说说房地产业的“黑天鹅”、“灰犀牛”

文/穆子犁

说说房地产业的“黑天鹅”、“灰犀牛”

文/穆子犁

十年前，美国作家塔勒布写了本叫《黑天鹅》的书。“黑天鹅”过去是欧洲人的一句口头禅，是指不可能存在的事物，他们认为天鹅一定是白的，直到澳大利亚的黑天鹅被发现。塔勒布用“黑天鹅”代指那种“不可预测的重大的罕见事件”，它完全在意料之外，但会改变一切，比如“9.11”事件。今年美国作家米歇尔·渥克也出版了一本新书《灰犀牛：如何应对大概率危机》，此书提出了一个概念——灰犀牛，提供了一种看待不确定性的新视角。如果说“黑天鹅”反映的是外部变化的不可预测性以及这种变化对人类固有的思维和活动模式的影响，那么“灰犀牛”反映的则是，很多突然发生的、无可抗拒的事件，其实都是有根可追、有源可溯的，其发生都是大概率事件。

这些年来世界各国房地产业在全球化的进程中达到了迅猛发展，房地产业在各国经济中占有越来越重要的地位，但是房地产业在发展中产生的泡沫所导致的严重后果却冲击了经济和金融，足以造成整个经济衰退，其教训异常深刻。以上两位作家的著作，对于我们如何在不确定的年代，从房地产业大概率的危机中汲取教训、找到防范的方法具有一定的启示作用。

一、房地产业出现“黑天鹅”、“灰犀牛”的原因

虽然我国至今尚未出现“黑天鹅”、“灰犀牛”，但是一些国家和地区发生的类似事件，对我们是个警示。概括起来说，就是所有灾难的发生不是因为发生之前的征兆过于隐蔽，而是因为人们疏忽大意和应对不力。其中最典型的是2008年美国次贷危机爆发。

随着美国经济发展和人口增长，21世纪初的几年里，社会对住房需求日益膨胀。尽管房地产投资收益在增长，但是很多人依然买不起房。然而，通过投机商炒房，以及有史以来最可疑的贷款和信誉度最差的消费者的参与，美国房地产市场被人为地制造出虚假繁荣的景象。当时全美存款率降到历史最低点，但得到抵押贷款却比以前任何时候都容易。房价不再受供需关系的制约而急速上涨，许多房主认为买房不可能赔本。借贷者、股民以及评级机构等所有能从房屋买卖中获利的人，都在努力维持着繁荣的假象。房地产泡沫刚出现时，就有很多经济学家意识到泡沫膨胀的后果，但能够预见到楼市崩盘影响整体经济的人为数不多。这时房地产泡沫已经蔓延，危机已经深重了，但这些信号都被忽略了。美国国会又通过一项法案，希望通过大幅增强房利美和房地美的放贷能力来刺激住房销量。事与愿违，2008年9月12日，雷曼兄弟宣布破产，该公司无力填补证券投资失败的漏洞，需要由他人埋单，又进一步波及了其他公司，从而对整个金融系统造成冲击。美国次贷危机爆发，引发了自20世纪30年代大萧条时期之后最严重的经济衰退。这次危机发生和蔓延的过程表明，危险并不都来源于突如其来的灾难或者极其微小的问题，更多的只是因为你的不在意、忽视、偏见和惰性，导致“灰犀牛”变得异常愤怒。

二、防范房地产业可能出现“黑天鹅”、“灰犀牛”

米歇尔·渥克在《灰犀牛：如何应对大概率危机》中指出，如果我们能够从未能避免的危险灾难中吸取经验教训，并且把经验运用到未来的决定中，我们不仅能避免危机的发生，还能给自己创造新的机遇。有的损失也许无法避免，但如果能把损失控制到最小，也不失为一种进步。此话言之有理。

针对房地产业存在的问题，中央政府是清醒的，当然中央政府并不是由于美国作家的著作才“幡然省悟”的，而是从我国国民经济全局着眼，全面总结房地产市场调控的经验教训，对房地产业日益严重的弊端予以积极应对。李克强总理在今年的政府工作报告中指出，做好今年的政府工作，要把握好以下几点：一是贯彻稳中求进工作总基调，保持战略定力；二是坚持以推进供给侧结构性改革为主线，减少无效低效供给，扩大有效供给，这是一个化蛹成蝶的转型升级的过程；三是适度扩大总需求并提高有效性，要围绕改善民生来扩大需求，着眼补短板；四是依靠创新推进新旧动能转换和结构优化升级；五是着力解决人民群众普遍关心的突出问题，把发展硬道理更多体现在增进人民福祉上。这些要求虽然针对的是整个经济发展，主要应对经济下行的趋势，但无疑也是房地产业发展的根本指导思想。政府工作报告对房地产业的具体工作提出：目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在“住有所居”中创造新生活。

上海市委、市政府在实践中不断总结房地产业发展的经验教训，在明确减少对房地产业依赖和城市建设要坚持“四条底线”之后，日前对“十三五”时期的住房工作提出主要目标和工作措施。主要目标是到2020年基本形成符合市情、购租并举的住房体系，实现住房总量平稳增长，住房价格总体稳定，住房结构有所优化，住房困难有所缓解，居住条件明显改善，管理能级显著提高。总体要求是坚持“1234”，即：坚持“一个定位”，房子是用来住的，不是用来炒的；坚持“两个体系”，建设房地产市场体系和住房保障体系；坚持“三个为主”，以居住为主、以市民消费为主、以普遍商品住房为主；坚持廉租房、公共租赁住房、共有产权房、征收安置住房“四位一体”的住房保障体系。此外，近期从上海宣布只租不售到广州租售并举，再到住建部等9部委下发《在人口净流入的大中城市加快住房租赁市场的通知》，住建部宣布将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇， 这一系列的大动作表明租赁将成为楼市未来最重要的发展趋势。这些举措既符合我国和上海的实际，针对地区房地产业发展的迫切需求，又针对房地产市场出现的短板，强调突破房地产业发展的瓶颈，既摆正了房地产业在国民经济发展中的恰当位置，又致力于保持房地产业稳定增长的态势，是非常得当和睿智的。

在去年上半年中央提出防范资产泡沫后，地方政府陆续推出以限贷、限购、加大土地供应为主要手段的调控政策，到今年第一季度，楼市调控已成“燎原之势”。在各种政策的高压之下，楼市调控的效果也开始显现。从中央和地方所采取的应对举措看，中央和地方在需求端、供给侧、财政、土地供应等方面陆续出台政策并积极落实，已经构成了房地产市场长效机制的基础。这些都昭示了“灰犀牛”在理念上并不深奥和复杂，就是在危机来临之前，越早着手就越容易解决问题，而且成本越低。换言之，房地产业成为“灰犀牛”的风险隐患正在被努力排除，并且已经取得了明显成效。

（作者单位：上海市房产经济学会）