房地产开发项目管理难点的探讨

陈望森

【摘要】：现如今市场竞争空前激烈，房地产开发项目越来越多，房地产项目开发对于项目的管理也越发重视。如何在竞争中站稳脚跟不被市场淘汰，更好的提高房地产开发的经济效益，还要获取较大的利益，就必须不断地加强房地产开发项目管理工作，增加自身的市场竞争力。

【关键词】：房地产开发；项目管理；管理难点；措施

1.房地产开发管理的含义

房地产开发管理目标就是高效完成建设项目目标。基于项目经理负责制，并结合工程发放意义与开发方法等基本理论，按照房地产开发管理项目的规律，对工程建设进行系统性较强的组织、计划、协调、监管以及内部控制管理，实现房地产建设全过程的生产要素优化配置，高效完成房地产开发目标，进而达到房地产开发管理根本意义。由于房地产开发管理系统较为复杂，因此必须有一整套科学、合理、规范、高效的管理体制作为保证，方可对工程建设全过程实现协调与统筹，达到实现工程建设的最终目标。

2.房地产开发过程中项目管理存在的主要问题

2.1完善管理模式

由于我國的房地产行业发展时间还比较短，在管理理念、思维以及技术等方面都较为滞后，导致当前房地产开发过程中，对建筑工程项目的管理方式依然停留在粗放管理的模式之中，这种漏洞百出的管理方式，是目前房地产开发过程中对建筑工程项目管理工作中存在的主要问题之一，并且严重阻碍了我国房地产行业的进一步发展。当前房地产开发过程中，由于各种建筑工程项目管理方面的问题而造成的房地产市场混乱，仅仅依靠政府部门的宏观调控来规范市场秩序是远远不够的，而且过度的行政干预，会扰乱市场经济秩序，还违背了建筑工程管理发展的客观规律，除此之外，单纯的行政干预手段也无法解决建筑施工过程中，企业不能根据实际情况对资源进行合理配置，科学控制成本的问题，最终使房地产企业无法对有限的资源实现利用率最大化。

2.2质量管理的难点

房地产开发施工质量是否达标需经过设计单位、勘察单位、施工单位等参与方的综合反映，因此，要想保障房地产项目建设质量，需协调好各部门之间的关系，对影响施工质量的因素进行控制。但这种管理工作的落实难度较大，主要体现在以下几点：（1）建设单位为了节省工程成本，降低材料的采购标准，进而造成质量问题；（2）监理单位未充分发挥其职责作用，导致监理监督职能流于形式；（3）竣工验收工作未严格按照先关规范展开，导致质量问题的发现率较低。

2.3进度成本偏离预期目标

我国房地产的项目在开发时，往往不能够深入的了解项目管理问题，致使在运行的过程下虽然照搬了项目管理的形式，但项目管理体制普遍存在不够完善等的问题，对于项目管理的细节研究还是不够深入，因而在进度以及成本方面就会容易导致失控，这些问题就是在事前以及事中的管理中出现了脱节，所以导致了预期目标很大的偏离，例如近几年来出现的延迟交房，成本较高，房价浮动大，管理的费用较高等的问题，都偏离预期目标很多。

3.房地产开发管理难点的解决措施

3.1创新管理制度

想要对当前的建筑工程项目管理制度进行创新，首先要对考核机制进行改革。目前，对建筑工程项目管理工作的考核机制较为粗糙，而想要达到应有的管理质量，就要对考核机制进行完善，特别是对考核指标，必须要进行详细化分，同时考核的项目也要更加全面，例如安全施工、施工进度以及成本控制等，这些项目指标都应纳入到考核机制之中。同时，为了彻底实再责任到人，还需要制定科学的评估考核量化指标体系。其次，在建筑工程项目管理制度中可以引入风险抵押机制。很多建筑施工企业对管理体系进行了改革，构建起了“自筹资金、自主经营、自负盈亏”的结构。这种新形的管和经营方式最大的特点就是抽出了数量较大风险抵押资金，在管理项目的过程中，根据实际情况实施责任到人的管理制，并对负责任进行相应的考核，根据考核结果进行赏罚，做到赏罚分明，将“责任、风险、权利、利益”等影响建筑工程项目管理的因素协调起来，进行科学的管理。

3.2强化质量管理

（1）控制施工质量。施工单位在项目施工中，需要对施工过程质量进行严格控制，对于存在施工质量的相关问题，应及时向施工监理单位以及工程部上报，在经由工程部、监理单位提出整改意见后，进行施工补救；针对严重的施工质量问题，则需要由工程部向设计单位反映，在出具设计方案后，由施工单位予以整改，及时补救施工质量问题。（2）做好质检工作。施工单位的现场质检人员要按照施工质量检查流程进行，并认真执行质量检查及验收工作；对分项工程的施工质量进行评定，在进入施工现场后进行现场的实测实量，以免由于质量检查不合格而出现返工现象。

3.3施工阶段的成本控制管理措施

施工阶段是实现建设工程价值的主要阶段，也是资金投入量最大的阶段，要编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。要加强对材料成本的控制管理，根据工程施工需要编制材料的成本计划，明确制定材料成本控制管理的目标。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时，工程概预算也需及时调整，以起到事中控制的作用。要重视施工中工程进度款管理、设计变更管理、现场签证管理，要严把施工进度款审批关，一定要杜绝进度款超合同付款现象的发生。对施工中施工、技术变更进行经济比较，并进行预测和分析，通过分析帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的有效控制和管理。明确各部门有关人员的职责范围，严格材料使用制度，做好对原材料的管理工作，把好材料关，保证材料成本管理的科学性与可行性。在施工全过程要严格管理控制好人工费用支出，施工中要推行先进的施工组织技术，保证施工保质保量高效完成。

结束语

房地产的开发项目管理是其管理的有效实施以及完成的基本保障与关键的业务，只有对房地产开发项目的各环节进行有效的以及全方位的管理，才能在房地产项目开发过程中，用更加准确以及合理性的投入来获取更好的收益，从而促进房地产开发事业的健康与可持续的发展。

【参考文献】：

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[2]白选辉.论房地产开发中的建筑工程项目管理[J].装饰装修天地，2016（3）：100-100.