如何撬动房屋租赁市场？

如何撬动房屋租赁市场？

马光远

经济学家，现任民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员，学术旨趣主要在宏观经济、产业政策、房地产和民间投资等领域。

“租售同权”这个大方向无疑是正确的，但要真正实现租售同权，在热点城市仍然不现实，需要很多配套的举措，特别是要在户籍上打破坚冰，这绝非一朝一夕之计。

租售并举最让大家担心的是，房价没有下来，房租又涨上去了。

这种担心不是没有道理。

按照美国的标准，如果一个家庭每年用于住房的支出（包括房租和按揭）超过家庭可支配收入的30%以上，意味着这个家庭有严重的“住房问题”。中国目前还没有衡量家庭“住房问题”的标准。

在这里列举几个不同机构的数据：一是北京市统计局7月12日公布的数据显示，6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据统计，北京6月份月租金均价，达到了4410元/套；二是上海易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示，2017年6月，北京的人均住房租金达到2748元/月，位居全国首位。各城市房租收入比值当中，北京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高的城市。

以上数字说明，中国的房租相对于一般居民的收入较高，但是，如果和房价比，房租真的很便宜。以北京为例，目前北京的二手房实际均价在6万左右，这意味着，在北京购置一套100平方米左右的普通住宅，支付的房屋总价在600万元左右。而北京2016年人均可支配收入为52530元，等于一个人1年的收入买不到一平方米的房子，假定两个人都工作，买一套600万左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于两个人不吃不喝工作一辈子也就够买一套房子。

最近媒体报道，租金回报率最低的城市中，四个一线城市分别是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，广州1.69%。1%的租金回报是什么概念？意味着房子要收回成本需要100年，超过了70年的法定房屋年限。这意味着，按照现在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超过了房子法定70年的房龄，这还不算贷款的利息成本。所以相对于房价，北京的房租是太便宜了而不是太贵了。

这话其实很容易被误解，有些人会认为我为房租暴涨站台。其实，无论是房价，还是房租，都耗尽了很多中国人的收入，这是不争的事实。

按照美国的标准，中国的大城市，特别是北京、上海等城市，无论是用于买房还是租房的支出，都已经严重偏离了居民可支配收入正常支出的比例。如果一个城市的居民把收入的50%用于住房支出，一定会影响其生活质量和在其他方面的消费。

不过，相对于畸高的房价，房租支出倒没有引起很多人的关注。

最近，各地政府拿出很多举措推动租赁市场，缓解购房的焦虑和压力，甚至一些地方推行媒体所言的“租售同权”“租房落户”等举措。

就大的方向而言，我是支持发展租赁市场的，而且过去多年，我也一直呼吁租赁市场要拿出真金白银的支持措施，“租售同权”这个大方向无疑是正确的。但要真正实现租售同权，在热点城市仍然不现实，需要很多配套的举措，特别是要在户籍上打破坚冰，这绝非一朝一夕之计。

从现实的政策看，由于过去多年我们对租赁市场的轻视，导致租赁市场的很多政策只限于原则性的呼吁。要真正撬动租赁市场，改变大家只买不租的思维，不能把租赁市场想的过于简单。在房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场的冷漠有目共睹，租房不能贷款，租房没有财政补贴，租房一度不能提取公积金。特别是，市场上真正的租赁主体绝大多数是个人，机构租赁者少之又少。如果这些不改变，撬动租赁市场真的很难。

在目前热点城市的房租并不低的情况下，政府应该针对不同的人群提供不同的租赁产品，中高收入阶层，通过市场途径租房，应该让他们享受相应的公共福利；夹心层，政府可以提供租房券，帮助他们减轻租房的负担；低收入阶层，政府可以加大公租房和廉租房的供应。

（责任编辑 / 李坤）