长租公寓：房地产市场下一个风口？

杨光

随着存量房时代的到来，主打优质服务的长租公寓，会成为房地产市场的下一个风口吗？

住建部等九部委近日发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的城市。值得注意的是，以长租公寓为代表的住房租赁市场在深圳已呈现爆发式增长。放眼全国，长租公寓更是被许多房企和中介视作转型的方向。随着存量房时代的到来，主打优质服务的长租公寓，会成为房地产市场的下一个风口吗？

租赁市场，越来越被视为房地产市场“最后的红利”。深圳长租公寓市场从2014年开始发展，现已进入“爆发期”。截至目前，深圳全市的长租公寓运营商已突破了100家。这些房源大多來自旧工业区、旧住宅区以及城中村等，它们大多数主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修。

在深圳南山区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，房间的装修与布置极其“文艺”，家具齐全，对于年轻人来说的确很有吸引力。记者致电集悦城客服得知，20平米左右的单身公寓，每月房租最低要2280元，水电和网络费用另算，还需额外缴纳150元的管理费。

集悦城单身公寓2000多元的房租价格比一条马路之隔的城中村塘朗村贵了近一倍。相对较高的租金是目前深圳长租公寓市场的普遍写照。尽管如此，盈利还是很困难。放眼全国，盈利难是长租公寓普遍面临的问题。据中原地产首席分析师张大伟介绍，由于改造成本和空置率较高等因素，现在长租公寓的年租金回报率在2%左右，最高不超过3%，还处于抢占市场和烧钱的阶段。

尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但仍有大量资本开始涌入长租公寓市场。从2014年小米董事长雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近百亿资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。此外，许多房企和地产服务中介也把长租公寓视作转型的方向。

万科是最早进入市场的玩家之一，去年5月正式推出了长租公寓业务。目前已在北京、上海、广州等26个城市布局。

地产服务中介涉水长租公寓市场也由来已久，收益方式主要是获取租金差价，其中进入市场最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，去年5月宣布独立运作。张大伟认为，企业在长租公寓市场展开布局主要有两方面的考虑。

张大伟说：“现在对于很多企业来说，它提前布局的目的有两个方面：一方面是试水这个市场，形成一定的品牌实力，可以比其他企业有未来的先发优势。另外，对于这些企业来说，确实有一部分是存在着存量资源，它也是为了盘活资源。比如说有些开发商手中其实是有一些这种商办类的库存积压，在这种情况下，出于资金盘活的角度，其实它对于资金回报率来说要求就没有那么高了。”

有观点认为，如果说过去10年存量房市场只集中在二手房交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产未来最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。链家研究院院长杨现领说，未来长租公寓可持续的盈利将主要来源于优质服务的溢价。

杨现领分析：“资金回报率会提升，但是总体很难大幅度的提升。未来一段时间内，我认为租金的涨幅都不可能太快。未来，我认为更可持续的是服务的溢价。消费者真的为好的服务、好的产品买单的时候，这个行业才能够持续地获得行业的发展、租客的消费升级带来的红利。”endprint