共有产权住房的利益分配及风险承担

易宪容

为了进一步调控房地产市场和落实住房保障政策，北京酝酿多年后终于决定推出“共有产权住房”。8月3日，北京市住房和城乡建设委员会发布了新制定的《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称为《办法》），公开征求社会意见，其中规定“新北京人”（稳定就业的非北京籍无住房的職工）房源分配要不少于30%。

该《办法》规定，共有产权住房是政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格于同地段、同品质商品住房价格水平低，并限定使用和处分权利，实行政府与购买住房人按份共有产权的政策性商品住房。

该《办法》还指出，共有产权住房供应对象为符合本市住房限购条件，且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请人应当年满30周岁。离婚者3年后才能申购。一个家庭只能购买一套共有产权住房。已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭，不得购买共有产权住房等。

北京市各区政府根据共有产权住房需求等情况，合理安排共有产权住房用地。已经购买共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购买住房产权份额。共有产权的住房也不能进入商品房租赁市场等。

《办法》的宗旨就是现在的基本制度（房地产土地制度、税收制度、房价上涨趋势等）不改变的情况下，如果让新进入北京工作的居民也能够分享到北京的保障性住房。但此保障性住房与彼保障性住房不同，只有受到严格限制的虚拟性保障性，而不能够享受实质性保障性。

首先什么是“共有产权住房”？按照《办法》规定，就由政府组织建设的住房，既不是以某种标准直接分配居民居住的保障性住房，也不是通过市场交易购买的商品住房，而限定住房购买者资格或严格的购买准入，限定住房交易价格（办法规定一般会低于相应住房商品的市场价25%），限定购买者使用条件及转让条件的住房。这种住房政府以政策性土地投入占住房的所有权25%，而有资格的购买住房者支付全部购买住房的成本享有75%的住房所有权，在规定范围内享受全部住房使用权，购买不满5年的共有产权住房购买者没有住房的处置权，只有购买5年之后并把其政府25%所有权再购买过来，形成完全的所有权之后，购买住房者才能够享受住房交易处置权。

纵观历史，共有产权住房也曾出现过，比如英国上个世纪60年代之前，新加坡的祖屋，香港的公屋等，但是这样一种利益单边享受，风险单边承担的共有产权住房的制度安排是绝无仅有的。

这种共有产权住房设计有几个制度设定，一是当前的不合理或损害绝大多数人利益，甚至于违宪的《中国城市土地管理法》永远不会改变。试想中国《宪法》规定全国的土地或是国家所有即公有，或是农村集体所有。所以，共有产权住房就是利用这种制度设计上的不合理，把公有土地转化城市政府所有，这样地方政府不仅可以无成本占有当地城市的土地，也可无成本享受这种共有产权住房的25%的所有权。

二是这种共有产权住房设计设定北京市的住房价格永远只会上涨而不会下跌。由于北京的住房永远只会上涨而不下跌，所以相关部门设计这样一种共有产权住房意味着购买到这个住房，就能够完全分享一份北京政府给予的住房福利。如果北京市的住房下跌，甚至于下跌25%以上，那么政府所持有的25%的所有权就会消失。所以，共有产权住房的设计者的愿望就是让新北京人意识到，即使当前北京市的住房价格已经涨到天上去了，但是这种涨到天上去的价格只会上涨而不会下跌，这样新北京人也就有愿意持有住房超过5年以上，等持有5年之后，购回全部的住房产权可以自由处置或转让。这样北京市政府可以获得一笔可观收入，购买住房者也可赚到一笔。这是双赢。

三是这种制度设计假定政府的行政性操控手段可以无所不能，认为这种政府完全的行政性操控能够让表面上北京市的住房市场回归到居住为主导的市场。但是，这种回归也只是短期的，5年之后购买全部所有权同样可以成为商品房到市场交易。

但是，这些假定是不成立的。一是中国的住房要回归到居住市场，就得对中国现有的土地制度进行全面修改，否则不可能达到这个目标。二是北京的住房要回归到居住功能，要想保持北京的房价永远顶在天花板上是不可能的。否则北京市的住房市场永远是一个投机炒作的市场。如果北京的房价下跌，共有产权住房购买者只能单边承担其风险。三是政府之所以行政性房地产调控政策无所不用其极，最为核心的问题就是要操纵市场及房价。这种格局笔者相信未来会改变。看看加拿大温哥华及多伦多的房地产调控，哪有会用过多的行政性手段的。其经济杠杆一出手，两地房价立即下跌。

可以说，这种共有产权住房制度设计，看上去很美，是专业为新北京人设计的保障性住房制度安排，实际上是要这些新北京人托住当前北京的房价永远只是上涨而不下跌。同时，这也是一种收益与风险和成本不对称的制度设计，把本来复杂的住房产权制度搞得更为复杂。因此，笔者认为北京的法律专业人士及专业性民众，可以对这种制度设计提出更多的修改和完善意见。endprint