浅议“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策

王方见

【摘 要】在市场化经济时代，社会经济快速发展，为了适应新的经济形势所带来的机遇与挑战，我国在相关方面做出了重要调整，如产业结构、发展策略以及相关政策等等，其中，在税收政策改革方面，推行“营改增”就是一项促进经济发展、减少企业负担，使我国税收政策逐渐完善的重要战略举措，在这一过程中，“营改增”的推行对各个行业都有较大的影响，本文主要针对于该政策对房地产企业税收的影响进行解析，并提出合理的筹划对策，促进“营改增”的落实与房地产企业的快速发展。

【关键词】“营改增”；房地产企业；税收管理；筹划对策

一、引言

“营改增”是国家为了减轻企业负担，完善现有的税收政策，使企业能够更好地进行税收方面的管理与筹划，积极推动经济发展而进行的政策调整。在这一政策之下，企业要改变原有的税务筹划模式和相关的财务管理模式，完善相应的管理体系，才能有效利用“营改增”政策，服务于企业发展。笔者以房地产企业为研究对象，阐述了“营改增”对房地产企业税收的影响，探讨了筹划对策，从而使房地产企业能够更好地利用“营改增”提高内部管理水平，为企业发展提供有利条件。与此同时，也促进国家“营改增”策略的顺利实施。

二、“营改增”推行对房地产企业税收方面产生的影响

1.“营改增”对房地产企业开发成本方面的影响

在新的经济形势下，企业管理由粗放型转为精细化，注重成本管控，尤其是房地产企业，投资成本较高，想要获取更多的经济效益，就必须在成本管理方面精细管理。在房地产企业施行“营改增”政策之后，成本管理方面发生了新的变化，具体如下：房地产企业在项目开发过程中会用到大量的材料和人工，受多方面因素的影响，在材料采购方面不可能完全与一些能够开具增值税专用发票的企业合作，对于一些无法开具增值税专用发票的材料供应商，房地产企业就无法享受进项税收抵扣的政策优惠，从而增加了企业成本。在人工方面，有很多人员都是房地产企业从农村临时雇佣，并不是由劳务公司代为管理的形式，这样也无法开具增值税专用发票，不能进行税款抵扣，从而增加了人力成本，如果房地产企业能够和一些可以开具增值税发票的企业合作，就能避免上述问题。

2.“营改增”对房地产企业税负方面的影响

在施行“营改增”之后，房地产企业会消除重复纳税现象，减轻企业税负，具体体现如下：

（1）在“营改增”之前，房地产行业是土地增值税与营业税并征，这两种税同属于价内税，因此会产生重复征税的现象，增加了房地产开发的税负，在实行“营改增”后，增值税属于价外税，随着商品流通可以进行抵扣，这样就会扣除上一环节的增值税，有利于减轻企业税负。

（2）但在实际当中，“营改增”对于房地产企业税负的影响还与企业年销售额和进项金额有关，如果企业年销售额超过500万元或者进项金额对于企业营业收入的比例较大时，才能够保证“营改增”实行之后，房地产企业税负有所减轻，如果不能满足之一要求，那么房地产企业的税负则会有所增加；举例说明如下：

假定某房地产企业的年销售收入为1000万元，营业税税率5%，经济成本400万元，增值税销项税率为11%，进项税率为17%，不考虑其他因素的影响，“营改增”之前：应缴纳营业税1000×5%=50万元。“营改增”之后：应缴纳增值税1000/（1+11%）×11%-400/（1+17%）×17%=40.97，从这个例子中明显可以看出减少重复纳税的问题，还有就是进项金额与营业收入相差较大时，进项税额抵扣的作用发挥不充分，从而导致税负增加。

3.招标概预算编制和标书内容发生改变

“营改增”后，建设单位相应的设计概算和施工图预算将按新标准编制，对外发布的公开招标书进行相应调整。

由于招标概预算编制变化，房地产企业的投标工作也产生了变化。投标书中有关原材料、燃料等直接成本不包含增值税进项税额，但实际施工中，能够取得增值税进项税的成本费用有多少在编制标书时难以预测；编制的标书中投标总价又包含增值稅，而增值税属于价外税，在投标中怎样编制，有待统一规范。由于要执行新的定额标准，企业施工预算需重新修改，企业内部也需重新编制定额。

4.房地产企业会计核算及战略指标有所调整

根据税负管理要求，企业在施工中取得与生产经营有关的增值税进项税额不能直接列入相关成本费用，而要分开核算，列入应交税金—应交增值税—进项税额科目，不然无法进行抵扣；同时，收到的工程营业收入，必须扣除11%的增值税销项税额后再计入主营业务收入科目。如上所述，企业营业收入、成本等财务指标有所降低，企业战略和年度完成指标也要相应调整。

三、推行“营改增”后房地产企业税收的筹划对策

“营改增”对房地产企业的影响十分巨大。就房地产自身而言，其开发是一个耗时、耗力、耗资的过程，所以其所投入的人力、物力、精力及相关成本也相对比较多。因此，房地产企业不但要提高财务人员的业务水平，还要加大增值税的管理与控制的力度，以及有关人员也必须要做好筹备、策划、预算管理等工作，确保工程施工前每一个步骤、每一个环节的工作不出现问题，进一步降低企业的开发成本。

1.房地产企业成本方面的税收筹划对策

在“营改增”政策的推行下，房地产企业必须做好成本方面的税收筹划工作。

（1）做好成本预算，务必根据实际情况编制预算，这一过程不能完全以预算额度最低为原则，还要保证不影响工程质量、进度和安全。

（2）做好税款抵扣的相关工作，将成本进行合理的平摊到相关环节当中，进行增值税抵消，降低企业税负。

（3）尽量选择能够开具增值税专用发票的一般纳税人，保证进项税额的抵扣，与此同时，还要尽量在人力资源方面与一些可以开具增值税专用发票的劳务公司合作，使其代管务工人员，增加可抵扣的进项税额，降低纳税额度。endprint

2.提高财务人员的业务水平，规范管理流程

（1）在税制改革的新形势下，房地产企业要加强对相关财务人员的培训，使其了解“营改增”的政策、内容以及相关规定，认清“营改增”的价值和意义，重视“营改增”对企业发展的作用，从工作态度和专业素质上去提升。

（2）要对“营改增”形势下相关工作人员税务方面工作要点的培训，使其掌握在“营改增”政策下进行税务筹划的工作方法，结合企业的实际情况，制定出合理的管理方案和管理流程。

（3）有关领导应加大对财务人员培训和考核的力度。依据企业的实际情况，对业务人员进行月培训、季度培训、年培训，并对培训效果进行及时的考核。当业务出现瓶颈时，需要聘请相应的税务人才进行业务指导，从而保证财务人员能够在完成本職工作的基础上，不断提高业务能力。

3.加大增值税的管理与控制力度

（1）房地产企业应通过设立相关的税务管理与监督机构，明确机构内部人员的岗位权责，实现对税务的管理与监督双重控制，进一步规范财务人员的税务工作。

（2）在企业运行过程中，有关领导必须加强对“营改增”的重视度，在材料和设备采购之前，务必要掌握供货商属于哪种纳税人，只有确定供货商是一般纳税人，才能进行相关的合作，进而在最大限度抵扣进项税额，以避免或造成税负增加现象的发生。

（3）房地产企业相关负责人不能因供货商的利诱而失去底线和原则，对供货商拒开增值税专用发票的行为做出妥协和退让，从而防止一定程度上加重了企业的税务负担，也不利于企业的长远稳定的发展的现象发生。

四、结束语

“营改增”政策的实施，直接影响着企业的经济成本，因此，房地产企业必须要改变传统的管理理念、管理模式、加大内部管理力度，结合企业自身的实际情况，制定科学的管理措施，并提高相关工作人员的素质，抓住税收改革带来的机遇，调整发展战略，从而提高经济效益。

参考文献：

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