基于物业管理的中港模式比较研究

邱柏棠

一、中港物业管理模式差异表现

（一）制度

“无规矩不成方圆”这说明规章制度在一个企业日常管理中的核心作用。

港资企业的规章制度，在处理事情、解决问题时，一切都显得有章可循、有法可依。在一般事务中，可按上述程序按部就班、照本宣科进行处理。该制度程序化、标准化的工作优点，是将大量工作标准化、制度化后，避免下屬遇事无工作准则，同时亦起到在事中及事后监督作用。

中资企业，基本上都无上述将一系列规章制度程序化、标准化。有的也仅仅是几张办事表格而已。平时事情处理，更多是依据经理职位上个人工作经验或上级领导个人口头命令或指示进行。

（二）品牌

品牌也可以叫做企业形象标识吧。港资企业一般都很注重企业标识，以一个醒目、鲜艳的形象，来吸引人的眼球。如天娱广场以“THE PLAZA天娱广场”标识，只要是该广场内许可空间，均粘贴上该企业标识，如大门口霓虹灯；所有对外的宣传品，如电影票、便笺也加印该标识。

反观大陆企业，对企业的标识，很多是若有若无，即使有也并不重视。

（三）责任

在日常管理中，港资企业都很强调职位上应负的责任，很似是目前香港政府官员中的“问责制”。一旦你在该职位上事情处理不当并因而对企业利益造成损害，都必须得到相应惩罚。强调责任大大加强了在这些职位上的管理人员神经，强化了对工作压力。

中资企业，在此问题则是表现不明显，或者说效果不明显或者问责制并没有真正落实到位。一般上是因工作失误，可能碍于中国人面子问题，都很讲究“人情味”，上司很少厉言疾色进行批评或处罚。问责制缺乏，使一个企业效率不高，做事压力性不够。

（四）福利

港资企业一般都以福利好、待遇高从而在工薪阶层有较好的口啤。这也同他们效率高、企业创造利润能力强有关。另一方面，这也是他们进入到一个陌生地域，不得不适应当地标准一个现实写照。

中资企业在此方面相对而言，限于经济的实力，一般都较难做到。除了工资以外的其它待遇，或者有，也仅仅是以最低标准执行。

二、中港物业管理模式差异的原因

（一）价值观

中资企业是以儒家伦理为基础的文化管理。价值取向是重群体、重传统、重实用；港资企业是以西方的古代希腊和基督教文化基础上发展起来，价值取向是重个体、重科学、重思辩。

（二）人情观

中资企业以人的情感来调节人的行为，是中国社会最重要的特征，俗话说“面子”问题，即已彻底代表管理精髓。管理中是否能充满人情味，对管理的效应产生最直接的影响，比如做错事也好，只要你的批评充满人情味，给了做错者很大的保全面子，那么效果能可会非常好。

（三）标准化观

港资企业是重功利、讲功效、重物不重人、重经济利益不重道德教育，并把人看成机械人，制订了标准化思想和模式，罗列一系列的如操作方法标准化、工作定额科学化、工资按额差别化、操作标准普及化、管产职能明确化等等，目的是制订了明确细致的规章制度进行统一管理，尽可能把管理活动纳入严密的机械式体系中，并对这个体系里的每一部分进行严格的责权利的规定。

（四）经济收入决定管理模式

应该说中港不同管理模式基本是由各自的企业经济实力所决定。如港资企业的天娱广场是集商场、写字楼、电影院、酒店、超市等于一体的10万平方米超级多功能建筑物中心，号称“小天河城”，单是管理费按照每平方米40元，一年就已是4800万元收入。收入来源比较大，可有较大实力，即可投入更多人力、物力、财力等各种资源去完善企业管理的各个细节，并将之细致化、程序化。

三、符合中国国情的物业管理模式

如何才是比较理想、比较符合目前中国物业管理模式呢？在本人心目中，自然应是港式管理和中国实际情况结合起来。将港式管理最优秀的规范化、制度化、程序化、细节化等移植，再和中国浓浓人情味结合，达到水乳交融、取长补短的具有中国特色的现代化物业管理模式。

符合中国国情的物业管理模式，应是那种管理上有明确目标、宗旨和准确市场定位，能全面以规章制度作为企业管理及操作依据；在执行管理过程中又能起到互相监督、互相牵制作用，但又能避免互相推诿行为出现。

建立一套完整的符合中国国情的现代化物业企业管理模式，并非是一蹴而就，正如“罗马非一日建成”，需要进行大量的探索工作。但最重要，始终还是结合实际情况，进行构建。最不应该丢弃，都还是规范化的行之有效的规章制度的建立。

四、结论

隨着中国经济GDP的每年以近乎10%高速发展，作为房地产售后服务的物业管理，将面临新的机遇和挑战。毕竟港式物业管理模式已在香港已有40多年的历史，有其先进的一面和国际市场接轨的成熟管理经验。最终目的还是中资企业能学习港资企业先进和成熟一面，和中国目前人文环境结合起来，做到规范化、制度化、程序化，同时又有人性化一面。