开发商违约购房定金应双倍返还

□吴凡云 张 超

开发商违约购房定金应双倍返还

□吴凡云 张 超

2017年2月21日，南昌市西湖区人民法院一审审理一起房屋买卖合同纠纷案。法院判决：解除原告周某与被告江西某置业有限公司于2013年3月13日签订的《南昌市商品房买卖合同》；被告江西某置业有限公司、江西某物业管理有限责任公司双倍返还原告周某已付购房定金人民币200000元；被告江西某置业有限公司、江西某物业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还原告周某已付购房款人民币143980元；被告张某对上述第二、三项债务承担连带偿还责任；驳回原告周某的其他诉讼请求。

被告江西某置业有限公司系一从事房地产开发的企业，由香港某国际有限公司100%控股，法定代表人张某。2012年3月13日，原告与被告某公司签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买的商品房为预售商品房；2.房屋坐落于南昌市西湖区景田大厦高层商住楼，建筑面积为26.46m2；3.房屋单价为每平方米13000元，总金额为343980元，首付房款定金100000元整，签订正式合同后付房款143980元整，合同在房管局备案后付清全部房款；4.被告某公司应当在2013年11月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；5.除不可抗力外，未按本合同的约定期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，原告将定金100000元和房款143980元汇入张某儿子赵某名下的某商银行账户。2013年5月22日，被告某公司向原告出具100000元的收据一张，2013年5月24日被告某公司向原告出具143980元的收据一张，合计243980元。被告收取原告房款后，既未办理预售商品房备案手续，也未向原告交付房屋。2013年10月28日，被告某公司在原告不知情的情况下，与案外人范某签订商品房买卖合同，将上述房屋以总价18万元卖于范某。

法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。被告某公司与原告签订商品房买卖合同后，不履行合同约定，又将房屋卖与他人，构成根本违约，原告诉请解除与被告某公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，予以支持。原告依据与被告某公司之间的合同约定交纳了购房定金100000元，现被告某公司违反合同约定致合同目的不能实现，对原告诉请被告某公司、某公司双倍返还定金200000元的主张，依法予以支持。原告已依照与被告某公司签订的合同约定交纳了购房款143980元，该笔购房款由被告江西某置业有限公司的关联公司江西某物业管理有限责任公司收取，现合同予以解除，购房款143980元应由被告江西某置业有限公司、江西某物业管理有限责任公司退还原告。虽然合同约定被告的违约责任，但依据合同法规定，原告可以选择适用定金条款或违约金条款，因原告已主张被告双倍返还定金，故对原告诉请被告承担违约责任的主张，不予支持。现查明被告某公司系被告张某个人独资经营，其收取原告定金及购房款均转入被告张某儿子赵某个人名下，构成公司财产与个人财产混同，依据公司法规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东个人财产的，应当对公司债务承担连带责任，对原告诉请被告张某对上述债务承担连带责任的主张，予以支持。被告诉请第三人赵某承担连带偿还责任，无证据证明，不予支持。遂依法作出上述判决。

【点评】《合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

本案是一起房屋买卖合同纠纷案，被告某公司与原告签订商品房买卖合同后，又将房屋卖与他人，构成根本违约，原告诉请解除合同，退还购房款、双倍返还定金的主张，依法应予以支持。