迎接“租购同权”大时代

2017-09-20

领导决策信息 2017年30期

迎接“租购同权”大时代

【智库观察】推地块、立规划、出方案，在不到一个月的时间内，上海、广州等一线城市先后“放招”，推动住房租赁市场发展。近日，住建部又会同八部门联合印发通知，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，并选取广州、深圳、南京等12个城市先行试点，“购租并举”新时代已经来临。

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抓住三大主体激活住房租赁市场

与一路高歌的房地产市场规模和价格相比，我国住房租赁市场尚显稚嫩，还存在租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策体系不完善，租赁住房不能有效解决城镇居民，特别是新市民的住房问题。楼市热正在降温，发展租赁市场正当其时。要抓住政府、企业和个人三大主体，尤其是政府层面，要完善法律法规，强化服务与监管，对出租人、中介和承租人的责、权、利做出明确规范，改变租赁市场无法可依、无章可循、市场秩序混乱和合同不规范的现状，并通过“互联网+”在出租人和承租人之间搭建信息桥梁，促进住房租赁市场的健康有序发展。同时，将租赁作为公共服务内容，加强公共财政建设，将新移民、新就业大学生租房需求视为公共产品，甚至是保障的一部分，纳入公共财政，并特别重视和完善公共租赁住房制度，稳定租赁关系和市场秩序。

在企业层面，要鼓励房企利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，出租库存商品住房，引导房企与住房租赁企业合作，发展租赁地产。从一些地方的实践看，鼓励住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，有利于提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。

各地政府要积极建设住房租赁交易服务平台，制定完善住房租赁信息发布标准，规范住房租赁交易流程，通过优先承租权、优先购买权、买卖不破租赁等规定，加强对承租人的权益保护。在这方面，上海市通过理顺企业、个人、政府三大主体关系，不断健全住房租赁市场。7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交，标志着上海全面启动新增租赁住房用地供应。另外，于7月14日启动的东北首个国有大型百姓房屋租赁平台和广东省6地市相继成立的住房租赁平台，都成为租赁市场规模化运营的样本。

上海三大主体激活住房租赁市场

培育租赁业务专业机构

■2015年1月，专门出台政策，鼓励公租房运营机构、社会专业机构、物业服务企业代理租赁社会存量住房，从而改善租赁住房供应结构

■市房管、公安、税务等部门根据各自职责，在宣传推介、核验租客信息、降低企业税负等方面给予支持

三层制度稳定租赁关系

■地方性法规：1999年颁布《上海市房屋租赁条例》，对房屋租赁双方当事人的权利义务予以明

■政府规章：2011年颁布《上海市居住房屋租赁管理办法》，加强对承租人的权益保护

■规范性文件:印发《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》、《关于推进本市住宅物业使用领域信用信息管理工作若干问题的通知》等

两大抓手增加房源供应量

■出台政策建立完善购租并举的住房体系。2016年，出台了《优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》以及号称“上海史上最严调控”的“沪九条”——《进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，对于商务聚集区、科技创新区、产业社区以及周边1000米范围内的新增商品住宅用地，区政府要在出让条件中明确用于社会租赁的商品住房比例不低于15%；严格执行商品住房项目配建不少于5%保障性住房政策，其中外环以内配建房源一律作为公共租赁住房使用，只租不售

■完善公共租赁住房制度。申请公租房不限制户籍，政策覆盖所有在沪有合法稳定就业的常住人口

鼓励金融支持租赁市场，试点推进REITs

租赁房投资大、回收期长的特点使其发展离不开长期融资的支持。现行的商业银行房地产信贷发展很快，却没有为企业投资租赁物业的长期融资安排。信托融资虽已成为房企融资的重要手段，但也多是2-3年的过桥贷款。因此，政府应鼓励金融创新，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从国外经验来看，其主要收益来源于租金收入和房地产升值，长期回报率较高。同时，鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。

“租购同权”，如何叫好又叫座

人们之所以选择买房而不是租房，其症结在于二者享有的权益落差过大。比如子女入学和户口捆绑，不买房则难落户，难落户则奢谈入学。城市租赁房源都是依托于社区基础建设，未来租赁需求上升，必然也增加对公共资源的需求，这对城市建设和管理是较大的压力。因此，发展住房租赁必须在公共服务上做好文章，构建保基本、促公平、多层级、可持续的住房租赁保障制度体系，充分保障租房者的义务教育、医疗等基本公共权益，使承租人在公共配套服务上尽可能享受与购房人同等权益。在这方面，广州市7月17日在全国率先发布《加快发展住房租赁市场工作方案》，其中明确提出“租购同权”，引发舆论强烈反响。加之住建部等九部委联合印发住房租赁市场的通知，被认为是中国房地产市场一个重大拐点的到来。可以肯定的是，“租购同权”是一种进步，既是政策导向，也是市场方向，更是民心所向！但这需要丰富公共资源，从根本上推进义务教育均衡，缩小义务教育学校办学质量、办学条件差异。这要求政府调整义务教育拨款方式，增加对薄弱学校的投入。其中一个重要衡量指标就是人们不再炒作学区房。只有不断加快教育、医疗等资源的去行政化改革，向市场提供充足的公共服务资源，才能极大地缓解当前一线城市和未来二三线城市的炒房问题，才能真正落实大力发展住房租赁市场的要求，真正实现租购同权，让租购同权叫好又叫座！