日照市房地产市场运行情况分析

文/张强 张文

日照市房地产市场运行情况分析

文/张强 张文

一、基本特点

（一）商品房施工面积增长较快

2017年1-5月份，全市商品房施工面积1658.40万平方米，同比增加11.05%，其中新开工面积204.44万平方米，同比减少42.34%。

（二）商品房销售面积有所增加

受二孩政策、市区拆迁安置货币化补偿政策等影响，销售面积同比增加较大。2017年1-5月份，全市新批准预售面积147.6万平方米，同比增长112.32%；商品房网上销售面积128.34万平方米，同比增加28.12%。

（三）商品房成交价格略有上升

2017年1-5月份，商品房平均成交价格5228元/平方米，同比增加8.99%。价格增幅较大的主要原因是新市区部分优质楼盘（如金海学府、壹号学府、天宁首府、城投桂花园、蓝天·尚东区、沃航·生活印象等）集中上市, 持续旺销，网签数量占比高，在一定程度上拉高了全市新建商品房价格指数。但应看到，该市房价增幅较高，系个别性、片区性价格异常，其他片区价格平稳，房地产市场未出现较大的整体波动。

（四）二手房成交量增加

受营业税和契税优惠政策调整影响，二手房市场较为活跃。尤其是部分城中村拆迁改造项目实行货币化安置，且安置楼还未完工，安置户大多选择购买二手房，使二手房成交量增加。2017年1-5月份，全市二手房成交面积56.36万平方米，同比增长60.81%。

（五）去库存情况

截至2017年5月末，全市商品房累计可售面积430.39万平方米，其中住宅256.17万平方米，去化周期均在合理区间范围内。

与促进新型城镇化、推动经济社会协调发展、实现转型升级新跨越的要求相比，该市房地产业还存在以下突出问题：一是商品房去库存有区域性、结构性不平衡的问题。从区域看，市区及莒县的商品房去化周期均处在9-16个月的合理区间，但五莲县去化周期高达20个月；从结构上看，全市住宅商品房库存168.86万平方米，去化周期为9.7个月；写字楼等非住宅商品房库存118.42万平方米，去化周期高达56个月。此外，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重极少。二是产业集中度偏低，龙头企业实力弱，缺乏知名品牌企业。三是资本运营能力差，企业自有资金少，融资能力低，没有一家直接上市的房地产企业。

二、影响因素分析

从区域化的视角看，影响日照房地产市场发展的各类因素较多，并受生活区建设引发刚需提前释放、棚户区改造货币化补偿等主要因素的持续影响。

（一）供给侧

1.城镇化进程加快。根据日照城镇化发展规划，在未来4年内，户籍城镇化率将由目前的56.8%提高至63.5%，即每年将有约3万进城人口需要解决住房问题。目前，日照市政府正在起草支持农民进城购房的优惠政策。在新型城镇化背景下，住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇。

2.土地供给充足。日照市土地供应计划量和实际供应量均呈持续增加态势，近5年平均实际供应量为303.48公顷，其中商品房用地约占住宅用地供应量的77.46%，其他住宅用地占22.54%。商品房用地中，中小套型商品房用地120.47公顷，占住宅用地总量的88.3%。城中村（棚户区）改造安置、保障房和中小套型普通商品住房“三类用地”达到住房用地供应总量的70%以上，住房用地供应能够满足市场需求。

3.开发土地储备充足。据初步统计，日照市待开发土地约为253公顷（3800亩），加上2017年土地供给指标，开发企业用于自主开发的土地比较充足，这也成为开发企业应对市场、自我调节的手段。

4.税收红利逐渐显现。2016年5月1日，企业所得税的营改增试点，让企业享受到了改革的红利，促进了房地产业进入良性循环。

5.行政审批效能提高。近两年来，日照市政府先后出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》、《关于促进房地产业和建筑业平稳健康发展的意见》，制定了6条涉及开发企业的规费减免缓政策、4条鼓励城中村拆迁改造货币化安置政策、9条优化审批服务和行业监管政策，市行政审批中心实施了投资建设项目模块化并联审批制度，切实让企业和群众享受到政策优惠和审批效能的提高，激发了市场活力。

（二）需求侧

1.棚户区改造。2016年，市区范围内城中村拆迁户预计有85%选择货币化安置方式，形成了房地产市场最大购买力。该方式短期内可以刺激房地产市场，增加有效需求，去库存效果明显。当然从长期看，随着城中村腾空用地投放开发，房地产市场仍会复归平稳。

2.农民市民化。农民市民化政策会对房地产业产生持久而又深远的影响。

3.人口增长和“二孩”政策。全面开放“二孩”而造成的改善性住房需求短时间内即刻呈现，成为房地产市场发展的重要契机。

4.居民刚需。2016年，北京路生活区、威海路生活区开工建设154万平方米房屋，批准预售144万平方米，2016年10-12月集中网签5900套住房，合计130.36万平方米，市区商品住房销售同比增加了一倍。

5.政府购买。2016年，市政府投资1.07亿元，直接购买300套小户型房源用于公租房，进一步拓宽了去库存途径。

（三）不利因素

2016年全国人民币贷款增加12.65万亿元，其中，住户部门中长期贷款全年新增5.68万亿元，占全年人民币新增贷款的44.9%，而居民中长期贷款几乎等同于房贷，也就是说，2016年全年新增贷款有超过四成用于买房。据此分析，2017年房地产市场信贷会调整供应，呈现趋紧态势，对企业开发贷、个人按揭产生不利影响。

三、走势预测及政策建议

综合房地产市场发展的影响因素作以下预计：一是今年下半年商品房市场交易量将有所下降。受生活区建设影响，2017年度市区楼盘的投资、开工、竣工量将有较大幅度下降，申请预售房屋面积为300万平方米，较2016年下降30%-40%。二手房交易量将会有小幅下降；二是商品房价格将会延续2016年平稳发展态势，较1-4月份逐渐回落，涨幅在3%-5%。三是区域性、结构性去库存压力依然存在。因此，建议采取以下政策措施。

（一）建立健全房地产市场发展的基础性制度和长效机制

围绕新型城镇化建设和改善性需求两大重点，积极建立购租并举的住房制度。制定实施房地产开发项目建设条件意见书制度、竣工综合验收备案制度，按照开发建设条件意见书、开发经营许可、规划设计、建设施工、预售销售、验收交付、物业管理等不同阶段，建立健全房地产开发项目全过程监管体系，实现对房地产开发项目全过程、零缝隙闭合管理。

（二）加强对房地产市场行为的监管

严格执行房地产开发经营许可、商品房预售许可、商品房预售资金监管等各项制度，进一步规范开发销售市场行为。加强商品房合同网签管理，建立实施房源核验制度、二手房网签与交易资金监管制度，严格落实房产中介机构备案和从业人员实名服务制度。

（三）出台鼓励农民进城买房的办法

房地产业是拉动投资、增加税收的重要板块。要结合实际出台激励政策，推动产业发展；要制定出台促进农民进城购房的意见，鼓励农民进城买房，推动房地产去库存。

（四）组织开展房地产市场秩序整治活动

会同工商、物价、公安等部门在全市范围内开展打击囤房炒房等违法违规行为专项行动，深入开展商品房买卖合同格式条款专项整治活动，规范房地产开发、销售、中介行为。继续开展房地产行业培训，提升从业人员法律素养，促进房地产行业转型升级。

（五）强化房地产市场信用建设

对开发企业和经纪机构遵守法律法规和依法经营等方面的信用状况进行评价、公示，激励守信者，惩戒失信者，营造更加健康规范的房地产市场秩序。

（六）及时做好市场调研分析

要加强房地产市场日报系统管理，准确统计房地产市场有关数据，密切关注市场变化，及时掌握、定期研判房地产市场运行情况，为政府决策提供可靠依据。强化市场监测分析，做好政策准备，根据市场变化及时调整完善相关政策措施。

(作者单位：日照市房地产管理局 邹城市房地产交易所)