形式而存在，因此一旦发生资金丢失的情况，在业主委员会当中是不会有人承担的。在进行业主委员会成员的选举时，一般没有正规的方式，所选成员的综合素质也并不高，在工作性能上也并不专业，基本上维护不了资金的安全性，因此，维修资金在业主自管模式中的危险度极高。由于业主们是公共场所以及公共设备的主要使用对象，因此一旦设备出现问题，会非常及时地进行相关的维修工作。但是，由于业主们对于工程项目的专业知识较为匮乏，也没有足够的时间去进行专业方面的学习，所以在设备出现故障的时候很难有一个正确的决定及态度去解决问题，这也自然就给维修资金的使用效率造成了不好的影响。

在监督力度上，业主自管模式做得也不是很好。因为业主委员大会毕竟是一个民用的组织，没有相关的监督管理机构，所以，要加大监督力度首先就必须建立强有效的监督机构，并且要提倡全民进行监督工作，保障资金用在该用的地方。

2 维修资金管理的新模式

随着我国经济的快速发展，房地产也在发生着非常大的變化，随着专业知识的不断更新，维修资金管理的模式也在不断发生着变化，下面就业主自管模式为主，探讨一下新模式的发展方向。

首先，在新模式中必须要确定好业主委员会的法律地位。业主委员会不是一个独立的法人，而仅仅只是一个只属于业主大会的执行机构，因此它对自己的所作所为并不能够承担其法律后果及赔偿。客观来说，业主委员会并不能胜任住宅维修资金的管理工作。然而，如果确定了业主委员会的法律地位，其自身才能被重视，才能承担起相应的法律责任。

其次，要保证好维修资金的安全性能。在2008年的业主大会成立之前，维修资金是交由政府进行保管的。在业主大会之后，维修资金便由业主委员会进行保管了，这时，可以将监督工作交由政府，既防止了业主私自挪动资金，也可以防止政府人员贪污公款。

另外，要提升维修资金的使用效率。提升使用效率可以将资金做一个详细的分类再进行管理，并将资金使用情况及时的告知各位业主，按照公平公正公开的原则，赢得各位业主们的信任[4]。

3 总结

当今经济的发展速度远超人们的想象，城市住宅专项维修资金的管理也应该像经济一样朝着更好的方向发展，未来的资金管理模式定会有着高的安全性能、高的使用效率以及强有力的监督力度。

参考文献

[1] 吴德仁.浅谈政府在专项维修资金管理中的职能作用[J].中国物业管理.2005，（03）：21.

[2] 陈东毅屹.住宅专项维修资金管理探讨[J].住宅与房地产，2015，（12）：55.

[3] 王璐璐.何丹.肖翔.专项维修资金的管理建议[J].现代经济信息.2016，（1221）：95.

[4] 李江平.物业管理实践思考 —— 以专项维修资金制度为例[J].商业文化月刊，2014，（1232）：70.