商业银行房地产贷款的信用风险及防范对策

殷爱杰

摘要：在改革开放的刺激下，市场需求的刺激下，国内的房地产市场得到了迅猛的发展，而房地产贷款也成为了许多购房者的首选交易方式，也是许多房地产企业进行资金运转的重要保障。作为经济商业活动中的重要机构，商业银行在其中发挥了巨大的作用，它是经济发展的催化剂，是促进市场发展，为商业活动保驾护航的重要金融机构，是许多商业活动展开的必要载体。由于房地产市场的发展，矛盾也在发展中凸显出来，目前，房地产贷款的不断攀升，也引发了大量的信用风险，产生了大量的不良贷款，给银行的发展带来了许多困扰，极大的影响了商业银行的正常发展，极大的损害了金融机构以及国家的利益。笔者根据相关文献，对当前房地产贷款的信用风险进行讨论，并提出相关的解决对策。

关键词：商业银行；信用风险；房地产；贷款

房地产贷款存在大量的不可测风险，由诸多原因造成。由于风险形成条件的变化性，许多风险呈现出随机特征。但是规律还是有迹可循的，这就让风险的研究工作显得非常必要了。只有对风险的类型进行研究，并进行对策分析，才能在贷款中较好的对风险进行管理，保障银行的利益不受损害。随着目前房地产的不断发展，其对于银行的依赖也在不断地攀升，而一些银行为了效益也不断地放开对房地产贷款的准人条件，一些银行职员的不合规操作，信贷审核的失误，再加上目前房地产市场的不稳定性以及振幅政策的变动，引发了大量的信贷风险，给银行的运转带来了极大的威胁。

一、商业银行房地产贷款风险产生的原因分析

1.1部分商业银行对于房地产贷款的准入条件过于宽松

目前，一些商业银行为了“冲业绩，拼绩效”会不断地放低房地产贷款的准入门栏，造成了一些企业对银行贷款的过于依赖，以及银行业务对地产企业的依赖。这种扭曲的发展模式给银行、企业带来了巨大的风险，一旦企业出现资金断裂以及其他突发问题，就会直接给企业自身和银行带来巨大的打击，造成极大的风险。其次，一些银行的客户经理在进行审查时，为了自身的業绩和绩效，或者是受到一些其他的诱惑，会放低审查标准，甚至进行资料的造假和数据的造假，这样就会产生极大的信贷风险。

1.2贷款风险管理意识不强

当前，除了房地产企业外，还有不断增加的个人消费业务，跟企业贷款不同，个人贷款业务周期较长，动辄数十年，在这一漫长的贷款周期内，风险会被不断地扩大，突发因素会造成个人贷款的逾期和坏账。另外，国内的人人征信系统还处在初步建立阶段，银行很难根据现有资料对一个人的征信进行评估，这就给个人贷款风险带来了极大的隐藏性，增加了银行的信贷风险。而银行贷款一般将贷款存量作为关注重点，对于贷前调查以及后期的贷后调查却不够重视，风险意识不强。另外，国内的商业银行出现较大的风险后，一般都会依赖央行的调控和国家财政的扶持，这种缺乏竞争以及安稳的环境都让商业银行对责任的意识较为淡薄，造成了审查不严和大量的信贷风险。

1.3贷款风险管理机制不健全

国外商业银行一般都建立有专门的贷款风险管理部门，专职处理房地产贷款风险，这样有利于明确责任、提高效率。国内银行对风险管理则比较松散，尚未形成一整套贷款风险管理运作机制，风险责任不明确，难以采取有效措施防范和化解风险。金融制度的缺陷把商业银行推向了房地产信贷风险的焦点之上。在我国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企業流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

二、商业银行房地产贷款的信用风险的特性

2.1风险的不确定性

一般情况下，大多数学者对风险定义都是损失的不确定性，偶然性和不确定性为风险出现的常规形式。客观不确定性和主观不确定性是风险不确定性的两种形式。

2.2风险的渐进性

风险的形成并不是偶发的，而是具有因果联系的。它的形成是受到周围事物影响的，当周围的环境、客观因素、主观因素相互作用时，风险便会随着自有的规律的变化发展形成。正因为风险的产生是有迹可循的。所以当我们改变风险发生的条件时，风险的性质、影响力也会随之变化。

2.3风险的相对性

矛盾的特殊性在中小桥梁建设工程中是非常明显的。同一风险在不同环境下呈现不同的作用效果。因为人们承担和识别风险的能力不同，以及项目规模和投入的差异，因此风险的规模和后果不一样。

2.4风险的多样性

房地产项目的施工期长，规模大，涉及范围广，风险因素多，项目在全生命周期的风险呈多而复杂，以及大量的风险因素相互关联变化，互相影响，使其更为复杂。而这些因素与外部因素交叉作用时又体现了纵向性。

2.5风险的可测性

虽然信贷风险是不确定的，但人们仍然可以掌握他们的变化，风险的客观性，决定了人们可以对风险发生的概率进行主观的预测和估计，以及对风险导致的后果进行主观判断。现代计量方法和技术提供了客观判断依据，可用于衡量项目风险，并使用这些方法来掌握项目风险，以更好地控制和避免风险。

三、商业银行房地产贷款的信用风险的防范对策

3.1强化征信系统，对企业进行严格的资质审查

对于银行来说，出现信贷风险不仅会对银行的利益产生极大的影响，也会让客户对银行失去信心，这对于银行的发展来说影响是非常大的。因此，为了避免出现信贷风险，银行需要严格的对相关的客户进行资质审查，对于企业的状况有着较深的了解，对其负债、资金流向、征信情况等进行充分的了解，以此来筛选客户，避免诈骗发生，降低银行风险。

3.2提高银行职员的专业能力

银行需要提高从业人员的人职门栏，提高员工的综合素质，确保相关人员的专业性。以此来避免在审单过程中，由于员工的专业性不强导致的数据、金额误差，导致信贷风险的产生，让银行陷入不利地位。因此，必须要强化员工的专业能力，避免由于个人失误而导致的银行诈骗风险。对于商业银行来说，只有制定完善的管理机制，用明确的规章条例来进行员工行为的约束，才能促进员工行为的合规。只有建立完善的规章制度，才能规范人的行为，只有加强思想政治的建设，才能激发人的主观能动性，为银行的发展提供源动力。同时，也只有做好银行在管理机制上的建设，才能起到规范人的行为，让员工的应为更加合规，避免出现操作失误等情况。

3.3建立以还贷能力为主要对象的房贷评估系统

我国银行目前在决定对房地产借款人是否进行开发放贷时，主要评估对象是借款人提供的抵押资产或担保资产。这种评估方式一方面不能为银行放贷提供具有前瞻性的风险预警，另一方面，作为事后补救措施，没收的房地产商的抵押资产或担保资产越多，对银行来讲也就是不良资产越多。银行放贷的目的是获得更高的现金收益，因此对放贷风险的评估主要是放贷对象的还贷能力。

3.4建立和完善银行法人治理结构和机制

从内因看，缺乏风险约束、责任约束、有效监督和经济上的激励使得商业银行风险意识淡薄，偏好于短期利润，从而将资金集中投向利润丰厚的房地产。改变银行这种角色的根本途径在于完善银行治理结构和治理机制。

3.5完善立法，清晰权责

正是因为立法的缺失，让许多安全风险无法解决，既造成银行的损失也会造成相关客户群体的损失，极大的阻扰了银行的正常发展。因此必须要进行立法的完善，进行标准的确定，只有将相关的标准完善了，才能将权责进行清楚的划分，一旦出现信贷问题能够及时的进行追责和处理，尤其是在银行信贷板块，一旦出现信贷问题，信贷过程繁琐，解决周期较长，如果没有相适应的法律法规，就不会对恶意逾期的客户产生震慑作用。也只有完善立法，清晰权责，才能保障银行、客户等相关群体的利益。

四、结束语

为了建立良好的信贷环境，防止信贷风险的发生，需要不断地加强银行的警惕性，提高金融机构的监管力度，提高银行的监管和审查力度，提高银行员工的专业性和合规性，防范信贷风险的发生。但是由于认识的局限性和实际经验的缺乏，笔者对于信贷风险的防范看法还较为浅显，还有很大的进步空间，希望能够引起更多专家对这一板块进行关注研究，为信贷风险的防范提供理论依据和方法。