商业地产开发及营运中的全面价值管理

张国明

摘 要：近几年我国房地产投资领域发展迅速，经过多年的热点投资和开发，我国房地产整体取得了巨大进展，但与此同时也出现了不规范、高风险等缺陷，并且在实践过程中也容易遇到各类不同的问题。由于缺乏合理规划与整体布局，房地产开发营运屡遭困境，无法实现盈利，甚至容易导致资金断裂，有破产之虞。这给投资者、建设者、消费者带来了巨大的经济损失，浪费了大量的社会资源。笔者从商业地产开发营运的角度进行分析，对其中的重要问题进行了总结归纳，并一一解答。商业房地产开发之所以生存困难，究其根本是由于开发企业对商业地产的本质特征和规律认识不够，在接下来的过程中应当善于发现问题、解决问题。中国房地产业自20世纪90年代以来经历了十余年的高热，商业住宅销售迅速，呈现出一片繁荣景象。为了更好地促进房地产事业的开发，防止出现大规模的通货膨胀、经济困难，我国房管部门开展了一系列的管制措施，出台了诸多相关政策。这给房地产开发带来了不小的影响。面对这样的局面，房地产开发商及其管理机构应当充分认识到时局的重要性与紧迫性。积极改革内部运行机制，加强管理，从而有效地应对当前的宏观环境与经济布局。房地产凭借其自身高投入、高回报、高风险、高共性的特质使人又爱又恨。笔者对其中的全面价值管理进行了总结，并相应地提出了自己的看法与建议，希望能够帮助解决相关的问题。

关键词：商业地产 运营 全面价值

中图分类号：TP39 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2017）08（b）-0121-02

1 我国商业地产管理过程中存在的问题

1.1 地产销售人员管理方式落后，其积极性不足

房地产公司在全面价值管理过程中很容易忽视销售人员的管理与规划。销售人员的心理状态、销售经验与水平一定程度上影响了房地产开发销售的结果。当前很多房地产销售公司所雇佣的销售人员经验不足，不懂得如何察言观色、不懂得人情世故，在推销过程中成功少、失败多，这会影响公司盈利与自身声誉。其次，销售人员的收入大多由提成加基本工资构成，在这样的布局下，销售人员会产生懒惰与抵触情绪，不想工作，在日常工作过程中自由散漫，严重影响了周围同事的工作积极性。长此以往必然会对房地产销售整体产生不良影响。这说明存在该问题的房地产开发公司相应的管理方式较为落后，有较大的改善与调整空间。

1.2 商业房地产开发运营成本高，资源大量浪费

众所周知，房地产开发运营需要大量的资金作为支持，在运行过程中往往需要不断地投入资金进行支撑，这一过程给一些实力较差、资金准备不足的公司企业带来了巨大的压力。其次，房地产开发、运营过程中存在着原材料成本、人工费用、房屋租赁建设费用、相关文件申请批准费用等多类费用。这些费用有部分可以通过细致的处理从而被有效地降低。然而在粗放的价值管理过程中，管理者、投资者很难发现这一问题，在房地产建设过程中造成了大量的资源浪费；在人员雇佣过程中挑选不当也会造成一定的经济损失；除此之外的成本消耗数不胜数，资源的大量浪费消耗了企业大量的资金投入。開发营运环节的资源节约、成本控制至关重要、刻不容缓。

1.3 事前调查研究不足，存在极高的维持风险

房地产开发在不同的时期其基础环境不同，不同的政策、不同的经济环境都会对房地产开发产生决定性的作用，因而应当对房地产开发环境进行充分的调查研究。然而在实际运作过程中很多房地产开发企业并未能做到及时调查研究，抑或是调查研究的结果差强人意，无法满足实际需要。对于合作伙伴的资质、人品、担保等方面没有良好把握往往也会给企业发展带来极大的挑战与困扰。因而房地产开发企业在这一过程中一直处于高风险的状态，稍有不慎就会导致企业运营僵局，大量楼盘成为水中月、镜中花，严重者会导致企业资不抵债，走向破产的边缘，因而事前调查研究极为重要。

2 解决相应问题的措施与方法

2.1 改革工资标准、公司红利，充分调动销售人员营销积极性

为了提高相关房地产销售工作人员的积极性，应当积极改革工资待遇与福利发放标准。不能使工作人员产生“干多干少都一样的”思想观念。要充分调整工资计算标准，适当降低基本工资，提升工作提成的产出比，从而使相应的工作人员认识到懒惰并不能致富，只有在辛勤努力下才能创造财富。对于公司福利的发放要及时调整，对于优秀的销售工作人员有倾向性地进行奖励，从而调动大家的销售积极性。对于优秀的销售工作人员要积极引导，可以适当进行宣传，树立企业内部的价值导向。面对工作内容日益增加、工作强度不断加大的大环境，可以适当地提高相应销售工作人员的工资水准，提高其售出房屋的提成与收益，使得销售人员真正从这个过程中获利。

2.2 树立节约成本的规范意识，降低资源消耗

房地产开发存在诸多成本的消耗，节约成本、降低消耗是企业发展繁荣的一项基本要求。为此要在企业运行、房地产开发过程中积极地考虑成本计算的问题。在这些成本消耗中，以原材料成本、人工费用、房屋租赁建设费用、相关文件申请批准费用等费用消耗为主，这些成本消耗会对企业运行产生较大的影响。企业公司应当树立节约成本的规范意识，将节约成本的思想观念在全公司内推行，形成节约资源、降低成本的良好风尚。其次应当建立专门的资源节约监察部门，对于浪费资源的行为及时处理处分，对于节约资源的行为进行褒奖公告，并提供一体的实体奖励，使得相关人员在大气氛大环境中形成节约资源的思想观念，推动整体产业建设。

2.3 对房地产开发环境进行充分调查研究，及时发现风险，规避风险

实事求是、调查研究是处理实践问题的好方法，在房地产开发过程中也同样适用，为了规避风险，为企业提供更好的发展机遇与环境，就应当对企业运营发展的周围环境有一个清晰的认识。要对周围的人口基数、楼盘分布、建筑用地总面积进行积极调查，还要对相关居民的生活质量与状态有一个大致的了解，以确定楼盘价格确实能够被大众所接受。要积极引导民众对本企业的关注，根据周围居民的喜好及时调整建筑布局、外观设计。并且在与其他公司、投资人进行合作时，要充分调查其资信背景，对其历史交易、资金走向有一定的把握。在出现投资风险、疑难问题时不妄下论断，积极召开会议妥善解决。要建立规范化、系统化的风险发现及解决机制，建立专门的风险解决部门来妥善安排风险事故的解决途径，要有事先预警机制，设计应急预案。出现问题及时寻找相关部门进行处理。要建立良好的公关系统，对事故的出现及时发声，以免造成更加严重的影响。要建立法律援助专门团队，一旦出现法律问题，及时收集证据、保存原有文件材料，以应对不时之需。要积极响应国家各部门的号召与政策，在遵纪守法的前提下实现企业盈利、社会受益的双赢。

3 结语

房地产开发管理是一个复杂而繁琐的系统工程，在这一过程中应当对各方面存在的问题进行充分的考虑。我国房地产与他国相比呈现出明显的“泡沫化”与虚高风险，一方面表明我国地产投资确实处于较为繁荣的阶段；另一方面也表明公众对房地产领域具有较高的幻想与奢望，盲目投资并不能保证最大的收益。为了更好地解决这一问题，笔者查阅资料、实地调研，提出了自己的见解与建议，希望全面价值管理能够发挥出其应有的作用，我国房地产开发能够越来越好。

参考文献

[1] 邱燕.房地产顾客价值研究[J].特区经济，2005（3）：184-185.

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