浅析“三旧”改造中的土地利益格局构建及其运作影响

谭震锐

摘要：广东省作为我国“三旧改造”的提出地区，经过多年建设已经取得了极大的成功，对于其他地区的城乡发展具有重要借鉴意义。文章主要针对广州地区为代表的“三旧改造”进行分析，探讨“三旧改造”的基础上分析土地利益格局构建以及运作的经验，希望能够促进我国总体城乡建设以及经济发展。

关键词：“三旧”改造；土地利益格局构建；运作

“三旧”改造实际是通过对我国原有旧城镇以及旧村村居等进行改进和完善，对于土地进行开发再利用，提高利用的高效性和集约性。通过“三旧”改造为城市发展以及经济建设带来了极大的发展机遇，但是在机遇发展的同时也给城市发展与建设带来了一定问题和挑战。在“三旧”改造过程中需要政府以及开发商等一起努力，最终实现共赢协调发展。在“三旧”改造这一政策提出之后，在我国整个范围内发展与建设，积极响应推进“三旧”改造，希望在促进地方发展建设的同时，为我国经济发展与建设提供重要动力。

一、“三旧”改造概述

（一）定义

“三旧”改造最早来源于广东三旧改造，属于广东省特有的城市改建、改造模式。“三旧”分别针对的是“旧城镇、旧厂房以及旧村庄”，对这三旧进行改造。广东省为加强城市改造与建设和国土资源部展开积极合作，并且在省内不同地区展开积极试点，希望能够在全省内推行。在广东省“三旧”改造建设过程中，必须要符合城市建设的基本要求，包括城市用地、土地规划以及城乡建设方面的总体规划，根据试点的实际情况必须要制定相应总体规划以及年度计划，并且建立改造监督数据库来支持“三旧改造”。

（二）我国“三旧改造”发展状况

“三旧改造”最早在2007年从广东省提出，并且由于2009年广东亚运会的影响下，广州“三旧改造”进入新的发展期，不仅仅局限于传统“旧城镇、旧厂房以及旧村居”的外墙修饰改革，而且开始注重对广州地区城市文化内涵以及内部经营方面的改革，希望能够为城市发展注入新的活力。其中具有代表性的是广州市洪德旧街区的“三旧改造”中就引入了广府文化以及动漫创意文化，不仅仅在广州本身具有很大的先瞻性，在我国也是第一条“骑楼下的动漫街区”。成为广东“三旧改造”的典型代表，之后在2009～2016年间内展开更加积极的发展与改革，取得了极大的发展与进步。

经过将近7年的“三旧改造”之后，在广州建立了多个“三旧改造”项目，城中村作为其中代表在三元里、棠下、猎德等14个地方完成了城中村建设，其中猎德村以及黄埔古村主要进行旧村庄改造，东濠涌以及荔枝湾主要进行城中村的“旧城镇改造”，还在太古仓以及1850产业园展开了旧厂房改造。对于广州地区2016年“三旧改造”状况进行分析能够发现，一年中实施的改造项目建设已经超过10个，并且用地面积与2015年相比也得到很好增长，超过100km2。在2016年还展开了新的“三旧改造”项目规划，一共有11个新的“三旧改造”规划，并且起草制定了详细的改造规划，计划在2017年再增加18km2的新片区规划。在“三旧改造”的同时促进了社会资产项目建设，投资总额超过3000亿元人民币，让广州12万人在“三旧改造”中受惠。通过“三旧改造”提升了广州城市形象建设，而且促进了广州市的经济增长。

二、“三旧改造”相关政策分析

广东省开展“三旧改造”在全国内较早，广州市正式开始进行“三旧改造”是从2010年正式开始的，为保证“三旧改造”的良好进行和开展，必须要制定相匹配的政策支持。在广东省以及广州“三旧改造”的前期主要注重“量”的改革，希望在较短时间内完成较多的“三旧改造”项目，经过两年的建设之后，从2012年开始注重“三旧改造”“质”的提升，希望提高整个“三旧改造”的综合绩效，在整个过程中匹配政策也发生了转变，下面就“三旧改造”的匹配政策进行简要分析。

通过2008年以来关于“三旧改造”的相关政策能够发现，“三旧改造”的主要重点集中在城市更新以及拆迁补偿和历史文物保护方面，还集中在土地征收以及拆迁补偿方面；除此之外广州还进行了“三旧改造”的创新，希望在“三旧改造”中把原有的农村集体建设用地改造为国有土地，在广州的“三旧改造”中还希望能够保障安置房用地的合理供应，另外进行“三旧改造”过程中还出台相应创新政策，保证财政资金扶持以及资金平衡，甚至出台了税收优惠政策。通过对政策分析还能够发现，广州的“三旧改造”中主要是进行旧村庄改造，占有绝对的占比，这也是要点，因此，在进行“三旧改造”中必须要保证旧村莊改造的顺利进行。

结合“三旧改造政策”以及“三旧改造”的实际状况能够发现，广州“三旧改造”具有显著的特点，其中“城中村”一直以来作为广州的改革重点。广州由于迅速发展与建设城市建设稳步推进，但是城中村也成为了改革的重点，不仅仅城中村管理混乱，而且环境较差。但是城中村往往处于交通干线甚至是城区的黄金地带，这样不仅仅和城市建设存在极大的反差，而且面对广州用地紧张的情况，也造成了土地资源的极大浪费。国家改革与建设中也发现了“城中村”改革这一重点，但是在改革中城中村村民并不会轻易妥协，向国家以及政府提出过高的补偿要求，给“三旧改造”造成一定的困难。面对这样的发展现状，在广州后期的“三旧改造”中积极提出创新策略应对这些难题，提出了新的征收与补偿措施来应对改革难题。

三、广州市“三旧改造”土地利益格局构建及其运作经验解析

（一）更新城市形象，优化城市功能结构

广东省提出“三旧改造”的政策主要是希望通过其来进行城市更新。在广州市进行“三旧改造”的过程中，对于改造的主体类别进行了详细分析。在进行“三旧改造”过程中还结合不同主体间的联系，对于广州城市更新方法进行了明确规定与分析。最终制定的广州“三旧改造”方案中涉及公共配套设施、交通网络以及绿化多个方面。希望通过多方面优化与建设，最终能够对广州的空间结构进行进一步优化，在提高广州市形象的同时提高整个国家综合城市形象，不仅仅是美观以及结构的优化，而且对于内涵以及层次、舒适度等方面也应该进行提高。endprint

（二）科学决策，促进城乡一体化建设

在广州“三旧改造”中并不是随意进行的，而是结合广州实际情况的背景下广泛征集了居民们的意愿。在保证改造正常进行的同时，保证了“三旧改造”各项决策的科学性。在广州的实际“三舊改造”中突破了传统单一部门主导的结构，多部门参与共同协作，并且不同部门之间权利制约，最终推动了决策的科学化。在进行“三旧改造”中广州市的城中村以及集团可以进行“参股”的方式进行改造，这样对广州地区的农民收入而言是具有重要意义的，实现了收入的自主化和市场化，并且能够保证农民获得极大的收益，最终对于城镇化建设是具有重要意义的，对于城乡原有的二元结构也有促进作用，打破二元结构向着一体化方向发展。

（三）深化土地资源配制，结构集约水平

对于我国目前土地国有化政策以及“三旧改造”中的土地政策进行分析可以看出，两者之间还是具有一定差异的。“三旧改造”中强调土地资源的充分利用，并且对于边角地以及插花地等土地资源都纳入到改造的范围之内，这样对于我国土地收储总量而言得到了极大的提升，有利于我国土地资源的科学规划与利用。就广州“三旧改造”实际状况进行分析可以看出，通过“三旧改造”预计能够为广州地区节约超过265.92km2的用地，对于广州地区用地资源紧张问题能够得到很好的解决，土地资源供需矛盾问题也能够得到一定的缓解，对于土地资源利用效率以及集约水平的发展是具有重要意义的。

四、结语

广州“三旧改造”已经取得了一定的成就，但是在未来一段时间内仍然将进行长期规划与发展，希望能够通过“三旧改造”来规划土地资源的有效利用，进一步提升广州地区的城市更新以及城市形象，积极推动地区的城乡一体化建设，同时拉动地区的经济增长和发展。我国的其他地区在发展以及城乡建设中也必须要借鉴广州发展与建设的经验，进行土地利益格局构建与优化，并且展开科学的运作，保证改造的科学进行，进而促进地区综合实力的提高，保证国家整体发展状况的优化提高。

参考文献：

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[2]唐莘.控制性详细规划与“三旧”改造规划结合——以花都湖控规更新为例[J].住宅与房地产，2017（09）.

[3]刘景矿，庞永师，王东.“三旧”改造拆迁补偿价格影响因素研究——以广州市为例[J].广州大学学报（社会科学版），2017（01）.

（作者单位：中山大学岭南学院；广东保利房地产开发有限公司）endprint