“唯一住房”可否被强制执行

王栋

民事执行，是生效的民事判决、民事裁定、仲裁裁决、公证强制文书得以实现的根本保证，有效的民事执行关系到司法正义的最终实现。但是“执行难”问题在司法实践中并不少见。其中，尤以被执行人唯一住房的强制执行问题，一直为人诟病，只查封不拍卖的情况不鲜见，甚至大部分人一直存在误解，认为唯一住房就是被执行人的生活必需用房，法院只能查封，不能拍卖。但事实上我国相关法律法规以及执行实践中都认为唯一住房是可以强制执行的。本文将从唯一住房的认定着手，结合我国法律之规定，探讨唯一住房强制执行之解决途径。

“唯一住房”的认定

2004年11月4日《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》[法释〔2004〕15号]（以下简称“《查封扣押冻结规定》”）首次在法律层面引入“唯一住房”之概念，即“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。该规定发布后，虽引发了社会的广泛关注和讨论，但由于其规定之不确定性，使得其难以在后期执行中产生重大实践意义，亦未在实践中对唯一住房的执行起到重大的推进作用。

笔者认为，唯一住房不能以登记在被执行人名下的房屋数量作为唯一标准，应当综合考虑被执行人的家庭成员名下的房屋数量、房屋面积、房屋价格、实际居住情况等多种因素予以认定。

（一）被执行人家庭成员有其他可供居住房屋的

实践中，被执行人往往与其他家庭成员共同居住。考量是否为被执行人唯一住房应当以家庭为单位计算房屋数量。如果被执行人长期居住或可以长期居住在其家庭成员名下的房屋中，此时，笔者认为由于被执行人具有相对稳定的其他住所，在此种情况下可以认定被执行人的“唯一”住房已经超过了生活所必需的标准。

（二）被执行人的唯一住房面积过大超出生活所必需的

对于被执行人的房屋面积是否超出生活所必需的认定标准，可以参照当地住建部门公布的上年度人均最低住房标准建筑面积，以及虽已废止但仍可参考的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（2007年12月1日被《廉租住房保障办法》废止）第三条之规定，“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。”

（三）被执行人的唯一住房价格过高的

唯一住房的价值应当作为是否超出被执行人生活所必需的另一重要标准。笔者认为，在评估后唯一住房的变现价值明显高于被执行人所负债务，且剩余价值基本可维持被执行人合理期间的生活或置换其他低价值房屋的情况下，应认定该唯一住房超出被执行人生活所必需的标准。

（四）被执行人租有其他的房屋的

对于被执行人名下虽仅有一套住房，但其长期固定租住在第三人房屋内的情况，笔者认为，居住权应当以是否享有稳定的居住权为标准，而不以是否存在其他房屋为标准。在此情况下，应认定该唯一住房已经超出被执行人生活所必需的标准。

“唯一住房”执行的法律依据

我国法律法规中对执行唯一住房问题有着诸多规定：

1.民事诉讼法规定，对被执行人未履行法律文书确定的义务的，“人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。” 1991年、2007年、2012年的民事诉讼法均沿用该规定。

2.《查封扣押冻结规定》中第六条、第七条规定，人民法院可以查封对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，但不得拍卖、变卖或者抵债；对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，在保障被执行人及其所扶养家属所必需的居住房屋后，可予以执行。

3.最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释〔2005〕14号）规定，在保障被执行人及其所扶养家属基本居住权利的条件下，可强制执行唯一住房。

4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）规定，对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的，或被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的，或对申请执行人为被执行人及所扶养家属提供居住房屋或从房屋变价款中预留五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。

由此可见，民事立法虽仍以保障被执行人的生存权为原则，但亦逐渐趋于注重债权人与被执行人之间的平衡，对被执行人唯一住房的豁免执行之限制也趋于严格。

“唯一住房”执行所产生的问题

人民法院在执行过程中，往往在维护被执行人之生存权及严格执行生效法律文书中发生两难。更有甚之，一些失信被执行人滥用或恶意利用唯一住房执行原则，造成了执行过程举步维艰。

第一，唯一住房豁免执行成为失信被执行人逃避执行的“避风港”。笔者认为，《民事诉讼法》第一百零二条以及《查封扣押冻结规定》第二十一条的规定，人民法院查封扣押的財产价值应与债务数额相当，即使查明被执行人有多处房产，人民法院也只能保全价值相当的房产。即使根据《执行异议复议规定》第二十条的规定，“执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。”但在实践中，有些被执行人通过某些卑劣的手段突破法律的约束，在裁判文书生效前转让其他房屋，只留下唯一住房，造成“唯一住房”无法执行之困境。

第二，唯一住房豁免执行形成执行困境。被执行人只有唯一住房而无其他可供执行的财产的，人民法院可依法裁定终结本次执行程序，虽申请执行人有权利申请继续查封房屋，但唯一住房依旧存在长期查封又不能强制执行的问题，从而造成执行困局。

“唯一住房”的规定看似公平，事实上在一些案件中却往往显失公平，如交通肇事、人身伤害、抚养费、赡养费等特殊类型案件，申请执行人往往是受害者，他们需要执行被执行人款项治疗或维系生活，“唯一住房”执行可能威胁到被执行人的生存权。申请执行人拿着生效判决，却因被执行人可供执行的房屋被认定为“唯一住房”而无法执行，或者因为房屋是否能被认定为“唯一住房”而久拖不决得不到执行，手中的判决书变成了一纸空文。endprint

自《执行异议复议规定》发布后，为“唯一住房”的执行提供了两种基本的可行性方案，即申请执行人提供房屋的住房安置模式和申请执行人提供房租的货币安置模式。但从实际操作中来看，这两种模式显然无法真正化解执行问题，且鉴于法院实际操作难度较高，导致在司法实践中基本无人运用。首先，对于“住房安置模式”，由于申请执行人所能提供房源的能力有限，致使该模式难以实现；其次，对于“货币安置模式”，该模式通过拍卖被执行人的“唯一住房”，从所得款项中优先预留租金，但由于买受方对该种房屋的接受程度较低，导致其成交率也较低。同时，拍卖程序复杂，产生费用较高，且需要在拍卖所得款中“扣除五至八年租金”，由于缺少明确的认定标准，导致双方争议较大，执行亦无法得到有效保障。

问题破解的建议

如上文所述，保证被执行人最低生活标准的居住房屋是执行“唯一住房”问题的关键所在。笔者认为，可尝试由政府提供价格低廉、面积较小但功能齐全且可租赁期限在2至8年的“短期周转房”作为执行“唯一住房”的保障手段以推进执行。具体解决思路如下：

（一）由政府提供廉租房作为“短期周轉房”

由于申请执行人所能提供房源的能力有限，且提供的房源存在不确定性，使得住房安置模式下的解决方式进展缓慢。廉租房价格低廉且稳定，且由政府作为该等房屋的提供主体是较为合适且高效的方式。由政府长期提供一定数量的廉租房作为“短期周转房”，将更快更好地解决法院执行“唯一住房”的问题。

（二）被执行人与政府直接签订租赁合同

“短期周转房”作为政府提供用于安置被执行人及其所扶养家属的专用住房，当实际发生租赁需求时，通过法院申请，由被执行人与政府签订房屋租赁合同，被执行人可以根据自身的情况决定是否签订租赁合同以及确认租赁期限。

（三）法院从房产变价款中先行扣除8年廉租房标准的租金

对于“货币安置模式”，因为缺少明确的认定标准，从而导致了房屋拍卖后款项预留问题。廉租房租金相对稳定低廉，按该标准由法院从房产拍卖款中优先扣除8年廉租房的租金，在保障被执行人居住权的同时亦减少对申请执行人债权的影响。

解决“唯一住房”的问题是“执行难”问题的一大突破口，如何做到既可以保障申请执行人的利益，又可以保障被执行人的基本居住权，是执行过程中的重大矛盾。法院可采取政府提供短期保障、房屋以大换小置换、限制高消费、限制出入境等方式，增加失信被执行人欠债风险，以维护法律之公信力。

编辑：薛华 icexue0321@163.comendprint