房地产投资项目经济评价问题研究

【摘 要】在我国经济体制改革进程不断深入的现阶段，房地产行业随之实现了极大程度的发展，且房地产项目的投资与开发也已经成为经济社会发展过程中的重要内容，特别是在房地产市场日趋复杂的背景之下，对于房地产投资项目的经济评价工作也提出了越来越高的要求，针对其过程中存在的问题采取有效对策，是促进房地产行业健康发展的基础保障。

【关键词】房地产；投资项目；经济评价；问题

一、前言

房地产作为国家的刚需消费项目，在近几年中已经实现迅猛的发展，随着房地产市场复杂性的日益增大，使得房地产投资项目的经济评价工作面临着一定的挑战；与其他产品相比较而言，房地产项目在投资开发上具有其自身鲜明的特点，又进一步加大了项目经济评价工作的难度。基于此，本文首先对房地产投资项目经济评价中存在的问题进行了简要分析，之后总结了在经济评价中应注意的问题，旨在促进房地产行业的健康发展。

二、房地产投资项目经济评价中存在的问题

房地产投资项目经济评价工作中存在的问题集中体现在以下几方面：

1.对经济评价工作缺乏正确的认识

对房地产投资项目开展必要的经济评价是做出正确决策的重要依据，且经济评价工作在房地产市场开放之初就被引入，然而，无论是地方政府、开放商，还是业内人士，都忽略了经济评价工作的重要性。

2.经济评价内容不合理，方法不科学

经济评价工作的开展需要紧紧围绕房地产投资项目，其目的在于服务开放商，然而，为了牟取利益，在评价内容上往往会进行随意更改，对各个方面并没有进行深入的调查研究，且评价方法的采取也较为单一，使得评价结果的科学性无法得到保证。

3.经济评价尚未建立有效机制

一方面，经济评价工作中的主观色彩较为强烈，将失败原因归结于不可控的外界因素，进而导致决策失误；另一方面，缺乏有效的市场分析，忽略市场调研数据的作用；另外，对于项目中存在的不确定性因素也没有予以重视，使得投资风险加大。

4.经济评价工作人员素质较低

从我国房地产行业的实际发展情况来看，其工作人员较多，但是专门从事经济评价工作的专业人员较少，且负责经济评价的工作人员的综合素质较低，在开展经济评价工作时的主观性较强，同样影响了评价结果。

三、房地产投资项目经济评价中应注意的问题

1.建立完善的经济评价体系

房地产投资项目经济评价工作的高效开展应依托于完善的经济评价体系，这对于提高经济评价的合理性、科学性和可行性具有十分重要的意义。首先，要对经济评价的内容予以明确，对经济评价的指标予以规范和细化，包括盈利能力、资产情况、收支水平等；其次，要对经济评价的形式予以完善，实现经济评价和经济评估二者之间的有机结合，充分考虑专家的意见，从而增强决策的科学性；再次，对经济评价软件予以合理的选用，站在整体的角度上开展经济评价工作。

2.重视对关键要素的影响分析

房地产投资项目经济评价工作的开展还应该对关键要素予以高度的重视，明确关键要素有哪些，并对关键因素和不确定因素的变化情况予以实时的关注，从根本上对房地产投资项目的风险程度予以把握。例如，在对整体财务分析评估体系予以建立时应立足于整体盈利预测、总体资本投入和资本资产配置情况以及自主资金投资回报率这三个方面。同时，围绕项目投入和产出类关键要素对整体盈利的影响进行弹性分析。另外，还要分析项目潜在的期权价值等。

3.充分发挥市场调查的作用

房地产投资项目经济评价工作应注意的问题还体现在充分发挥市场调查作用的层面之上。科学的分析和系统的论证是经济评价中的基本环节，为了保证决策的正确，在分析之前需要开展大量的实践调查，对市场情况予以较好的把握，如项目的社会环境、交通环境、人文环境、商业环境和发展前景等，对获取到的数据资料进行细致的分析和处理，在此基础之上对投资项目进行经济评价，从源头降低投资风险。

4.加大经济评价人才队伍培养

加大人才队伍的培养是提升房地产投资项目经济评价水平的另一有效对策。其一，应使得经济评价工作人员正确的认识到经济评价的重要性，及其所占据的地位；其二，对经济评价工作人员开展必要培训，使之掌握科学的评价方法，提高其使用經济评价软件的能力，制定切实可行的方案；其三，要进一步完善人才引入机制，如激励机制和福利待遇等，从而提高其工作积极性。

四、结束语

综上所述，房地产投资项目的经济评价一方面与经济效益的获取具有直接的联系，是决策敲定的重要依据；另一方面，经济评价是政府部门对房地产项目开展审批的重要参考，是金融机构审批贷款的条件之一，经济评价的结果甚至会影响到社会经济的发展。因此，应该进一步明确房地产投资项目开发经营的特点，对其经济评价工作中存在的实际问题予以透彻的分析，在此基础之上对应注意的问题予以全面的把握，从根本上推动房地产业的可持续发展。

参考文献：

[1]刘帅. “营改增”对房地产开发项目投资经济评价的影响[J]. 科技经济导刊，2016，（18）：211.

[2]吴雪峰. 我国房地产项目经济评价存在的问题与对策分析[J].商，2013，（15）：238+235.

作者简介：

马庆（1975—），男，籍贯：江苏省徐州市人，汉族，职称：经济师，本科，研究方向：房地产经济、工程项目投资。