基于宏观政策，解读未来房价

焦雷+李晓东

【摘要】基于国家的宏观政策比如城镇化、货币、利率、人口、增设房屋买卖最高价、增设暴利罪等手段调控房价等现实背景的实践研究，解读房价上涨的原因及未來房价总体趋势：是上升，且涨幅有限，该论文对构建和谐社会有较强的现实意义，为政府及专家学者制订合理的房价销售策略政策提供智力支持和参考借鉴

【关键词】宏观 政策 解读 未来 房价

一、问题的提出

近三年房价暴涨，频出地王，事实上，过去20年中国房价保持了只涨不跌的不败神话，房价在2014-2016年这三年中更是在世界主要经济体中涨幅世界第一，这究竟是什么原因造成的？笔者在2015年，指出一线城市房价翻两倍、二线城市房价翻一倍，三四线房价原地踏，今果如此，并被实践验证，那么，2017年之后房价还会涨否？房子还能买否？让我们基于国家的宏观政策比如城镇化、货币、利率、人口等现世界实背景的实践研究，进行解读。

二、基于国家宏观政策，解读中国房价暴涨的原因

（一）国家的宏观政策比中的城镇化，促进了房价上涨

城镇化提速，使大量农民工涌入一二线城市，使城市人口暴涨，加之城市土地本身紧缺，促进了房价快速上涨，因为一、二线城市的经济整体实力（GDP）、城市的富裕程度（人均GDP）、以及城市的政治影响力、城市区位优势、城市教育资源，城市医疗条件、城市政治地位、城市规模、城市区域辐射力、城市公共资源富集等等远远无线超出了三线及四线、五线城市，造成了巨大的羊群效应，人们你追我赶，在一、二线城市买房买户口，为自己的子女将来的升学及就业提供便利，甘愿做子女的奴隶！这正应了慈禧写给母亲的一首诗：“世间爹妈情最真，泪血溶入儿女身。殚竭心力终为子，可怜天下父母心！”

（二）国家的宏观政策比中利率低下和超发货币，是房价上涨的根本原因

利率低居民收入高房价必然高，利率高居民收入低房价必然低，利率与房价二者总是成反比。中国、美国及日本等金融实践表明：货币金融政策总能导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，中国自2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，2009、2012、2014-2016年，都跟降息和货币供应增速加快有关。

实践表明：利率低下（事实上居民存款为负利率）和超发货币的宏观金融政策是中国2015-2016年房价暴涨的根本原因。

（三）国家的宏观政策中人口的爆炸，促进了房价上涨

从2003-2015年的13年中，每年死亡人数基本平稳，但出生人口年年递增，其中2003年出生44859人， 2015年出生126648 人，其中2014年人口出生达到2003年之后的最大值为152929人，人口暴增了3.41倍，2003年北京房价均价为6000元/m2，2014年全国100个城市（新建）住宅平均价格为10960元/ m2，北京房价均价高达26400元/m2，是2003年北京房价均价的4.4倍，可见国家的宏观政策比中人口的爆炸，是房价上涨的诱因。

三、未来房价还会涨，房价总体趋势是上升，涨幅有限

（一）中国房价上涨的基本面仍有一定空间

如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率56.1%，与欧美国家相比，未来还有20%的空间，将新增城镇人口3亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。

（二）用国家宏观政策调控房价是当务之急，是遏制房价上涨的核心

如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价必然见顶调整。一般情况下，一轮房价上涨和需求释放周期为18个月左右，2016年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。

四、结束语

探索房价意义就是为政府及专家学者制订合理的房价销售策略政策提供智力支持和参考借鉴，对构建和谐社会做贡献；促进房价价格合理更是构建和谐社会的必然要求，我们要永远坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位思想，最大限度地用国家的宏观政策比如城镇化、货币、利率、人口、增设房屋买卖最高价、增设暴利罪等手段调控房价；彻底遏制房价暴涨，从而为创建和谐社会做出自己应有的贡献。

参考文献：

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