步高里保护与更新的经济学研究

文/钱瑛瑛 黄彦雯

步高里保护与更新的经济学研究

文/钱瑛瑛 黄彦雯

一、步高里的最初设计

步高里，法文名为Cité Bourgogne（勃艮第之城），位于上海市中心黄浦区陕西南路287弄、陕西南路和建国西路的交汇处，是上海市非常少见的整组建筑保存较完整、兼具英式联排住宅特色的石库门建筑群。步高里建于1930年，占地面积约7000平方米，建筑面积10004平方米，共有11幢建筑、79个单元，均为砖木混合结构，是石库门里弄晚期的典型(其总平面见图1)。除1号至9号单元外，步高里最早的设计与定位是独门独户住宅。设计之初，里内西北角的1号到9号单元均作下店上宅之用，9个单元围合的小广场（名为四方广场）是一个商业化广场。11栋建筑、3.5米宽的主弄和3米宽的支弄，构成了清晰的路网结构，从城市街道到住宅内部，形成了“街面-主弄-支弄-天井-室内”的空间序列。步高里堪称“城中之城”。

图1 步高里总平面图及单元门牌号（1949年）

步高里的大部分单元是独门独户的单开间户。单开间户标准面宽3.6米，户均面积94平方米。每个单元被楼梯间分为前、后两部分。前部共两层，后部共三层外加一个晒台。如图2所示（注：图1和图2均引自朱晓明、祝东海的《勃艮第之城》），每个单元都共有前客堂、后客堂、前楼、后楼、厨房、二层亭子间、三层亭子间等7个独立的室内空间。每个单元的半户外空间都是一个晒台和一个天井。最初在1930年11月22日《申报》上刊登的竣工预告广告中，就打出了步高里“单幢可分间用”的广告，预示受众定位向贫民大众的倾斜，也因此开启了一个单元内多户合住的状态。

图2 步高里标准单元剖面图

二、步高里的居民现状与已经实施的更新改造

由于各种历史原因，步高里从建成投入使用开始，几个家庭合住一个单元便是常态，同时也散布一些店铺作坊之类非住宅使用空间或下店上宅，但其如今绝大部分已回归住宅之用，不过，几户合用一个单元的状况延续至今。为容纳更多人口，很多单元甚至在前部的前楼后楼之上搭建了阁楼，普遍存在事实上的“假三层”。

（一）居民主要构成

根据2017年4月笔者走访步高里所在居委会得到的数据，截至2017年1月，步高里户籍人口957人，常住人口302人，实际居住人口587人，共387户。平均每单元居住4.9户，每单元居住12.1人。各类人口构成见表1。

表1 步高里人口情况统计表

步高里人口构成主要是本地老年人和外来务工人员。老年人占实际居住人口的30.7%，占常住人口的59.6%；外来务工人员租住者占实际居住人口的48.7%。此外，也有少量外籍人士在此租住。访谈中我们发现，存在转租的单元内，目前典型的居住格局是：本地原住民居住在一层的前后客堂或者二层的前后楼，外来务工者租住亭子间或者阁楼，外籍人士往往租住在改造后设有独用煤卫的客堂和前后楼。

（二）已经实施的更新改造

步高里作为上海市首批优秀历史建筑，其保护与更新工作一直倍受关注。市区两级政府主导实施了数次更新改造工程，最突出的两次改造工程是“马桶工程”和“光明工程”。

1．“马桶工程”。2007年春末启动的大规模更新修缮工程被步高里居民简称为“大修”。政府共拨款550万元，市文管会破例资助100万元，促成了历史性的首次大修。该工程内容包括新式座便器安装、厨房水电煤设施更新、室内喷淋安装、外墙修复、路面铺设、市政管道整治以及建筑内外的局部维修等。这次修缮工程使居民从此告别拎马桶的日子，因此被称为“马桶工程”。共完成了全弄约400户的新式座便器安装，仅有15户居民拒绝安装。“马桶工程”中，居民支付100元的改造费用，其他费用由政府承担。

2．“光明工程”。由于供电设施落后、安全可靠性差，步高里长期存在用电难、管理难、抢修难等问题，不仅无法满足居民日益增长的用电需求，影响居住品质，而且存在一定安全隐患。2016年初，借着上海市政府“光明工程”项目的东风，步高里进行了电能计量表前供电设施维护和更新改造工程，将每户居民住宅的电能计量表前供电设施基本容量配置标准从2千瓦、4千瓦提高至8千瓦。“光明工程”由电力公司作为项目实施主体，房管等部门配合，改造资金由市、区两级政府和市电力公司共同筹措，居民未负担任何费用。

由政府主导对步高里实施的更新改造，一定程度上改善了建筑的实用性和居民的居住条件，但仍存在不少亟待解决的问题。

图4 合用厨房里杂物堆放

三、存在的问题及原因

（一）中低收入者挤居，邻居之间存在隔阂

由于历史原因，目前在步高里，每个不到100平方米使用面积的单元要被多户家庭分割使用，普遍面临煤卫设施共用、收纳空间不足等问题。如图3和图4所示，合用厨房之拥挤与混乱是普遍现象。

此外，目前居住在步高里的外来务工人员较多，由于生活习惯与个人素质的差异，加之缺乏治理，弄堂内部环境较差。讲究规则和秩序感的原住民、随意随性的外来务工新租客和追求私密的外籍租客之间存在一定程度的隔阂。

从房地产经济学的角度考察，造成这一现象的深层原因之一是：随着城市的发展与新建商品房的大量上市，步高里的建筑质量相对而言逐渐下降，有经济能力的原住户为了追求更好的居住品质，会出售（或转租）住房使用权，购买新房搬离步高里，低收入者由于支付能力受限、老年人由于怀有历史情怀和念于周围配套设施的便利则继续留守。搬出去的家庭，将房子转租，获取市场租金与公房租金的差额，低收入的外来务工人员成了转租市场的主力。由此，步高里的居住者逐渐由最先的中低收入者变为低收入者，即步高里的住房使用权从中低收入阶层逐步流向低收入阶层。

图3 合用厨房里三户人家的灶台比邻而设

（二）共用空间杂乱，原有功能受损

除少数几个单元维持独用或者居住户数较少外，目前平均每一个单元都被4－5户居民家庭挤住。底楼的厨房由各户共用，前后客堂、前楼、后楼、两个亭子间甚至阁楼往往为各户分住。每户居民只对自己所住的房间拥有使用权，因此，不仅是厨房，楼梯、露台、走道等单元内空间也都被共用。实地走访时，笔者发现，由于自用房间内缺少空间，不少居民在厨房、楼梯、通道等公共区域内堆放杂物和停放非机动车。步高里西北部的四方广场原是里弄内仅有的一块居民户外活动场地，笔者前去调研的几个时间段内，都看到小广场被3－4辆私家轿车、若干辆助动车和几个固定的落地晾衣架占据。弄堂内堆满了建筑垃圾，挂满了晾衣架，衣物迎风飘扬，妨碍通行，有碍观瞻，如图5、图6和图7所示。

图5 四方广场被车辆和晾衣架占据

每户居民追逐自身利益最大化，都尽力占用共用空间。单元内任何一户居民的舒适度都不仅受自身控制，还受到其他居民的影响，某一居民对公共资源的侵占都给其他居民带来外部成本。

（三）建筑陈旧，风貌受损

由于建设年代久远，加之不合理使用，目前步高里的建筑较为陈旧，大多数建筑受到不同程度的损坏。虽然建筑和里弄整体的风貌基本得到保留，主要结构构件没有出现严重损坏，但由于自然老化、使用不当和管理不到位等原因，里弄风貌还是受到了不可忽视的损坏：1.由于白蚁侵蚀、梅雨季返潮引发墙面脱落，地面和地板出现开裂渗水等，导致门窗木地板等木构件不同程度受损；2.多个单元存在晒台加建、天井披屋等违章建筑（图8）；3.原始的玻璃窗、百叶窗等与建筑风格相配的窗户被擅自改换成铝合金窗户（图9）；4.陕西南路和建国西路的沿街单元破门和破窗开店，原有石库门被换成玻璃推拉门，原有的窗户被改成店门（图10）；5.空调外机、各种线缆设置无序。上述人为破损风貌的行为，多半与居住者保护意识淡薄、未拥有住房产权、无须担负修缮责任等原因有关。

图6 弄堂内衣物随意挂晒

图7 弄堂内建筑垃圾堆放

图8 居民擅改的铝合金窗户和无序线缆

图9 擅自搭建的天井披屋

图10 陕西南路287弄5号破墙开河鲜店

四、居住满意度调查

2017年4月笔者进行了“步高里居民居住满意度调查”。该调查围绕居民居住满意度和对已实施更新工作的满意度评价，设计了24个基本指标。在79个住宅单元中随机选择了50个单元，采取入户访谈方式，对居民进行面对面问卷访问，共访谈50个家庭（居民），完成有效问卷45份。调查访谈对象以中老年、女性、退休居民为主，基本特征信息汇总见表2。

居住满意度调查中，通过对8个满意度指标的描述性分析发现，邻里关系、商业设施、医疗条件和活动场所的满意度比较高，如表3所示。“马桶工程”和“光明工程”提升了居民对水电设施和环境卫生方面的满意度，水电设施的改善尤为明显。更新前居民对水电设施的满意度均为“一般”以下，而经过更新改造后，“比较满意”达到了88.9%。但是，居民对于居住面积和住房私密性这两项指标满意度较低，其中对于住房私密性表示不太满意的达到了62.2%，反映了目前所面临的主要困难与问题。

表2 访谈对象的基本特征统计

总之，由于地处城市中心，居民对区位因素及周边配套设施带来的便利较为满意。与此同时，步高里的老居民之间已经在长时间的共同生活中建立了良好的邻里关系，构筑出具有强烈地缘性的社交网络，对街区邻里关系也比较满意。虽然，有相当比例的居民表示了对环境卫生、私密性和居住面积的不满意，但被问及将来的居住意向时，大部分居民都表示希望步高里现状能得到改善，不愿意迁出居住。居民对所居住的住宅和弄堂怀有一定的依恋情感，希望对步高里的保护与更新能够使生活环境和居住条件得到改善，而不是被强迫生硬地拆离。

表3 居民居住满意度描述性分析 （单位:%）

五、基于经济学思考的保护与更新建议

针对步高里的现状，笔者以为，改单元内的共用空间为独用，减少负外部性，可以减少和减缓步高里的老化与破损。对其进行保护与更新工作最重要的一点就是减少公用空间，建议先对实际居住户数少的单元实施成套化改造，起到试点与示范作用。

笔者以为，最有利于建筑保护的方案是一个单元仅供一户居民居住。但考虑目前实际使用现状与高昂的置换成本，折衷方案是每个单元供一户或两户居民居住。

（一）建议操作步骤

1．民意调查。对步高里内的居民进行全覆盖调查统计，了解居民的意愿：是愿意继续居住还是愿意以一定条件置换迁出。

2．评估回收。对住房使用权（即公房承租权）进行合理评估，确定政府统一指导价格，然后在居民同意的前提下有偿收回转租出去（不再自用）的房屋，直到一单元只留下一户或者两户居民。

3．补足差价。愿意继续居住的老租户可以按照评估价格购买增加部分的住房使用权，增加使用空间。

4．成套化使用与修缮。对于一个单元由一户家庭居住使用的，无须实施空间的成套化改造。对于一个单元内甲乙两户居住使用的，建议将每个单元分成两部分。现有的一楼厨房一隔为二，靠近楼梯入口的一半，成为通往楼上的走道，另一半改成独用厨房供底楼住户使用。这样，甲户使用天井、前客堂、后客堂、半个厨房间和二层亭子间；乙户使用前楼、后楼、三层亭子间和晒台。三层亭子间可以统一改造为乙户的独用厨房与餐厅。一楼住户可以选择在后客堂角落安排卫生间，二楼住户可以安排在后楼角落安排卫生间，便于管线隐蔽布设，两户之间不复存在共用空间，相互间的干扰降到最低。

5. 出售所有权。在成套改造完成后，待条件成熟时，将房屋所有权出售给居民。出售合同载明保护和使用条件。

（二）可以考虑的配套政策

1.鼓励原承租户之间进行交易。提倡就房屋使用权与同一单元的承租户进行交易；限制或者禁止与非原租户的交易，否则由政府直接回购其房屋使用权。

2.适度提高承租公房的租金，一则可以降低私自转租的收益，减少转租动机与行为，二则可以以租养房，平衡步高里的维修与管理支出。

3.给予选择退租搬离的原承租户一定的优惠政策，例如货币补贴，或者入住新建公租房、购买共有产权房的优惠等。

4. 违章必纠。存在违章搭建和违章改动的承租户，在进行房屋使用权交易时，责令其将房屋恢复原状后方可交易。

（作者单位：同济大学经济与管理学院）