简议房地产开发管理的主要特征及其措施

朱海鹏

摘要：基于房地产项目开发受到工程施工进度、工程施工质量以及对工程施工成本的控制等诸多因素的影响，因此必须加强对其进行科学的开发管理，科学的开发管理在保证顺利施工的同时还具有提高企业综合竞争力的作用。本文阐述了加强房地产开发管理的必要性及其主要特征，对加强房地产开发管理的措施进行了论述分析，旨在促进房地产业的可持续发展。

关键词：房地产开发管理；必要性；特征；措施

一、加强房地产开发管理的必要性

房地产开发管理是指在确定的时间范围内，为完成既定目标通过有效的领导及控制、计划以及组织能力，充分利用现有资源的运行机制，并通过特殊形式形成临时性组织的一种系统管理方法。随着经济和社会的快速发展、消费者生活水平的日益提高，人们对于自身所居住的环境要求也在逐渐提高。为了满足人们对于的居所的需求，房地产的开发商需要充分地意识到开发管理在房地产项目过程中所起到的重要作用。房地产质量是人们不断追求的一项指标，企业也要根据现实需要，以科学的方法管理房地产项目，对房地产的开发项目进行严格和规范的质量管理，从而提高企业的经济效益。

二、房地产开发管理的主要特征

房地产开发管理的特征主要表现为：（1）复杂性特征。房地产开发管理具有多个组成部分，工作需要跨越多个组织，运用多个学科知识来解决所出现的问题。房地产开发管理工作可以借鉴的经验较少，执行过程中存在未知因素较多，未知因素又常具有不确定性。并且需要将不同经历、不同组织的工作人员合理地组织在一个具有临时性的组织当中，在成本、科学技术、进度等相对严格条件下实现开发项目的目标等。这些复杂多变的因素都体现了房地产开发管理是一项复杂的工作，并且其复杂性与其他的生产管理存在很大的不同。（2）寿命周期的特征。房地产项目管理的本质是对一次性的房地产工作的计划和控制，保证预定目标在规定期限内完成。一旦工程的目标得到满足，項目本身就失去了存在的价值而最终解体。因此房地产开发管理具有一种人们可以预知的寿命周期。（3）阶段顺序的特征。房地产开发管理具有较明确的阶段，这些阶段一般可以通过其任务的类型来划分，或者由关键的决策划分。根据每个阶段项目的内容不同，阶段的定义以及划分也产生了区别。一般认为房地产开发项目的每个具体阶段应结合管理上的不同特点，及时提出要需完成的多种任务。

三、加强房地产开发管理的措施

1、房地产开发可行性分析的科学管理。房地产开发可行性通常由房地产公司委托，经过审定的有关工程设计和咨询类单位来完成房地产开发的可行性研究。经过经济、技术等方面的分析拟建项目以及比较多种拟建方案，进一步提出客观科学的评价意见，经咨询单位与房地产双方确认可行后，最终进行房地产开发可行性研究报告的撰写工作。可行性研究的报告经批准后，可以作为投资项目的确定以及设计文件的编制的主要依据。可行性研究报告是一项具有科学性质的研究工作，绝不可跳过这一阶段，盲目地决定房地产项目的启動工作。

2、严格房地产开发的风险防范管理。风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：（1）风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。（2）风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产开发管理过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

3、强化房地产开发设计阶段的管理。随着市场经济的日渐完善，使得房地产市场竞争的日益加剧及提高了消费者成熟度，房地产开发企业应重视企业的品牌建设。当然企业的品牌建设不是靠大量广告投入，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。它们都是通过多年经营和多个项目的积累，才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。一些大型集团由于具有较好的企业品牌，已与世界五百强之一的某境外企业合作，在国内很多大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。国内房地产市场要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。

4、加强房地产建设项目实施阶段管理。房地产建设项目实施阶段主要工作为工程建设及招标。根据国家相关工程建设的规定，房地产建设应禁止让利、垫资等非法行为的出现，积极进行工程建设的公开招标。应避免公开招标下的私自议标，甚至一些没有完整的施工设计图的私下议标行为。私自议标的状况下会由于资金不足等原因，导致施工方如果按照正常施工计划将无法收回施工建设的成本，这样的情况促使施工单位必然会采取一些非法手段例如偷工减料、使用劣质材料等来完成建设项目，最终对工程项目的质量产生极大隐患。

结束语

综上所述，随着城市化建设的不断推进，促进了房地产业快速发展，同时为了保障房地产项目质量，在房地产建设项目开发管理过程中，要不断规范自身的行为，严格遵守国家的法规，才能保障房地产开发的顺利实施。