房产调控这一年

宋鑫陶

从最早的限购，到后来的限贷和限价，以及如今各地纷纷出台的限售政策，不论是新房还是二手房，市场现已经进入所谓的“四限”时代。

这一年，最牵动人心的，依然是房子。

有多少买房的故事在这一年里上演，就有多少人经历了大悲或大喜的体验。有人慨叹，终于买上了房子，一辈子的积蓄终于不再贬值；有人后悔，当初怎么就没多买一套；有人懊恼，错过了最好的出手时机。

正是因为猜不透房价的走向，也才有了买房的芸芸众生相。“20年前我们的梦想都是做科学家，20年后我们的梦想都成了买房。”“曾经我们有诗和远方，现在我们只想买房。”朋友圈里吐槽的文章，比比皆是。

从去年下半年到今年上半年，一年的时间跨度里，房地产市场又有着怎样的激荡？

“四限”时代

围绕房价的调控，这些年政策出台了不少。从最早的限购，到后来的限贷和限价，以及如今各地纷纷出台的限售政策，不论是新房还是二手房，市场现已经进入所谓的“四限”时代。

2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，规定“每户家庭只能新购一套商品房”，率先启动“限购”政策。在此后的几年里，火爆的楼市得到了一定抑制，房价趋于平稳。4年之后，呼和浩特、合肥等城市率先取消限购，全国各大限购城市也纷纷松绑。

取消限购、减低首付比例，伴随着中央的“去库存”政策，市场的热情瞬间被点燃。2015年，深圳楼市同比涨幅47.5%，领跑全国。就在人们纷纷惊叹和猜测深圳楼市暴涨背后的真因时，2016年的房地产市场才真正令人错愕，人们形容这是房地产市场“惊心动魄的一年”，甚至出现了“楼市四小龙”。

国家统计局发布的数据显示，2016年共14个城市全年房价上涨超过25%，其中上海、南京、合肥、厦门、深圳5个城市的涨幅超过了40%。新建商品住宅价格上涨超过30%的达11个，深圳涨幅超过50%。

幸运的人搭乘上了“幸福的快车”，错过的人则直言不幸。城市房价的轮番上涨，就像是一场集体暴动，一浪高过一浪。

人们没有等来房价的下跌，但新一轮调控政策的出台已迫在眉睫。从2016年9月30日到10月9日，短短的10天时间里，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、杭州、南昌等21个城市相继出台限购限贷政策。

这样的政策在进入2017年后，继续“加码”。进入2017年以来，厦门、广州、青岛、东莞、无锡、芜湖、长沙、常州、西安、济南、嘉兴等城市，新购买住房要在取得不动产权iK2年后才能转让；惠州、成都、南京、郑州、开封、张家口等城市规定的期限是3年；保定和珠海的部分地块甚至出台了“10年限售”的规定。

目前，限售的城市已达30多个。截止今年5月初，就有超过55个城市发布了160余次的调控政策。2017年成为近年来房地产调控政策出台最密集的一年，政策的力度也堪称史上最严。

事实上，早在2010年限购政策出台后，经济学家厉以宁就提出过“限购不如限售”的言论。他认为，我国应该学习新加坡的经验，把限购改为限售，

“过分强调限购会带来一些问题，不能有地区的歧视，限购作为短期政策可以，长期不行。”

华远集团总裁任志强也认为，一个较长周期的限售，完全可以让市场的风险挤走那些短期套利的投机资金，同时限售并不会伤害任何真实的消费需求。

不论是限购、限贷、限价，还是限售，其意都在于让火热的房地产市场迅速降温，而限售不过是政府为打击过热的投资行为引发的房价过快增长而采取的又—种调控手段而已。

调控的成效

一系列“加码”之后，调控似乎也初见成效。

根据国家统计局发布的今年5月份的数据显示，全国70个大中城市中新房价格环比下降的城市有9个，涨幅回落的城市有26个。其中，15个一线和热点二线城市的新房价格同比涨幅已连续3个月全部回落，回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。房地产开发投资增速年内也首次出现回落。

这个5月，深圳房价出现了0.6%的环比跌幅；北京的新建住宅售价较4月份停止上涨，二手房住宅签约套数创造了近27个月以来的最低值，房地产贷款余额的增速也降至去年9月的水平。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受相关媒体采访时表示，

“面对史上最严格、最严密楼市调控，北京二手房市场上的投资投机现象明显得到遏制。”

“从目前管理层调控政策不断升级的态度来看，不希望房价繼续上涨，更不希望房地产泡沫给中国经济带来实质性的风险，下半年房价上涨的动能和概率已经很低，部分城市的房价可能会出现调整。”这代表了众多业内人士的观点。

认房又认贷、多家银行上调房贷利率、部分银行暂停房贷业务，短期内政策的快速叠加让市场再次进入“观望”情绪。卖的人不愿降价，买的人怕站在了峰顶，彼此博弈，也带来了市场短暂的“数字降温”。

但是重压之下，房企拿地的积极性却从未减退。

数据统计显示，今年1—5月，拿地最多的30家大房企的拿地总金额超过了6685亿元（只计算招拍挂部分，不考虑权益分配），同比上涨62%。多家房企月拿地金额都超过百亿元，碧桂园更是连续5个月拿地金额过百亿。截止6月20日，年内全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到了12071.8亿元，同比上涨36.3%，平均地价上涨了32.6%。

对于这一轮拿地热潮，市场分析人士认为，目前市场调控已进入深水区，楼市的周期性下滑已经开始显现。调控期也被认为是房企逆势布局的好时机，此时土地价格趋于理性，很多房企都选择在此时拿地布局。

虽然目前市场对楼市的预期在降低，但房企的拿地热情似乎又从另一个角度预示着市场可能的未来。endprint

房子到底值多少钱？

纵观房地产市场这些年，调控政策有松有紧，房价也在周期性的涨跌交替中，攀升到了如今的高点。过去十几年，房地产市场无疑就是我国最具价值投资的市场，它的高投资回报让人趋之若鹜，也直接助推了房价的节节攀升。

在2016年的新一轮暴涨之前的一份“2006—2016中国经济生活大调查”的数据显示，十年时间里，北京房价总体上涨380%，年均上涨17.5%；上海房价总体上涨384.6%，年均上涨17.6%。

而在市场开始调控的2016年5月—2017年5月的一年时间里，北京的房产均价又涨幅了11.11%，上海涨了25.78%，广州涨了27%，深圳涨了21.81%，南京涨了15.56%，杭州涨了30%，苏州涨了4.1%，武汉涨了30%，成都涨了29%，厦门涨了30.8%。

没有人知道房子到底应该值多少钱，不知道房价何时才会真正持续下跌，更不知道房价会不会在哪一天又开始新一轮的暴涨？更多的人是在观望和煎熬中，最终放弃了等待，义无反顾地成为了房奴。

过去十几年来，房地产的调控和房价的表现始终都具有周期性，但没有人能准确预测每个周期的时间节点。

就像网友慨叹的：“如果有时光机，我想回到2007年，我一定在股市见好就收，然后砸锅卖铁，节衣缩食买套房！”可惜没有如果，而现实是“一年不买房，几年又白忙”。

在国家信息中心首席经济师范剑平看来，多年来，我国搞房地产和金融炒作，因为技术研发不挣钱，他们宁可在房地产和金融领域制造一个个泡沫，也要想办法挣钱，于是出现了大量的击鼓传花游戏。

市场呼吁房地产调控长效机制的建立，业内人士呼吁房产税该尽早出台，这都是因为人们担心调控一旦松口，市场将再次疯狂。

未来房价是涨，还是跌？房地产市场是否因此将“入冬”？从过往这些年房地产的起伏变化来看，更加没有人敢对未来轻易下赌注。

看跌者認为，目前我国城市人口流入量在减少，伴随经济增速放缓，货币增速也在下降，两方面因素的叠加将导致未来房价的下跌。

看涨者则认为，中国房价不会迎来掉头向下的根本性拐点，亦不会出现诸如日本当年的楼市泡沫破裂。

知名财经评论员叶檀则认为，限购限贷并不意味着房地产价格失速下跌。“一线城市和二线热门城市土地稀缺的情况不会改变，也绝无可能大幅增加，今年推出的地也不会增加。面粉这么少，面包不可能便宜。”endprint