房地产行业土地增值税纳税筹划

摘要：房地产行业的迅猛发展既带动了经济发展又在其中扮演着重要角色，如何促使该行业健康发展是一个引人深思的问题，从而土地增值税进入了人们的眼帘。

关键字：房地产；土地增值税

一、纳税筹划的目的和意义

房地产企业施行合理的纳税筹划的根本目的是使公司利益最大化。而且房地產最终消费的是个人，由此这些人也顺势成为了税负承担者，最终将会增加个人购房者的成本。因此，纳税筹划的目的就在于，面对可能增加的税收负担，尽可能的减少其对企业乃至个人的影响。

该行业涉及的税目繁多，而土地增值税由于税负强，税率高更是成为其重中之重。而且在房地产行业中重复征税的现象十分典型，比如在营业税和土地增值税之间虽然是针对同一个征税对象，但却在营业税和土地增值税上有着不同的征税标准，这也导致了重复征税。因此，对房地产企业进行这样的筹划有着意味深重的意义。

二、必要性和可行性

（一）必要性分析

在征税的过程中可能会有一定漏洞。土地增值税的不断发展也表现了相关行业迅猛发展的反应。土地增值税从开征以来就不断增长，增幅率甚至达到百分之两百以上，但是在这些年来，我国税务部门统计的实际已经缴纳的土地增值税只占到了全国房地产销售总收入的百分之一左右。土地增值税的增长速度很快，但是与飞速上涨的房价和房地产的销售收入对比，这一数据有着明显的差别。再加之该税的清算难度较大同时在纳税筹划的过程中又会有很多过时的理念和误区，这也进一步清楚的体现了在房地产行业中开展土地增值税纳税筹划是非常有必要的以及反应了土地增值税在房地产行业中的举足轻重的地位。

（二）可行性分析

首先，土地增值税施行四级超率累进税率，其征收额占到了企业非常大的一部份利润，如果对其加以控制，可以增加企业利润；其次，房地产企业在某些时候适当减少房产售价，可能会带来更多的收入，因为在计算税率时，其增值额未超过扣除项目金额的比率，增值率则可能刚好在下一档；第三，房地产企业可以在某种时候相应增加其成本，这样也可能带来更高的收入，因为在扣除成本后，其利润也会下降，利润的下降会导致增值额在允许扣除的金额内，这样就会适应低一档的税率；第四，当企业在计算可扣除的合法的增值额时，除了有关的成本费用，也可以把为获得土地使用权所产生的成本、开发土地所耗费的成本、新修建商品房及相关设施花费的成本三项费用成本加和的20%加计扣除；第五，对于修建普通标准用住房但是用于买卖的，要是其增值额没有超过扣除项目金额（也包含20%范围内加计扣除的金额）20%的，即可以免交土地增值税。

三、土地增值税存在的问题

众所周知，房地产开发企业的周期较长，所以在土该税清算的周期更是冗长，并且无法根据相关年份精确估算；此外，土地增值税清算时涉及到很多复杂的扣除项目和免征项目，需要企业配合提供相关资料和凭证。其次，土地增值税属于地方性税种，并且为地方财政作出较大贡献，地方政府出于其经济效益以及政绩考虑可能并不愿意为了清算而打击房地产行业。而且企业每个项目的工程进度也有差别，所以必定会导致大量的子项目未到达税法的结算时点，所以也会产生相当大额的未缴数。也不忽略房地产企业使用税法中的相关条目故意延后应结算的时点。比如在房屋预售环节，将预售的房屋条件结算点适当拖后。

常见问题的处理办法：1.关于借款利息的问题（1）将利息费用调整至财务费用中，将划分到财务费用性质的借款费予以扣减而不是直接全额计入成本费用中扣除。

（2）房地产行业属于借款非常高的行业之一，但是并非所有因为借款而产生的利息都能据实扣除。如果能够拿出有关金融机构的证明便能够如实扣除，倘若无法拿出相关证明，便按照同期商业银行同类贷款利率予以扣减。

2.销售精装房屋设计家电家具成本计算扣除问题

如果房地产商销售的房屋是精装房，而且带有家具家电的房屋，允许将装修款计入其开发成本，在计算土地增值税的时候予以扣除，但是这部分扣除的成本不包括家具家电的成本，如果直接全额扣除的，则应该用加上这项成本费用后的销售收入计算土地增值税。

四、土地增值税纳税筹划建议

（一）從合同方面控税

一个完整的税务流程大概是：产生，核算和缴纳。所以，企业的税负多少其实并不是财务部门想做多少就做多少，它的实质是企业在发生业务的时候就自然产生的一笔税负，合同、买卖流程和税收之间存在的关系即是买卖流程取决于合同，买卖流程又决定了税收。所以，如果在签订合同时注意细节便可以在降低企业税收成本中起到了关键的作用。也只有注重增强交易过程中的税收管理，才可以实现真正意义上的合理避税。

在签定合同时，要适当使用政府相关的征税法律。因为地区不同会有不同的政策，但是如果在销售民用住宅时，其增值部分没有超过20%就可以免交增值税，所以该行业与设计单位签订开发民用住宅设计合同时必须要想到民用住宅的相关法律政策，不然哪怕增值部分并没有多余其允许减掉项目范围的20%，也不适用于免征的优惠政策。

（二）从票据方面控税

在企业中应该保证与银行往来的各项凭证、发票的开票人和收票人和进行工作的人员相互统一，要是在业务交易过程中，不能确保这些资源的统一性，那么可能会有票据和实际的价款不一致的现象出现，一旦涉及到了虚假开票，将会承担相应行政处罚更有甚遭到刑事处罚的法律风险。为了避免这一风险出现，企业应特别关注审查银行的收款付款凭据、业务凭证以及凭证和相关发票上所列支金额是否一致。

如果房地产企业在截止土地增值税清算日当天仍然尚未付款但在其开发成本支出中却已取得了相关的合同和发票，这些发票上得金额也是不能直接据实扣除的。而是应该根据不同的受益对象，按照一定的分配标准，将不同的成本费用归集到不同的项目中去，并且这些成本费用是真实发生且存在的，且取得相关凭证，能够按照一定的标准归集分配的。再采取合理的财务应对方法对其予以核算。

参考文献：

[1]谢芝丽：《我国土地增值税探讨》，《现代商贸工业》，2008年第8期；

[2]李昱炅：《房地产企业税务筹划浅析》，《西部财会》，2010年第六期；

基金项目：西南民族大学中央高校基本科研业务费专项资金资助，项目编号：2017ZYXS85

作者简介：

杨岚（1993年10月），汉族，西南民族大学MPAcc在读