浅析城市住宅小区中停车位（库）的权利归属

万钰

[摘要]随着我国现代化进程的加快，汽车成为了居民出行的常见工具，城镇中的商业楼盘出现了用于停车的专属区域。与此同时，由于土地资源的稀缺、规划上的不合理，以及建设中的滞后性，致使城市商品住宅内的停车位（库）严重匮乏，“停车难”的现象愈加普遍。我国的现行立法虽然对“建筑区划内停车位（库）的权属关系”有所规定，但结合现实的复杂情况来看，仍然存在诸多不完善的地方，使得生活中的相关纠纷频繁发生。因此，文章认为深入探究城市住宅小区中停车位（库）的权利归属问题，对于推动我国的法律体系建设，合理解决房屋开发商、物业管理公司、小区业主间的纠纷，构建和谐、融洽的邻里关系，维护小区乃至社会的稳定，具有重要的理论和现实意义。

[关键词]城市住宅小区车位（库）；建筑物区分所有权；权利归属

近几年来，我国的城镇化进程加速，经济实力愈发雄厚，特别是“房地产业”和“汽车工业”的迅猛发展，使城市居民大范围迁入商品房的同时，家庭的汽车持有量也急剧攀升，生活品质得到有效提升。然而，因城市住宅小区车位（库）的权属问题而产生的矛盾和纠纷不胜枚举。从数量上来说，商业楼盘的车位（库）建设数目远远落后于汽车保有量，因此，“业主随意停车”“物业混乱管理”“开发商违约侵权”的现象较为普遍，摩擦时有发生。值得注意的是，开发商径行建造停车位（库），将其租赁、售卖给有需求的业主，该行为是否合法，“所有权”“使用权”又究竟归属何方，引发了学术界的热议。尽管《物权法》的颁布及相应司法解释的出台，对小区的停车位（库）权属作了规定，但现实生活中的情况更为复杂，“车位”“车库”有着明显的区别，仅靠目前的立法难以解决不断涌现出的新问题。因此，对建筑区划内停车位（库）的权利归属进行研究，对完善我国的立法，合理化解“停车难”的困境具有重要意义。

一、我国法律对建筑区划内停车位（库）权利归属的相关规定

在我国早期的民事立法中，“建筑物区分所有权”的概念还尚未形成，“城市住宅小区中停车位（库）的权利归属”更存在着很长时间的空白。随着社会经济的飞速发展、城市化的不断推进，商业小区内的“建筑物结构”发生了巨大变化，广大业主开始重视自己的合法权益，保护意识逐渐增强。日常生活中，由车位（库）所引发的民事纠纷大量出现，促使人们关注我国法律的不完善之处。地方各级人民政府适时制定相应的政策法规，试图以“行政法”的形式约束各方民事主体的行为。在不同的地域，《物业管理条例》呈现出各自的特色和明显的差异。

直到2007年《物权法》颁布，才正式从立法层面将“建筑物区分所有权”作为一种“所有权形态”固定下来，并对城市住宅小区中“停车位（库）”的权利归属作了明示。这对于完善我国的民法体系、加强对不动产的保护、维护业主的正当权益，具有里程碑的意义。该法第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

仔细研读该法条，不难发现，我国的立法机关虽然没有对车位（库）的权利归属作出明确规定，但通过意思表达来看，已经意识到车位、车库的区别，并在第2款指出了建筑区划内停车位（库）的“约定处分”模式，在第3款确定了“法定共有”原则：即“规划”的车位（库）所有权属于开发商，可以出售、租赁、赠送给业主，而公共用地则属于业主共有，任何人不得非法占有、使用、收益、处分。这是因为，建筑工程项目启动之初没有所谓的业主，更不存在共有部分，开发商是唯一的建筑用地使用权人，其修建车位（库）付出了人力、物力、财力；而公共道路的建设成本已经被各業主均摊，它是专有部分之外，沟通生活的桥梁。

尽管我国《物权法》对“城市住宅小区内停车位（库）的权属关系”予以了原则性的规定，但面对纷繁复杂的社会生活，仍因“概念比较模糊”“缺乏可操作性”，而导致“管理混乱、纷争不断”。鉴于现实考量，2009年，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）审议通过，对一些容易产生分歧的地方作了细化和补充。其中，第5条表明：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关‘应当首先满足业主的需要的规定。前款所称‘配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”第6条指出：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第74条第3款所称的‘车位。”

站在宏观角度，我们可以很肯定地说，《建筑物区分所有权解释》具有毋庸置疑的积极意义，具体表现在以下三个方面：第一，立法者将“出售、附赠、出租停车位（库）的主体”从“当事人”变为“建设单位”，并在表述上更为细腻，等同于承认了建筑区划内“规划”停车位（库）的所有权属于开发商，其能够作为独立的“交易标的物”进入市场，这有利于调动建设方的积极性，实现贸易领域的繁荣与稳定。第二，针对“规划停车位（库）应当首先满足业主的需要”，将判断标准锁定在“配置比例”上，对开发商的行为作出了一定的限制，有利于保护业主的权益、完善小区的配套设施，体现了科学、全面、综合的立法思路。第三，明确指出除“规划”停车位（库）之外，占有小区公共道路或其他场地的车位（库），属于业主共有。如此一来，就肯定了“开发商不能随意配置小区内的公共土地，擅自修建停车位（库）谋取金钱利益”。当然，我们也必须看到，该司法解释虽然在一定程度上弥补了《物权法》的缺陷和不足，但仍忽略了许多深层次的问题，譬如：如果开发商不按“配置比例”修建停车位（库），或侵犯业主的合法权益，占用小区的公共道路，接下来该如何处理？

二、现实生活中停车位（库）买卖、租赁存在的争议及理论界的讨论endprint

（一）将“车位”“车库”混为一谈，在停车位（库）的权属问题上产生纷争

根据我国法律的规定，“规划”停车位（库）的所有权属于开发商，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位则为法定共有部分。但实际上，“车位”和“车库”有着本质的区别，我国民事立法却没有对二者进行明确的界定。目前，“车位”主要指通过“地面划线方式”规定的停车区域，有“室内”和“室外”之分，优点是能够节省空间和建设费用，缺点是车体暴露在外，不易得到保护；“车库”则是指拥有“封闭性空间”的泊车场地，车辆可以通过开启、关闭大门自由出入，优点是安全性能得到保证，缺点是购买或租赁的费用偏高。实践中，对不同类型停车位（库）究竟属于“专有部分”还是“共有部分”，争议较大。

1.“车位”的权属问题探究

有的学者认为，如果城市住宅小区中的停车位是露天的，仅在地面上以“划线”作为标志和间隔，没有任何附加设施，那么不论其是否在规划之内，所有权均应属小区业主共有。这是因为，“露天停车位”所占用的地面，是经政府部门批准使用的建设用地，其土地使用权归全体业主所有，故应作为“共有部分”。

而关于城市住宅小区中的“地下停车位”，有的学者认为，虽然《建筑物区分所有权解释》第2条列举了车位作为“特定空间”成为“专有部分”需满足的三个条件，尤其强调“构造上的独立性”和“使用上的排他性”。纵然“地下停车位”不符合全部要求，但从保护开发商权益的角度出发，应认定其为“专有部分”。

2.“车库”的权属问题探究

我国《物权法》第74条第3款，将客体圈定在“车位”，而未提及“车库”，说明立法机关也认为两者的内涵有根本区别。大多数学者们认为，现实生活中，无论是“地下车库”“半地下车库”，还是“独立车库”，均具有构造和使用上的独立性，应为“专有部分”。小区业主往往通过“约定处分”的方式，取得以下两种权利：一是“使用权”。“车库”在建设之初，其所有权属于开发商。在办理销售许可证之后，开发商将“车库”销售、租赁，或直接赠与不同的业主，使其取得相应的“使用权”。当然，开发商也可委托物业公司与业主签订合同，权利人继而享有对“车库”在规定年限内或永久的“使用权”。二是“所有权”。业主若想取得该权利，必须通过“购买”的方式，同时需与开发商达成统一的意见。从理论上说，作为建筑物区分所有权中的“专有标的物”，“车库所有权”的转让应通过“产权登记”来完成。但由于我国目前缺失相配套的“车库产权登记制度”，使交易过程中的各种纠纷丛生，关于完善立法的呼声也日渐高涨。实践中，不少地区已经开始探索“车库产权登记制度”，来保护业主依法取得的车库独立产权。

（二）开发商处于强势地位，小区业主关于停车位（库）的合法权益难以维护

在大力推进“新型城镇化”建设的今天，城市住宅小区内“规划”停车位（库）的数量远落后于实际需求，日益严峻的“停车难”问题和巨大的经济利益，促使手中掌握停车位（库）建造权、处置权的开发商，处于比较“强势”的地位，不合理地开发小区内的停车位（库），在“租赁、出售、管理”等方面采取不恰当的措施，对业主的合法权益造成了侵害，具体表现在以下三个方面：

第一，我国法律指明“规划外”的小区停车位（库）所有权归小区业主共有。实际上，其涵盖范围不仅包括“占有小区共有道路或其他场地修建的车位（库）”，还包括在“建筑物架空层”“顶楼平台”，以及根据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第3条第1款规定的“层高在2.2米以下、不计入房屋建筑面积的地下室”修建的停车位（库）。而某些逐利的开发商，经常钻法律的空子，在业主不知自己合法权益的情况下，在上述地方，甚至是未计算容积率的地下人防工程，大规模建设停车位（库），再以高价卖（租）给业主。

第二，业主虽然与开发商或物业管理公司签订了合同，通过支付金钱的方式取得了停车位（库）的“所有权”或“使用权”，但物业单位仍按时催缴所谓的管理费，无形之中增加了业主的生存压力。有的开发商对小区内的停车位（库）“只售不租”，使得经济条件偏弱的业主望而却步，只能将车停在小区外的道路上，不利于營造“整洁、优美的城市环境”；相反，有的开发商则对停车位（库）“只租不售”，使得业主哪怕支付了高额的费用，最终仍不能取得其所有权。

第三，现实生活中，关于建筑区划内停车位（库）的矛盾和纠纷，还体现在开发商或物业管理公司在未经业主许可的情况下，肆意在小区的公共通行道路（或场地）上划线作为停车位，并安装汽车地锁，收取出入费、停车费、管理费，或是直接将停车位（库）出售、租赁给业主，严重侵害了业主的法定权益。

三、明确我国停车位（库）权利归属、解决实际纠纷的若干建议

（一）建筑区划内停车位（库）的权利归属，应根据具体情况作不同的判断

由于城市住宅小区内停车位（库）的开发成本较高，对于颇具争议的地方，譬如地下人防工程，如果法律明确规定，在这些地点修建的停车位（库）所有权属于全体业主共有，那么势必将损害开发商的经济利益，影响其建设的积极性，长久下来，将不利于“市场经济的稳定”以及“和谐社会的建立”。因此，立足于“解决实际问题”的出发点，从长远的角度考虑，我国法律应根据不同的情况确定“小区内停车位（库）的权利归属”，综合考量“土地的所有权”“停车位（库）的类型”，同时借鉴不同地域、国家的良好措施，有效地解决相应矛盾。

开发商若想取得对小区内停车位（库）的租赁权、收益权、处分权，应当依法办理预售许可证明或物权登记。如果停车位（库）的面积纳入了建筑容积率，开发商便可获得独立的产权凭证。相反则不能，停车位（库）的使用权就作为建筑区划内的附属设施归属于全体业主。当然，我国立法应进一步细化业主大会或业主委员会根据规约对小区内停车位（库）进行处分的相关程序。

（二）城市住宅小区在规划之初需考虑停车位（库）的建设，完善配套设施

在“生活质量”和“幸福指数”飞速飘升的今天，作为城市住宅小区中十分重要的公共配套设施，建筑区划内的停车位（库）建设，影响着居民的日常生活，涉及到群众的合法利益，是关系民生的重要问题。因此，在完善立法，确定小区停车位（库）权利归属的同时，必须将目光投向问题的源头，不能忽视商业楼盘在规划之初的“滞后性”，更不能完全依赖市场调节走出“停车难，纠纷多”的困境。开发商需要承担起“合理规划、监督施工、维修保养”的责任和义务，根据预估算情况，按比例修建停车位（库），以“平等、真诚、尊重”的态度对待业主，力求实现“开发商利益最大化和居民生活便利化”的双赢局面。

[责任编辑：岳文可]endprint